Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 44

На первом этапе реализации сравнительного подхода необходимо сегментирование рынка, т. е. разделение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

В сравнительном подходе используется в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Есть обязательные критерии сопоставимости:

♦ категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения несопоставим с участком земель поселений;

♦ функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимости несопоставимы с объектами офисной недвижимости;

♦ передаваемые права, например, право аренды несопоставимо с правом собственности;

♦ условия продажи, например, рыночные условия несопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

♦ продолжительности срока экспозиции;

♦ независимости субъектов сделки;

♦ инвестиционной мотивации.

Срок экспозиции – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Срок экспозиции различается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для данного сегмента рынка.

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

♦ находятся в родственных отношениях;

♦ являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

♦ имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

♦ сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

♦ занимаются продажей имущества умерших лиц;

♦ занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т. д.

Инвестиционная мотивация определяется:

♦ аналогичными мотивами инвесторов;

♦ аналогичным наиболее эффективным использованием объектов.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

♦ передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

♦ условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

♦ условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

♦ условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

♦ вид использования и (или) зонирование;

♦ местоположение объекта;

♦ физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

♦ экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

♦ наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

♦ другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

1. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т. п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия). При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка, меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования.

3. Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия).

Поскольку рассчитать поправку на сделку между аффилированными лицами, а также корректировку других случаев нерыночных условий продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

4. Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).

Условия продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на сегментах рынка недвижимости с течением времени.

Также необходимо в ходе анализа рынка делать анализ снижения цен предложений в процессе уторгования, чтобы использовать скидки на уторгование для приведений цен предложений к ценам сделок.

5. Вид использования и (или) зонирование.

Есть обязательные критерии сопоставимости: категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения несопоставим с участком земель поселений; функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимости несопоставимы с объектами офисной недвижимости.

6. Местоположение объекта – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, расположенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносится корректировка.

7. Физические характеристики объекта недвижимости – в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики, например, размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и др.

8. Экономические характеристики. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики, такие как условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования и т. п.

9. Наличие движимого имущества. Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимость движимого имущества. Например, при продаже магазина сделка может быть по всему имуществу, включая и движимое имущество (кассовые аппараты, демонтируемое торговое оборудование и т. д.). В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

Единицы сравнения. Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м²), либо экономическая.

Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

На различных сегментах рынка недвижимости используются разные единицы сравнения.

Единицы сравнения для свободных земельных участков:

♦ цена за 1 га;

♦ цена за 1 сотку;

♦ цена за 1 м².

Единицы сравнения для застроенных земельных участков:

♦ цена за 1 м² общей площади;

♦ цена за 1 фронтальный метр;

♦ цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

♦ цена за 1 м³.