Читать книгу Tratado de contratación de Derecho Bancario - Javier Arana Navarro - Страница 52

Un tipo especial de préstamo hipotecario es el que en el sector recibe la denominación de hipoteca invertida. Si el tipo más común de préstamo hipotecario es el que es concebido para que la entidad bancaria adelante la cantidad que precisa el deudor para poder comprar la propiedad inmobiliaria que desea, o bien para que, una vez que es su propietario, pueda subvenir a sus necesidades financieras, reorganice su economía y sea capaz de devolver el principal y los intereses del capital recibido, la hipoteca inversa está pensada para que el capital prestado no sea reembolsado por el prestatario. Y en este momento se abren dos posibilidades. Que la deuda pendiente sea reembolsada por los herederos tras el deceso del deudor hipotecario, o bien que se proceda a la venta del inmueble, y con su producto se abone el préstamo recibido, con sus intereses correspondientes y demás gastos, con lo que se extingue la deuda.

Un tipo especial, pero no por ello dejado de utilizar, es el del préstamo hipotecario en el que el inmueble se entrega a cambio de una renta vitalicia, por el que el propietario del inmueble ha de percibir una suma de dinero mensual durante un período de tiempo, y en el momento en el que se produzca el óbito la entidad financiera se hará dueña del inmueble, y podrá venderlo o darle el destino que desee, ya que el antiguo propietario habrá consumido su valor a través de los pagos mensuales. Este acuerdo puede venir acompañado de un pacto adicional por la cual se compromete el propietario a suscribir un seguro sobre su vida, según el cual si ésta se prolonga más allá de lo que se determina en virtud del cálculo actuarial, la entidad financiera debe continuar abonando la cantidad estipulada, y la compañía de seguros abonará su compensación a la entidad bancaria.

La contraposición de intereses es patente. Enfrenta a la entidad financiera y a la entidad aseguradora por un lado, y a los herederos del antiguo propietario por otro. Y éstos, si el desequilibrio es muy importante, estarán en condiciones de reclamar la nulidad del contrato o contratos suscritos por el causante, ya que se consideran perjudicados.

Esto es lo que ha sucedido en el asunto que ha tenido que resolver el Juzgado de Primera Instancia número 44 de Madrid, en su Sentencia número 395 de 2.016, mediante la cual declara nulos los contratos de préstamo hipotecario y de suscripción de seguro de vida por el que el causante, aquejado de una enfermedad crónica y muy grave, acordó que continuaría en el uso de la vivienda y que además percibiría una cantidad mensual muy importante para una economía familiar media, y al final de su vida la propiedad del inmueble pasaría a la entidad bancaria, sin que fuera preciso reintegrar cantidad alguna. Y mediante el contrato de seguro, si demostraba una destacada longevidad, a partir de una fecha bastante lejana continuaría percibiendo la misma renta vitalicia, esta vez a cargo de la entidad aseguradora, que posiblemente pertenecía al mismo grupo empresarial que la entidad bancaria.

La solución que considera justa el órgano jurisdiccional es la de que la persona física firmante de la hipoteca tenía la condición de consumidor o usuario, y por ello estaba protegido por la normativa española y por la de la Unión Europea. Al ser ambas de aplicación y afectar el vicio de consentimiento a la sustancia del contrato, la declaración de nulidad total es inevitable. Y encuentra un precedente. La Sentencia número 535 de 2.012 de la Audiencia Provincial de Salamanca, que resolvió de la misma forma un caso que guardaba con éste ciertas similitudes.

Es evidente que la razón por la que el Juzgado número 44 de Madrid toma esta decisión reposa también en la evitación del enriquecimiento injustificado. Lo fundamental de la misma estriba, sin embargo, en la tesis de que los herederos pueden hacer uso de los derechos que como consumidores y usuarios tenían los causantes, y en la correcta y equitativa valoración de los intereses en juego. Y en este sentido, y sin perjuicio de lo que los tribunales de competencia funcional superior pudieran resolver, no se puede negar que su esfuerzo por aplicar la normativa es encomiable por un lado, y por otro, acertada.

1

Fuente: Banco de España, guía de acceso al préstamo hipotecario, versión 2013.

2

Sentencia del Tribunal Supremo, de 30 de junio de 2015.

3

Hipoteca multidivisa: cómo conseguir la nulidad parcial del préstamo. Juan Ignacio Navas Marqués, Ed. Aranzadi 2015.