Читать книгу Tratado de contratación de Derecho Bancario - Javier Arana Navarro - Страница 51

Si no se consigue la mejora deseada por parte de la entidad que inicialmente te concedió el préstamo cabe la posibilidad de trasladarlo a otra entidad, quedándose sin él el banco o caja que te lo concedió inicialmente. Es lo que se llama subrogación de entidad acreedora.

El procedimiento consiste básicamente en acudir a la entidad que ofrezca mejores condiciones, la cual deberá emitir una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las nuevas condiciones que se ofrecen, y la nueva entidad no podrá cobrar después comisiones o gastos que no se hayan pactado en esa oferta. A continuación, la nueva entidad financiera notifica por conducto notarial la oferta a la antigua entidad, la cual puede emitir, en el plazo de 7 días naturales, una certificación haciendo constar cuál es la cantidad exacta que se le debe, aunque la entidad no está jurídicamente obligada a expedir esta certificación.

Entregada la certificación, durante los 15 días naturales siguientes, a contar desde la notificación, la entidad acreedora puede asumir las condiciones de interés que ofrecía la otra entidad, es decir, puede equiparar la oferta de la nueva entidad, lo que deberá manifestar ante el mismo notario que le efectuó la notificación, con lo cual no proseguiría la subrogación. A tal fin, en el plazo de los 10 días hábiles, deberá trasladar al cliente bancario la pertinente oferta vinculante igualando o mejorando las condiciones de la otra entidad.

Si la entidad primitiva no emite la certificación en 7 días, o, aunque la emita, no evita la subrogación en el plazo de 15 días en los términos expuestos, se procede al otorgamiento de la escritura pública de subrogación. Por esta escritura, la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior, a la que se le transfiere el importe de lo adeudado, y se subroga en el préstamo hipotecario existente, respetándose las condiciones anteriores, salvo en lo concerniente a las nuevas condiciones del tipo de interés, a la duración, o a ambas.

El coste de la referida operación viene determinado esencialmente por las comisiones bancarias, porque, como en la novación, tanto los aranceles de la escritura como los del registro son menores (los honorarios notariales son los correspondientes a los documentos sin cuantía, y los registrales tienen en cuenta la cifra del capital pendiente de amortizar con una reducción del 90%), y, por ende, no es necesario abonar impuestos.

En un primer lugar lo que hay que hacer es abonar lo que proceda en concepto de comisión de cancelación o de cambio de entidad.

Habrá que abonar en un primer lugar a la anterior entidad, denominada de origen, la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación o de cambio de entidad acreedora.

Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca.

Si el interés preexistente es fijo, entonces no hay ninguna limitación legal. Por lo que es conveniente consultar la comisión establecida para tal supuesto, la cual vendrá recogida en la escritura de constitución del préstamo hipotecario.

A la nueva entidad habrá también, quizá, que pagar una comisión de apertura que es totalmente libre y viene determinada por la negociación con el cliente. Se trata de un dato más a tener en cuenta a la hora de evaluar si el coste de la operación resulta compensado por la reducción del interés.