Читать книгу Торги по банкротству: Ваш пошаговый путь от новичка к профессионалу - Группа авторов - Страница 17

Покупка не земли, а права на ее будущее.

Вы смотрите на гектары полей у растущего города. Цена – копейки. Но вы видите не пшеницу. Вы видите будущий жилой квартал, логистический парк или коттеджный поселок. Вы покупаете опцион на будущее. Ваша валюта – не деньги, а знание Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и умение проводить их через публичные слушания.

1. Типы «золотых жил»

Земли в зоне планируемого развития населенного пункта («в черте»): Самый ликвидный актив. Границы города уже подползают к вашему участку. В ПЗЗ уже может быть заложена зона жилой или коммерческой застройки.

Земли у ключевых транспортных артерий: Участки рядом с строящейся/существующей трассой, кольцевой дорогой. Потенциал под логистику, АЗС, придорожный сервис.

«Анклав» для элитной застройки: Участки у леса, у воды, с красивым ландшафтом. Потенциал для изменения ВРИ под «дачное строительство» или «ведение садоводства» для создания элитного поселка.

2. Due Diligence «Градостроительного Стратега»

Ваша библия – ПЗЗ вашего муниципального образования.

ШАГ 1: Анализ ПЗЗ.

Карта градостроительного зонирования: В какой территориальной зоне находится участок? Какие ВРИ являются для нее основными, условно разрешенными и вспомогательными?

Градостроительные регламенты: Какие параметры установлены (максимальная этажность, процент застройки, отступы от границ)? Есть ли ограничения (санитарно-защитные зоны, зоны охраны ОКН)?

ШАГ 2: Проверка «красных линий» и иных ограничений.

ГКУ/ГИС ОГД: Проверьте, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): водоохранные зоны, зоны ЛЭП, санитарные зоны предприятий. Это «стоп-сигнал».

ШАГ 3: Анализ экономики изменения ВРИ.

Стоимость процедуры: Проведение публичных слушаний, разработка документации, возможные взносы на развитие инфраструктуры (вклад в инженерную подготовку).

Временной горизонт: Процедура может занять от 1 до 3 лет. Ваш капитал должен быть терпеливым.

Кейс: «Поле, которое стало городом»

Что покупали: 50 га земель сельхозназначения за пределами города, но в зоне его перспективного развития. Цена – 50 млн. руб.

«Алмаз»: Участок находился между строящейся федеральной трассой и генпланом развития города.

«Смертельный риск»: ВРИ «для сельскохозяйственного производства» не позволял ничего, кроме выращивания культур.

Ключ к решению: Инвестор, изучив ПЗЗ, обнаружил, что на смежном участке была установлена зона «предпринимательства» (под логистику). Он инициировал процедуру изменения ПЗЗ, доказав на публичных слушаниях, что его участок логически продолжает эту зону и его развитие создаст новые рабочие места и налоговые поступления. Он профинансировал транспортное моделирование и экологические изыскания, чтобы снять возражения.

Итог: Через 2 года ВРИ был изменен на «логистические и складские комплексы». Стоимость земли сразу выросла до 500 млн. руб. Инвестор продал участок крупному девелоперу, не вложив ни рубля в строительство.

3. Механика изменения ВРИ: Искусство лоббирования

Публичные слушания – ваша сцена: Ваша задача – не просто подать заявление, а подготовить убедительную презентацию для администрации и местных жителей. Покажите, как ваш проект принесет пользу муниципалитету (налоги, работа, инфраструктура).

Коалиция с крупным игроком: Иногда выгоднее не продавать землю после изменения ВРИ, а войти в совместный проект с девелоперской компанией, имеющей опыт и ресурсы для освоения территории.

«Зеленый» тренд: Все чаще изменение ВРИ под коммерцию требует компенсационных мероприятий – создания новых рекреационных зон, озеленения, строительства социальных объектов. Заложите это в бюджет.