Читать книгу Торги по банкротству: Ваш пошаговый путь от новичка к профессионалу - Группа авторов - Страница 2

Эта схема – ваш стратегический план. Она показывает всю «кампанию» по приобретению актива, от разведки до закрепления на захваченной территории. Используйте ее для понимания общего контекста и планирования своих действий.

Фаза 1: Разведка и Планирование

Этап: Наблюдение

Ваши цели: Поиск целей, проведение предварительного Due Diligence, составление «досье» на перспективные активы.

Ключевые инструменты:

Сервисы мониторинга торгов (Картотека и аналоги)

Анализ финансовой отчетности должника

Публичные карты (генплан, ПЗЗ)

Активируемые риски:

Риск неверного целеполагания: Выбор заведомо убыточного или непрофильного актива.

Фаза 2: Атака и Захват

Этап: Конкурсное производство (Первые, Повторные торги, Публичные предложения)

Ваши цели: Приобрести выбранный актив по цене, обеспечивающей запланированную доходность.

Ключевые инструменты и тактики:

Due Diligence (Полная проверка): Юридический, финансовый, технический аудит.

Внесение депозита: Пропуск на торги.

Тактика «Личный потолок»: Основное правило для борьбы с аукционной лихорадкой.

Тактика «Охота из засады»: Для этапа Публичных предложений.

Тактика «Последней секунды»: Для психологического давления на оппонентов.

Активируемые риски:

Аукционная лихорадка: Главный психологический риск, ведущий к переплате.

Риск технического сбоя: Проблемы с интернетом, ПО, платежами.

Риск «недопроверки»: Покупка «кота в мешке» из-за неполного Due Diligence.

Фаза 3: Закрепление и Управление

Этап: После торгов

Ваши цели: Юридически оформить право собственности и получить физический контроль над активом.

Ключевые инструменты:

Договор купли-продажи: Заключается с арбитражным управляющим.

Росреестр / ГИБДД: Регистрация перехода права.

ФССП (Судебные приставы): Для обеспечения доступа к объекту, если вас не пускают.

Суд: Для оспаривания обременений, выселения, легализации перепланировок.

Активируемые риски:

«Резиновый актив»:Физический захват актива третьими лицами.

Скрытые обременения: Обнаруживаются аресты, сервитуты, долги после покупки.

Проблемы с регистрацией: Отказ Росреестра.

Операционные риски: Непредвиденные затраты на ремонт, экологическую очистку, суды.

Фаза 4: «Пост-продакшн» (Стабилизация и монетизация)

Вы победили в битве, но война за прибыль еще не окончена. Этот этап превращает купленный актив из проблемы в источник стабильного cash flow.

Что происходит:

Управление арендаторами: Поиск, проверка, заключение договоров, работа с дебиторской задолженностью.

Сервисное обслуживание: Организация ремонта, уборки, вывоза мусора, взаимодействие с управляющей компанией.

Повышение капитализации: Небольшие инвестиции, значительно увеличивающие стоимость актива (например, ребрендинг, установка системы безопасности, энергоэффективный ремонт).

Продажа стабилизированного актива: Поиск конечного покупателя, которому вы продаете не «кота в мешке», а готовый, работающий бизнес-актив с прозрачной историей и прогнозируемым доходом.

Что делать вам: На этом этапе вы – не охотник, а управляющий активами. Ваша задача – максимизировать стоимость перед финальной продажей. Создайте для покупателя «идеальную картинку»: чистый объект, налаженные процессы, лояльные арендаторы.

Вывод: Покупка актива – это только половина успеха. Вторая половина – грамотное управление им до выхода. Именно на этапе «пост-продакшна» создается финальная, самая вкусная часть прибыли.

Стратегический вывод:

Успех определяется действиями на Фазе 1 (качественная разведка) и Фазе 3 (терпеливое и настойчивое закрепление результата). Фаза 2 – это лишь кульминация, где все подготовленные решения приводятся в исполнение. Не пропускайте ни один этап, и ваша «карта сражения» приведет вас к победе.