Читать книгу Сам себе риелтор - - Страница 31

Стоимость определяется как сумма затрат на воссоздание точной копии объекта. Она складывается из стоимости земельного участка и стоимости строительства аналогичного здания за вычетом накопленного износа.

Метод критически важен для оценки уникальных объектов, новых зданий, при страховании или для оценки объектов незавершённого строительства, где нет истории рыночных продаж.

Формула расчета: Стоимость = Стоимость земельного участка + (Стоимость нового строительства – Физический и функциональный износ).

***

Пример для риелтора:

Оценивается частный дом в локации без активного рынка продаж.

1. Участок (6 соток): По рыночным предложениям – 600 тыс. руб..

2. Стоимость строительства дома (100 кв.м.) «с нуля»: 50 тыс./кв.м. = 5 млн руб..

3. Износ дома (20 лет): Оценен в 40%. Остаточная стоимость строений: 5 млн – 40% = 3 млн руб..

4. Итог: 600 тыс. + 3 млн = 3.6 млн руб. – это восстановительная стоимость.

Рыночная цена может существенно отклоняться от полученной цифры. Если локация непопулярна, спрос и цена будут ниже затрат. В престижном районе ситуация будет обратной.

Первые два метода отвечают на вопросы «сколько платят за похожее?» и «во сколько обойдётся построить заново?».

Однако для инвестора ключевым является другой вопрос: какую прибыль принесёт этот актив?