Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 59

Метод сравнительной единицы предполагает расчет затрат на создание объектов капитального строительства на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м², 1 м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.).

Для примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м² площади здания.

где З_созд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; С₁ – стоимость 1 м² площади типичного сооружения на базовую дату; S – площадь строения (количество единиц сравнения); K_н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта K_н = 1); K_рег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание; K_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; K_ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

♦ единое функциональное назначение;

♦ близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

♦ сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

♦ другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является полной стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить «Укрупненные показатели стоимости строительства». Справочник издается консалтинговой компанией «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и ежеквартальное издание «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Публикуемые стоимостные показатели стоимости выпусков «КО-ИНВЕСТ» основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении многолетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройство внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81–35.2004) с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве. Пересчет в текущие цены на дату оценки производится с применением индексов КО-ИНВЕСТ.

Качественные параметры здания надлежащего типа определены в соответствии с классами качества:

♦ ECONOM (экономичный);

♦ STANDARD (cредний);

♦ PREMIUM (улучшенный);

♦ DE LUXE (люкс).

Для группировки зданий в зависимости от класса качества авторами справочника был составлен классификатор наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем, позволяющий оценщику определить стоимостный показатель в соответствии с классом качества оцениваемого здания. Материалы и конструкции, характерные для того или иного класса качества, меняются в зависимости от функционального назначения здания. Описание признаков класса качества для зданий различного назначения приводится в таблицах, предшествующих стоимостным показателям, соответствующих разделов.

В качестве информационного обеспечения метода сравнительной единицы могут выступать Региональные справочники стоимости строительства (РСС-2005, РСС-2006, РСС-2007, РСС-2008). Региональный справочник стоимости строительства РСС-2008 подготовлен специалистами Московского центра ценообразования в строительстве (МЦЦС) «Мосстройцены» и Научно-производственной фирмы (НПФ) «Центр информационных технологий в строительстве».

РСС – это современная справочная система стоимостных показателей для регионального строительства. Справочник выпускается в электронном виде.

В 2007 г. ЦНИИЭУС Госстроя России рецензировал РСС-2007. Показатели стоимости, размещенные в справочнике, включают в себя все затраты по использованным в процессе строительства материальным ресурсам, механизмам, оплате труда рабочих, учитывают накладные расходы и сметную прибыль, а также затраты, связанные с производством работ в зимнее время.

Показатели стоимости строительства, размещенные в РСС-2013, рассчитаны по состоянию на 1 января 2013 г. и предназначены для составления сметной документации на строительные, монтажные и пусконаладочные работы, а также для определения стоимости строительства зданий, сооружений, инженерных коммуникаций на стадии «проект».

С помощью специального прикладного программного продукта «Экспресс-смета», которым оснащена электронная версия РСС-2013, любой пользователь сможет самостоятельно составить смету затрат с учетом календарных сроков производства работ, применив приведенные в РСС-2013 прогнозные индексы инфляции.

РСС-2013 издается в электронном виде, он представлен системами стоимостных показателей в составе программы «Экспресс-смета», рассчитанных индивидуально и привязанных для каждого региона России.

В справочнике учтен статистический уровень заработной платы по каждому региону соответственно. Цены и тарифы на материально-технические ресурсы и услуги по регионам приняты на основании региональных статистических данных текущего мониторинга цен и их прогнозного уровня по состоянию на 1 января 2013 г.

В расчетах показателей стоимости строительства учтен полный комплекс операций, необходимых для выполнения определенного вида работ в нормальных условиях, не осложненных внешними факторами.

Справочник предусматривает для пользователя расширение возможности учета конкретных условий производства работ (стесненность, загазованность, работу вблизи действующего оборудования и т. д.).

Сборники РСС-2013 – аналог существующих западных вариантов в США и Великобритании, таких как справочники R. S. Means, Wessex, Laxstons, UK Building Costs Blackbook и др.

Для иностранных инвесторов и объектов недвижимости, построенных за границей Российской Федерации, оценка полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения производится по зарубежным справочникам (R. S. Means, Marshall and Swift «Marshal Valuation Service: Building Cost People» и др.), которые дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.

Специальное издание компании «КО-ИНВЕСТ» серии «Справочник оценщика» – «Паритеты покупательной способности валют на национальных строительных рынках» – дает возможность пересчета стоимости строительства в долларах США, рассчитанной на основе справочников американских фирм R. S. Меаns Со, Маrshall & Swift и др., в текущий уровень цен в рублях в рассматриваемом регионе Российской Федерации.

В США фирма R. S. Меаns проводит мониторинг цен в строительстве и промышленности, анализирует и публикует данные о затратах на строительство зданий и их конструктивных элементов. Компанией «КО-ИНВЕСТ» на основе всемирно известного справочника Means Building Construction Cost Data подготовлено русское издание – «Сборник расценок на строительство зданий».

Пример 5.1

Определите затраты на создание объекта капитального строительства офисного двухэтажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области. Площадь оцениваемого офисного двухэтажного здания 480 м². На основании данных «КО-ИНВЕСТ»8 были получены следующие данные, представленные в табл. 5.1, 5.2.

Таблица 5.1

Исходные данные

Для оценки прибыли предпринимателя в данном примере будет использована статья Е. Е. Яскевича «Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории Российской Федерации»9.

Таблица 5.2

Мониторинг прибыли предпринимателя

Решение. Для расчета затрат на создание объекта капитального строительства используем данные справочников и формулу (5.1).

В дальнейших расчетах затрат на замещение объекта как нового офисного здания применялась величина прибыли застройщика на середине интервала 23–26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20–30 км от МКАД, т. е. прибыль предпринимателя установлена на уровне 24,5%.

Необходимо учесть НДС, который составляет 18%.

Таким образом, получаем следующий расчет затрат на замещение объекта как нового:

З_созд =14 400,53 · 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,18 = 9 184 174 руб.

Ответ. Затраты на создание объекта капитального строительства офисного 2-этажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области, рассчитанные методом сравнительной единицы, равны 9 184 174 руб.