Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 49

Приведем образец оцифровки неколичественных признаков, указанных в примере выше.

Категория земельного участка. Поскольку в выборке аналогичных объектов присутствуют как земли промышленности, так и земли поселений, необходимо количественно оценить данный критерий для построения регрессионной модели. При прочих равных условиях земельные участки, относящиеся к категории земель поселений, обладают более высокой стоимостью по сравнению с землями промышленности. Исходя из этого, были приняты следующие количественные оценки категорий земельных участков (табл. 4.10).

Таблица 4.10

Таблица значений по критерию «категория земельного участка»

Удаленность земельного участка от МКАД. Поскольку существенные параметры объектов являются качественными признаками, для оценки их количественного вклада в стоимость, каждому качественному признаку присвоена метка в зависимости от степени проявления свойства.

Как следует из анализа цен продажи коммерческих земельных участков, существенным фактором, влияющим на стоимость (и арендную ставку), является удаленность от МКАД. Чем ближе земельный участок расположен от МКАД, тем выше его продажная цена (ставка аренды). Признак «удаленность от МКАД в км» выражен числовым значением, не подлежит оцифровке и включен в модель с ее истинными значениями.

Площадь земельного участка. Экономический смысл признака «площадь объекта» состоит в том, что при прочих равных условиях объекты меньшей площади могут продаваться дороже. Это обусловлено тем, что удельная величина расходов, связанных с владением, на 1 сотку земельного участка тем ниже, чем больше единиц площади в участке.

Данный признак выражен числовым значением, он не подлежит оцифровке и включается в модель с его истинным значением.

Состояние участка. Освоенные земельные участки по сравнению с неосвоенными продаются по более высокой цене. Исходя из этого нами были приняты следующие количественные оценки уровня освоенности земельных участков (табл. 4.11).

Таблица 4.11

Таблица значений по критерию «состояние земельного участка»

Благоустроенность участка. Под благоустроенностью земельного участка подразумевается наличие коммуникаций (газификация, электроснабжение, водоснабжение и пр.). При анализе объектов аналогов было определено два основных состояния данного критерия: коммуникации подведены на участок; коммуникации расположены на границе земельного участка. Не требует обоснования мнение о том, что участки с коммуникациями стоят дороже участков, на которые необходимо подводить коммуникации. Исходя из этого, были приняты следующие количественные оценки благоустроенности земельных участков (табл. 4.12).

Таблица 4.12

Таблица значений по критерию «благоустроенность земельного участка»

Наличие и качество подъездных путей. Земельные участки, отобранные в качестве объектов аналогов, имеют три состояния по критерию «наличие и качество подъездных путей». Так, земельные участки, расположенные непосредственно у оживленного шоссе, стоят дороже участков, расположенных на некотором удалении от магистрали. Наличие асфальтированных подъездных путей позволяет использовать земельный участок круглогодично, что означает и более высокую цену по сравнению с земельными участками, подъездные пути к которым представляют собой грунтовые дороги, поскольку такой тип дороги может иметь недоступность в осенне-весенний период или зимой.

Таблица 4.13

Таблица значений по критерию «наличие и качество подъездных путей»