Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 88

Диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска (рис. 7.2).

Рис. 7.2. Основные направления диверсификации портфеля недвижимости

Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска максимально рисковых объектов из портфеля. Число активов (объектов) может варьироваться от двух до бесконечности. Однако оптимальными считаются портфели из 8–20 объектов для обеспечения большей управляемости.

Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом:

♦ типа объектов;

♦ местоположения объектов;

♦ методов инвестирования капитала;

♦ предпочтений управляющего или компании;

♦ экономического развития региона;

♦ спроса и предложения на рынке недвижимости;

♦ уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.

Местоположение определяется районом (кварталом) размещения недвижимости в городе; наличием и развитием инфраструктуры; развитием и типом промышленности; ландшафтными характеристиками местоположения; демографическим составом населения; уровнем доходов и др.

Методы инвестирования – возможность привлечения заемных средств; наличие собственного капитала; развитие ипотеки; финансирование с использованием ценных бумаг; самофинансирование (деньги покупателя), опционы и др.

Предпочтения управляющего, инвестора или кредитора – безрисковое ведение бизнеса; рискованное управление капиталом портфеля; получение доходов в краткосрочном периоде; получение доходов в долгосрочном периоде; предпочтение сдачи объектов в аренду или организация бизнеса (рестораны, гостиницы, мастерские, автозаправочные станции, магазины, супермаркеты и др.); использование собственных или заемных средств; использование ценных бумаг, опционов; строительство новых объектов или использование существующих; реконструкция, восстановление и реализация старых объектов и др.

Экономическое развитие региона – перспективы развития региона; наличие различного типа промышленности, разных типов объектов и развитой инфраструктуры, а также наличие развитого финансирования с использованием современных методов и финансовых инструментов; размер населенного пункта или города; численность населения; демографический состав, контакты и удаленность от зарубежных регионов и городов; экономический рейтинг региона; уровень доходов населения.

Спрос и предложение объектов недвижимости – наличие и развитие рынка недвижимости, информационное обеспечение и СМИ; наличие конкуренции и др.