Читать книгу Торги по банкротству: Ваш пошаговый путь от новичка к профессионалу - Группа авторов - Страница 16

Самая большая ошибка – смотреть на землю, а не на документы

Ценность земли на 90% определяется не ее плодородием, а юридическими характеристиками. Можно купить гектар в Подмосковье и обнаружить, что его нельзя не то что застроить, но и огородить.

1. Детальный кадастровый аудит: Что проверять в ЕГРН и не только

Кадастровый номер и статус:

Учтенный: Хорошо.

Ранее учтенный: Требует повышенного внимания. Границы могли быть установлены условно, возможны ошибки и наложения.

Временный: Участок не оформлен окончательно, риски высоки.

Категория земель и Вид разрешенного использования (ВРИ):

Категория: Земли населенных пунктов, земли сельхозназначения, земли промышленности и т.д. Смена категории – сложный, часто невозможный процесс.

ВРИ: Основной и вспомогательные. Это то, что именно можно делать на участке.

Пример: ВРИ «Для ИЖС» (индивидуальное жилищное строительство) позволяет построить дом. ВРИ «Для ведения садоводства» – только садовый дом, который сложнее оформить как жилой.

Проверка через ПЗЗ (Правила землепользования и застройки):

Закажите онлайн-выписку из ПЗЗ вашего муниципалитета. Она покажет все ВРИ, возможные для этой территории.

Границы и обременения:

Уточнение границ: Убедитесь, что участок стоит на кадастре с точными границами. Если границы «примерные», вас может ждать спор с соседями.

Обременения:

Сервитут: Право прохода/проезда через ваш участок для третьих лиц (например, к озеру). Может обесценить землю.

Санитарно-защитная зона (СЗЗ): Участок может находиться в зоне вредного воздействия завода. Строительство жилья там запрещено.

Красные линии: Линии улиц, проездов. Строить нельзя.

2. Выездная проверка земли: «Топографическая разведка»

Рельеф и геология: Участок на склоне? Возможны оползни. Высокий уровень грунтовых вод? Дорогостоящий дренаж.

Подъездные пути: Есть ли асфальтированная дорога? Или только грунтовка, которая размывается весной?

Коммуникации: Самый больной вопрос. Есть ли технические условия на подключение? Столбы – это не подключение. Наличие газовой трубы в километре – не подключение. Требуйте у управляющего ТУ или акты о подключении. Их отсутствие – повод снизить цену в 2-3 раза.

Соседи и окружение: Заброшенная свалка по соседству, действующее птицеводческое хозяйство (запах) или, наоборот, охраняемый лес – все это влияет на стоимость.

3. Скрытые «земельные мины»

Объекты культурного наследия: На участке может оказаться «вновь выявленный археологический памятник». Стройка будет запрещена.

Историческое загрязнение: Если на участке была АЗС или химчистка, почва может быть загрязнена. Росприроднадзор обяжет вас проводить дорогостоящую рекультивацию.

Земли лесного фонда: Иногда под их видом продаются земли иных категорий. Покупка такой земли – 100% потеря денег.

Стратегический вывод:

И оборудование, и земля требуют узкоспециализированной экспертизы. Ваша самая частая и дорогая ошибка – попытка сэкономить на привлечении профильного инженера или кадастрового инженера. Их гонорар в десятки раз меньше, чем убытки от покупки «мины».