Читать книгу Торги по банкротству: Ваш пошаговый путь от новичка к профессионалу - Группа авторов - Страница 12

Это дерево решений – ваш интеллектуальный щит. Проходите по нему шаг за шагом, отвечая на вопросы, чтобы обнаруживать и обезвреживать скрытые угрозы. Начинайте всегда с корневой точки.

Корневая точка: Вы начали проверку лота.

1. Ветка: Юридическая чистота объекта

1.1. Проверка ЕГРН. Есть ли обременения (арест, залог, ипотека)?

ДА -> Перейдите к пункту 1.1.1.

НЕТ -> Перейдите к ветке 2.

1.1.1. Обременение – Залог в пользу банка?

ДА -> Действия:

1. Запросите у управляющего подтверждение, что банк включен в реестр кредиторов и требование будет погашено из средств, вырученных с торгов.

2. Получите от управляющего письменные гарантии снятия обременения после вашей оплаты.

3. РИСК: Если гарантий нет, лот опасен. Откажитесь от покупки.

НЕТ -> Действия:

1. Выясните природу обременения (арест суда, сервитут и т.д.).

2. Поймите, будет ли оно снято до или сразу после торгов.

3. РИСК: Бессрочный сервитут (например, для коммуникаций) не снимается. Ценность актива может быть крайне низка.

1.2. Проверка истории права. Были ли сделки в течение последних 3-х лет?

ДА -> Действия:

1. Проверьте, не оспариваются ли эти сделки в суде.

2. Изучите цепочку собственников на предмет аффилированности и "вывода активов".

3. РИСК: Сделку могут оспорить и признать недействительной уже после того, как вы станете собственником.

НЕТ -> Перейдите к ветке 2.

2. Ветка: «Техническое состояние объекта»

Вопрос 1: Проведен ли визуальный инженерный осмотр?

НЕТ -> Действие: Нанять технического специалиста. РИСК: Покупка «кота в мешке».

ДА -> Перейти к Вопросу 2.

Вопрос 2: Использовались ли приборы (тепловизор, влагомер)?

НЕТ -> Действие: Арендовать приборы или нанять эксперта с ними. РИСК: Не выявить скрытые дефекты.

ДА -> Перейти к Вопросу 3.

Вопрос 3: Есть ли подозрения на экологические проблемы (история – завод, АЗС)?

ДА -> Действие: Заказать экоаудит. РИСК: Финансовая катастрофа и обязательства по очистке.

НЕТ -> Перейти к следующей ветке («Финансовая диагностика» или «Рыночный спрос»).

3. Ветка: Физический контроль и текущее использование

3.1. На объекте есть арендаторы или иные пользователи?

ДА -> Перейдите к пункту 2.1.1.

НЕТ -> Перейдите к ветке 3.

3.1.1. Проверьте договор аренды.

3.1.1.1. Есть ли в договоре пункт о переходе прав к новому собственнику?

НЕТ -> Действия:

1. Вы можете расторгнуть договор.

2. Ваш козырь. Можно выкупить лот и освободить помещение.

ДА -> Перейдите к пункту 2.1.1.2.

3.1.1.2. Есть ли в договоре скрытые "ядерные" пункты?

Пункт о праве вето на сдачу другим арендаторам? -> Действия:

1. Оцените, насколько этот пункт блокирует доходность.

2. Попробуйте договориться с арендатором об отказе от этого права ДО торгов.

3. Рассчитайте стоимость актива БЕЗ возможности сдачи площадей конкурентам арендатора. Если дисконт недостаточен – ОТКАЖИТЕСЬ.

Пункт о праве арендатора расторгнуть договор при смене собственника? -> Действия:

1. Рассчитайте стоимость актива БЕЗ этого ключевого арендатора.

2. Будьте готовы к падению доходности сразу после покупки.

Договор субаренды? -> Действия:

1. Проверьте, разрешена ли субаренда основным договором.

2. Если нет, вы можете расторгнуть основной договор, но субарендаторы будут сохранять права до конца своего срока. Готовьтесь к долгой "войне".

4. Ветка: Техническое состояние и инфраструктура

4.1. Это недвижимость или оборудование?

НЕДВИЖИМОСТЬ -> Перейдите к пункту 3.1.1.

ОБОРУДОВАНИЕ -> Перейдите к пункту 3.2.1.

4.1.1. Проверьте техническую документацию.

4.1.1.1. Есть ли акт ввода объекта в эксплуатацию?

НЕТ -> Действия:

1. Легализовать "самострой" почти невозможно.

2. Вердикт: Категорический отказ.

ДА -> Перейдите к пункту 3.1.1.2.

4.1.1.2. Сверьте планировку с техническим паспортом. Есть ли неузаконенная перепланировка?

ДА -> Действия:

1. Оцените стоимость и возможность ее легализации.

2. РИСК: Могут обязать вернуть все как было за ваш счет. Заложите эти затраты в цену покупки.

НЕТ -> Перейдите к пункту 3.1.1.3.

4.1.1.3. Проверьте коммуникации.

Есть ли ТУ (Технические Условия) и акты о подключении? -> Действия:

1. Запросите документы. Их отсутствие – красный флаг.

2. Уточните выделенные мощности. Хватит ли их для ваших целей?

4.2.1. Проверьте оборудование.

4.2.1.1. Есть ли ПО, патенты или ноу-хау, без которых оборудование неработоспособно?

ДА -> Действия:

1. Убедитесь, что права на ПО/патенты передаются вместе с оборудованием.

2. РИСК: "Кирпич", который нельзя использовать.

НЕТ -> Перейдите к пункту 3.2.1.2.

4.2.1.2. Проведите независимый техосмотр.

Состояние удовлетворительное? -> Можно двигаться дальше.

Требует капитального ремонта? -> Заложите стоимость ремонта в цену покупки.

5. Ветка: Внешние и "черные лебеди"

5.1. Проверьте внешнюю среду.

5.1.1. Проверьте Генплан и ПЗЗ (Правила землепользования и застройки).

Обнаружены "красные линии" или иные ограничения (санитарные зоны)? -> Действия:

1. Рассчитайте, как это ограничивает использование актива.

2. РИСК: Строительство может быть запрещено. Отказ или пересмотр цены.

5.1.2. Для земли и промобъектов – закажите экоаудит.

Выявлено загрязнение? -> Действия:

1. Оцените стоимость реабилитации.

2. РИСК: Новый собственник обязан проводить очистку за свой счет.

Финальный узел решения:

Юридические риски отнимут у вас время и деньги на суды. Технические риски могут одномоментно уничтожить весь ваш капитал. Ваш главный принцип: «Не уверен в фундаменте – не строй на нем свою прибыль».

Вложение 50-100 тысяч рублей в инженера-обследователя – это не расход, а самая дешевая страховка ваших миллионов. Профессионал не покупает то, что не видел своими глазами и не «просветил» своими приборами.

Пройдя все ветки, вы получите полный список рисков и план действий по каждому из них.

Если риски управляемы и заложены в цену -> ДЕЙСТВУЙТЕ! Ваш алмаз ждет огранки.

Если обнаружен хотя бы один "смертельный" неразрешимый риск (нелегальный самострой, единственное жилье, бессрочный сервитут) -> ОТСТУПИТЕ. Лучшая сделка – это сделка, от которой вы ушли.

6. Ветка «Проверка цифрового следа»

Узел 6.0: «Цифровой детектив»

Перед вами не просто объект, а его цифровая репутация. Ее проверка так же важна, как и изучение ЕГРН.

Вопрос 6.1: «Есть ли у объекта/компании цифровые активы?»

ДА -> Переходим к вопросу 6.2.

НЕТ -> Для бизнеса это тревожный сигнал. Он либо умирал, либо велся «в тени». Риск отсутствия клиентской базы. Для недвижимости – нейтрально.

Вопрос 6.2: «Каков отзывной профиль и репутация?»

Проверить: Отзывы на Google Картах, Яндекс.Справочнике, 2GIS, Flamp, отраслевых сайтах (например, Profi.ru для услуг).

Действие: Массовые негативные отзывы о качестве продукции/услуг, санитарии, конфликтах с клиентами – это будущие потери в выручке и репутационные риски для вас.

Вопрос 6.3: «Не упоминается ли он в негативном контексте в СМИ?»

Проверить: Поиск в Google и Яндекс.Новостях по названию компании и ФИО владельцев/бенефициаров.

«Красные флаги»: Упоминания в связи с уголовными делами, экологическими скандалами, коррупционными расследованиями, терроризмом (проверка в реестре Росфинмониторинга). Это стоп-сигнал. Покупка такого актива – это приобретение проблем с правоохранительными органами.

Решение:

Наличие серьезных репутационных рисков -> ОТКАЗАТЬСЯ ОТ СДЕЛКИ.

Негатив управляем (несколько плохих отзывов) -> ЗАЛОЖИТЬ затраты на PR и ребрендинг в финансовую модель.