Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 92

Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Чистая текущая стоимость (NPV) рассчитывается как разность величины исходной инвестиции (IC) и общей суммы дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока:

где CF – денежные поступления от реализации проекта; r – ставка дисконтирования; n – срок инвестирования (продолжительность проекта); IC – величина первоначальной инвестиции; k – порядковый номер года.

Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течение m лет, то формула для расчета NPV модифицируется следующим образом:

где CF – денежные поступления от реализации проекта; r – ставка дисконтирования; n – срок инвестирования (продолжительность проекта); IC – величина первоначальной инвестиции; i – прогнозируемый средний темп инфляции.

Пример 7.1

Рассчитаем показатель NPV по анализируемому объекту недвижимости «Престиж» (табл. 7.1). Ставка дисконтирования – 20%.

Таблица 7.1

Расчет чистой текущей стоимости

Положительная величина NPV показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель NPV относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным вариантам для определения NPV по инвестиционному портфелю в целом.

Рассмотрим влияние ставки дисконтирования на доходность объекта недвижимости «Престиж» (табл. 7.2).

Таблица 7.2

Влияние ставки дисконтирования на NPV

Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.

Недостатки показателя чистой текущей стоимости NPV.

1. Абсолютное значение NPV при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.

2. Величина NPV зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится довольно субъективно.