Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 90

Алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости включает три блока.

Первый блок (1) – организация и создание управляющей компании.

1.1. Формулирование идеи бизнеса по формированию и управлению портфелем недвижимости. Осуществляется инициативной группой – учредителями.

1.2. Подготовка учредительных документов для регистрации фирмы. 1.3. Регистрация фирмы.

1.4. Формирование в составе фирмы информационно-аналитического отдела.

1.5. Формулирование целей, миссии и задач фирмы.

В состав портфеля недвижимости могут быть включены следующие пакеты:

♦ пакет покупки жилья для сдачи в аренду;

♦ пакет покупки офисных помещений для сдачи в аренду;

♦ покупка складских помещений для сдачи в аренду;

♦ покупка гостиниц для бизнеса;

♦ покупка АЗС для бизнеса;

♦ покупка бизнеса – оказание услуг (ремонт автотранспорта, оказание услуг, аптечный бизнес, торговый бизнес и т. д.);

♦ покупка помещений для супермаркетов и магазинов и организации бизнеса;

♦ организация строительства объектов недвижимости для продажи и сдачи в аренду;

♦ покупка промышленных объектов для организации бизнеса;

♦ приобретение земельных участков и организация строительства коттеджей с последующей их продажей.

Второй блок (2) – разработка портфеля недвижимости.

2.1. Определение состава и структуры портфеля недвижимости. Производится оценка стоимости объектов портфеля недвижимости по пакетам и в целом портфеля недвижимости.

2.2. Оценка стоимости объектов и проектов в составе портфеля недвижимости.

2.3. Определение потоков доходов объектов портфеля по годам.

2.4. Определение чистого дисконтированного дохода портфеля недвижимости по годам.

2.5. Сравнение расчетных ставок доходности портфеля недвижимости и рынка капитала. Если расчетные ставки доходности меньше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к этапу 2.6.

2.6. Оптимизация портфеля (возвращаясь к этапу 2.1) – производим изменение состава и структуры портфеля недвижимости в целях повышения доходности портфеля. Если расчетная ставка доходности портфеля недвижимости удовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к этапу 2.7.

2.7. Определение чистого дисконтированного дохода по годам.

2.8. Разработка программы инвестирования. В разработке должны участвовать специалисты в области управления ценными бумагами и финансовыми инструментами, юристы, финансовые аналитики.

Основные направления разработки программы инвестирования включают:

2.8.1. Использование собственного капитала.

2.8.2. Использование заемного капитала (объемы, ставки кредитования).

2.8.3. Выпуск ценных бумаг.

2.8.4. Использование современных финансовых инструментов для кредитования проекта.

2.8.5. Самофинансирование – разработка программы использования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта.

2.8.6. Ипотечное кредитование.

2.8.7. Привлечение генеральных инвесторов.

2.8.8. Использование прибыли от бизнеса в процессе реализации портфеля недвижимости.

2.9. На данном этапе производится оценка ставок доходности и уровня риска портфеля недвижимости и сравнение со среднерыночными или планируемыми для портфеля недвижимости.

При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском.

А. Финансовый риск:

✔ изменение капитальных затрат;

✔ изменение валютных курсов;

✔инфляция;

✔ нарушение договорных обязательств;

✔ неисполнение долговых обязательств.

Б. Операционный риск:

✔ выход из строя оборудования;

✔ стихийные бедствия;

✔ моральный износ недвижимости;

✔ физический износ недвижимости;

✔ изменение инфраструктуры в местоположении объектов.

В. Риск рынка продукции:

✔ потеря клиентов;

✔ рост конкуренции;

✔ снижение спроса на продукцию;

✔ предложение более современной продукции и материалов, дизайна по более низким ценам.

Г. Риск факторов производства:

✔ рост или снижение цен на объекты портфеля;

✔ использование новых технологий в производстве продукции;

✔ забастовки сотрудников;

✔ уход ключевых сотрудников;

✔ разрыв контрактов с партнерами.

Д. Налоговый риск:

✔ изменение ставок налогов;

✔ введение новых налогов или платежей;

✔ изменение тарифов и нормативов.

Е. Административный риск:

✔ изменение в природоохранном законодательстве;

✔ прекращение ценовой поддержки;

✔ прекращение поддержки импорта;

✔ ужесточение требований к качеству, условиям, технологиям, материалам;

✔ ужесточение требований к безопасности жизнедеятельности населения и др.

Ж. Юридический риск:

✔ изменения в торговых отношениях;

✔ повышение ответственности за качество товаров, продукции и услуг;

✔ иски акционеров, кредиторов, инвесторов;

✔ новые требования по оформлению разрешений на приобретение земельных участков и объектов.

Многообразие рисков, возможных при управлении портфелем недвижимости, затрудняет нахождение уровня рисков и его минимизацию. Теория и методология управления рисками и доходностью находятся в стадии постоянного совершенствования.

Если требования величины доходности и уровня риска не обеспечиваются для портфеля недвижимости, то на этапе 2.10 производятся улучшение и оптимизация этих показателей и возврат на этап 2.1.

2.10. Производится оптимизация портфеля недвижимости за счет изменения состава и структуры портфеля, использования новых методов и финансовых инструментов финансирования.

В случае выполнения требований доходности и уровня риска на этапе 2.9 производится разработка мероприятий на тактическом уровне.

Третий блок (3) – разработка элементов управления портфелем недвижимости и его корректировка.

3.1. Разработка концепции мероприятий по управлению портфелем недвижимости.

3.2. Разработка мероприятий организационными структурами фирмы на уровне разделов бизнес-плана с использованием общей концепции управления:

3.2.1. Планово-экономическая служба осуществляет планирование деятельности участников проекта; организацию учета ежемесячного, ежеквартального; анализ результатов управления портфелем недвижимости; оптимизацию портфеля недвижимости путем изменения его состава, структуры, методов инвестирования; разработку организационных мероприятий; изменение менеджмента.

3.2.2. Финансовая служба. Выполняет планирование финансирования проектов, учет инвестиций, оценку эффективности их использования, реинвестирование.

3.2.3. Маркетинг и сбыт. Служба ведет анализ рынка недвижимости, спроса и предложения, рекламную деятельность, организует реализацию объектов и услуг.

3.2.4. Строительный отдел. Организация строительства и управления объектами. Контроль за ходом строительства и выполнения объемов работы. Организация ремонтов и улучшения объектов портфеля недвижимости.

3.2.5. Юридическая служба. Оформление договоров, контрактов, документов, иски, судебные разбирательства, арбитраж.

3.3. Организация финансирования выполняется с учетом состава и структуры портфеля недвижимости, существующих условий финансирования, привлечением инвестиций и использованием собственного капитала. Финансирование используется для строительства и ввода новых объектов, сдачи в аренду или продажи объектов недвижимости, приобретения бизнеса и его эффективного использования. Направления финансирования изложены в п. 3.3.1–3.3.5.

3.3.1. Приобретение объектов или бизнеса.

3.3.2. Организация бизнеса.

3.3.3. Организация строительства объектов недвижимости.

3.3.4. Сдача жилья в аренду.

3.3.5. Сдача в аренду других видов недвижимости.

3.4. Анализ состояния портфеля недвижимости производится ежемесячно, ежеквартально с расчетом показателей и коэффициентов эффективности.

3.5. На основании результатов анализа производится корректировка портфеля недвижимости и его оптимизация. Цикл управления увязывается с разработкой портфеля недвижимости (этап 2.1).