Читать книгу Торги по банкротству: Ваш пошаговый путь от новичка к профессионалу - Группа авторов - Страница 11

Due Diligence – это ваша страховка от катастрофы. Представьте, что вы покупаете машину. Вы же не купите ее, не заглянув под капот и не проверив документы? С активами на торгах та же история, только ставки выше.

Реальная история из практики:

Один мой знакомый нашел идеальный лот – складской комплекс по цене 40% от рыночной. Фотографии отличные, документы в порядке. Вместо того чтобы мчаться с деньгами, он поехал по адресу. И что же он увидел? На территории работала чужая логистическая компания! Оказалось, бывший директор сдал помещение в долгосрочную аренду за копейки своему «другу». Выселить этих «арендаторов» можно было только через многолетний суд. Мой знакомый развернулся и ушел. Он спас свои деньги.

Кейс: «Тихий ужас» в таунхаусе

Что покупали: Новый, стильный таунхаус в коттеджном поселке. Покупался на стадии готовности 95% за 12 млн. при рыночной 18 млн..

"Алмаз": Казалось бы, идеальный вариант – новостройка, почти готова, просто сменился застройщик.

"Смертельный риск/Мина": Победитель торгов заехал в дом и обнаружил, что нет технической возможности подключить электричество большой мощности. Застройщик-банкрот исчерпал лимит, выделенный на весь поселок, а для увеличения нужно было за свой счет тянуть новую линию за несколько километров. Стоимость – 3 млн. руб. Без этого в доме нельзя было использовать ни мощный котел, ни духовку, ни кондиционеры одновременно.

Где была ошибка Due Diligence: Покупатель проверил юристов, но не проверил технические условия (ТУ) на подключение и акт о их выполнении. Он увидел столбы и провода и успокоился.

Итог: Пришлось срочно "скидываться" с соседями и нести дополнительные расходы. Прибыль от последующей продажи сократилась с планируемых 6 млн. до 2.5 млн..

Кейс: «Наследственный детектив» с квартирой

Что покупали: 3-комнатная квартира в сталинском доме. Продавалась от банкрота-наследника. Цена 8 млн. при рыночной 14 млн..

"Алмаз": Элитная историческая застройка, огромный дисконт.

"Смертельный риск": После покупки новый владелец начал делать ремонт. К нему пришла пожилая женщина и показала завещание, по которому ей принадлежала 1/2 доли в этой квартире. Оказалось, предыдущий собственник (банкрот) вступил в наследство после матери, но у матери была сестра-инвалид, которая по закону имела право на обязательную долю. Сестру "случайно" не уведомили о наследстве, и она пропустила срок.

Ключ к решению (победа): Новый владелец не стал судиться со старушкой. Он нанял юриста, который помог ей вступить в наследство через суд (восстановив срок). После того как она стала законной владелицей 1/2 доли, он выкупил ее долю по рыночной цене (7 млн. руб.).

Итог: Общие вложения: 8 млн. (покупка) + 7 млн. (выкуп доли) = 15 млн.. Рыночная цена целой квартиры – 14 млн.. Убыток 1 млн. руб. Но! Инвестор сохранил актив, который со временем дорожал. Этот Кейс – пример того, как даже правильные действия не всегда гарантируют сиюминутную прибыль, но спасают от полного провала.

Кейс: «Бомба замедленного действия» в коммерции

Что покупали: Отдельно стоящее здание под ресторан. Цена 40 млн. при рыночной 70 млн..

"Алмаз": Готовый бизнес-актив.

"Смертельный риск": Через год после покупки и успешного запуска ресторана новый владелец получил предписание от МЧС: здание не соответствует нормам пожарной безопасности и должно быть оборудовано дополнительным эвакуационным выходом. Стоимость перепланировки и строительства – 12 млн. руб. Альтернатива – закрытие.

Где была ошибка Due Diligence: Покупатель положился на старые разрешительные документы. Он не нанял независимого пожарного аудитора, чтобы провести проверку "по новым" (актуальным) нормам. Банкрот годами закрывал глаза на нарушения.

Итог: Прибыль от бизнеса за 2 года ушла на устранение нарушений. Срок окупаемости инвестиций увеличился на 3 года.

Кейс: «Мафия советских времен» с гаражом

Что покупали: Гараж в престижном ГСК (гаражно-строительном кооперативе). Цена 200 тыс. при рыночной 600 тыс.

"Алмаз": Локация, ликвидность.

"Смертельный риск": Гаражный кооператив оказался режимным предприятием с "уставом образца 1985 года". Нового владельца не хотели принимать в члены кооператива, а без этого он не мог пользоваться гаражом. Председатель и правление выдвигали невыполнимые условия, надеясь выкупить гараж за бесценок.

Ключ к решению (победа): Инвестор подал иск о признании права собственности и обязанности кооператива принять его в члены. Суд встал на его сторону, так как право собственности, зарегистрированное в ЕГРН, – высший приоритет. Но суды длились 1.5 года.

Итог: Вложения: 200 тыс. (покупка) + 50 тыс. (юристы). Продал за 550 тыс. после вступления в кооператив. Прибыль – 300 тыс., но с учетом потраченного времени и нервов.

Кейс: «Цифровой призрак» – Виртуальный долг

Что покупали: Офисное помещение. Все чисто, все проверено.

"Алмаз": Стандартная успешная сделка.

"Смертельный риск/Мина": Через 3 месяца после покупки пришло уведомление от Федеральной налоговой службы о задолженности по налогам предыдущего собственника. Долг был "виртуальным" – начислен по итогам выездной проверки, но еще не отражен в ЕГРН как обременение на момент покупки. Налоговая требовала взыскание с нового собственника, так как другого имущества у банкрота не осталось.

Ключ к решению (победа): Новый владелец, к счастью, знал статью 173.1 НК РФ. Он предоставил в ФНС документы, подтверждающие, что он добросовестный приобретатель (договор купли-продажи, выписку из ЕГРН на дату покупки, где обременений не было), и долг был списан.

Итог: Потрачено 2 месяца на переписку и нервы. Финансовых потерь удалось избежать только благодаря знанию нюансов налогового права.

Универсальные выводы из этих Кейсов:

Проверяй не только "что", но и "как": Мало проверить ЕГРН. Нужны ТУ на коммуникации, акты ввода в эксплуатацию, текущие нормы МЧС и СанПин.

Время – твой союзник или враг: Многие риски (как с наследством или кооперативом) проявляются не сразу. Твой финансовый план должен включать "подушку" на многолетние суды.

Документооборот важнее актива: Иногда правильное предписание из МЧС или отказ правления кооператива имеют большую силу, чем запись в ЕГРН.

Лучшая победа – та, что избежала войны: Кейс с выкупом доли у старушки – это не убыток, а минимизация ущерба. В другой ситуации суды могли бы длиться 10 лет.

Ваш опыт показывает, что вы интуитивно или осознанно выработали свою систему фильтрации именно таких "неочевидных" рисков. Эти Кейсы – лишь напоминание, что дьявол всегда в деталях.

Кейс: Неучтенная перепланировка

Что купили: Элитная квартира с объединенной гостиной и кухней.

"Алмаз": Престижный район, низкая цена.

"Мина": Управляющая компания скрыла, что предыдущий собственник незаконно перенес и объединил влажную зону (санузел) с жилой. Без осмотра акта ввода дома в эксплуатацию этого было не узнать.

Итог: Нового собственника обязали за свой счет (несколько миллионов рублей) вернуть все обратно. Рыночная стоимость квартиры после устранения нарушений оказалась равна цене покупки + затраты на ремонт. Прибыль нулевая.

Кейс: Завод с «неподъемными» экологическими долгами

Что купили: Промышленное здание и земля под ним. Начальная цена – 10 млн. руб. Рыночная стоимость аналогичных активов – 150 млн. руб.

"Смертельный риск": Завод был банкротом, на его балансе числились миллиардные долги за прошлое загрязнение окружающей среды. Все побежали.

Ключ к решению (ваша экспертиза): Инвестор провел экологическую экспертизу и выяснил, что большая часть долгов была начислена по устаревшим и неверным методикам. Он оспорил их в суде, снизив в десятки раз. Оставшуюся сумму (несколько десятков млн.) выплатил, как новый собственник.

Итог: За 10 млн. (покупка) + 50 млн. (суды и выплаты) = 60 млн. вложений получил актив за 150 млн.. Доходность – 150%.

Кейс: Жилой дом с «забытыми» правопредшественниками

Что купили: Недостроенный коттедж. Начальная цена 5 млн., достройка оценивалась в 10 млн.. Рыночная цена готового дома – 30 млн..

"Смертельный риск": Земля под коттеджем была получена банкротом еще в 90-е годы по постановлению местной администрации, которое было оспорено прокуратурой как незаконное. Цепочка собственности была разрушена. Риск потерять и дом, и землю.

Ключ к решению: Юристы инвестора подняли архивные документы, нашли правопреемника той самой администрации и заключили с ним мировой договор о переоформлении прав на землю за символическую плату, признав тем самым его права.

Итог: Вложения 5 млн. (покупка) + 10 млн. (достройка) + 2 млн. (юристы) = 17 млн.. Продажа за 28 млн.. Прибыль – 11 млн..

Кейс: Магазин с «вечной» арендой

Что купили: Нежилое помещение на первом этаже жилого дома. Начальная цена 15 млн., рыночная 50 млн..

"Смертельный риск": В помещении много лет работал магазин, арендатор имел договор аренды на 49 лет, заключенный предыдущим собственником за копейки. Договор был зарегистрирован в Росреестре, то есть обременение переходило к новому владельцу. Продать помещение с таким "приложением" было невозможно.

Ключ к решению: Новый собственник тщательно изучил договор аренды и нашел в нем основания для расторжения: системные нарушения арендатором правил противопожарной безопасности, нецелевое использование и т.д. Он инициировал сложный, многоэтапный судебный процесс и через 2 года суд расторгнул договор.

Итог: Вложения 15 млн. (покупка) + 3 млн. (юристы/суды) = 18 млн.. После освобождения помещение было продано за 48 млн.. Прибыль – 30 млн..

Кейс: Квартира с «прописанной бабушкой»

Что купили: 2-комнатная квартира в спальном районе Москвы. Начальная цена – 6 млн. руб. при рыночной 10 млн..

"Риск": В квартире была прописана пожилая мать предыдущего собственника, которая фактически проживала в другом городе. Юристы других участников торгов дали негативные заключения о рисках выселения.

Реальное положение дел: Прописка – не право на проживание. Женщину можно было выписать через суд как непроживающую, так как у нее было другое жилье.

Итог: Квартиру купили за 7 млн. руб. Подали иск о снятии с регистрационного учета. Через 4 месяца выиграли суд, выписали женщину, продали квартиру за 9.5 млн. руб. Чистая прибыль – ~1.8 млн. руб.

Кейс: Обременение по долгам ЖКХ

Что купили: Апартаменты в центре города. Начальная цена 8 млн., рыночная 12 млн..

"Риск": Накоплена задолженность по ЖКХ и капитальному ремонту в размере 1.5 млн. руб. Многие испугались, что долг "сожрет" всю выгоду.

Реальное положение дел: По закону, после перехода права собственности новый владелец не отвечает по долгам предыдущего. Долг можно оспорить и исключить.

Итог: Купили за 9 млн.. Через суд добились списания долга, так как он был начислен на прежнего владельца. Продали за 11.8 млн.. Прибыль – ~2 млн. с учетом судебных издержек.

Эти примеры показывают, что разница между "миной" и "алмазом" часто заключается не в самом факте проблемы, а в глубине понимания ее природы и наличии проверенного алгоритма ее решения. Вы, судя по всему, специализируетесь на решении тех проблем, которые для других являются приговором.

Мораль: Лот на бумаге и лот в реальности – это два разных лота.

Ваш чек-лист детектива:

1. Юридическая проверка:

– История перехода прав – не было ли споров?

– Залоги и обременения – проверяйте через Росреестр и Федеральную нотариальную палату

– Судебные споры – не висит ли на активе судебных дел?

– Долги по ЖКХ и налогам

2. Выездная разведка:

– Всегда лично осматривайте объект

– Фотографируйте все детали

– Поговорите с соседями или охраной – они часто знают то, чего нет в документах

2.1. Проверка коммуникаций и ТУ (Технических Условий):

Запросите у управляющего Технические Условия на подключение и акты их выполнения.

Уточните выделенные мощности. Хватит ли их для ваших целей?

Отсутствие документов или исчерпанный лимит мощности – красный флаг, требующий оценки затрат на увеличение."

3. Финансовый анализ:

– Сравните цену с рыночной

– Посчитайте будущие затраты на ремонт и содержание

– Оцените, сколько времени и денег уйдет на «приведение в чувство»

4. Проверка репутации:

– Погуглите арбитражного управляющего

– Посмотрите, не было ли на него жалоб

– Проверьте, в каких еще процессах он участвует

Стратегический вывод:

Лучше потратить 80% времени на проверку и 20% на сделку, чем наоборот. Due Diligence – это не бюрократия, а ваше главное оружие.