Читать книгу Recht der Kreditsicherheiten - Peter Bülow - Страница 136

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Wesensgemäßes Ziel von Grundpfandrechten ist die Verwertung des Grundstücks. Sie setzt Pfandreife voraus, also Fälligkeit des Grundpfandrechts, die sich aufgrund der Akzessorietät bei der Hypothek nach der Fälligkeit der Forderung richtet. Bei der Grundschuld hängt die Pfandreife gem. § 1193 BGB von einer Kündigung ab (nachf. Rn. 214).

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Die Fälligkeit der Forderung kann von Anfang an feststehen und damit die Pfandreife der Hypothek. Die Fälligkeit kann aber auch von einer Kündigung abhängen, z.B. im Falle des Darlehens gem. § 488 Abs. 3 BGB. Die Kündigung ist dem persönlichen Schuldner gegenüber zu erklären. Sind Schuldner und Eigentümer nicht identisch (Verpfändung für eine Drittschuld, Interzession), könnte dieser deshalb in die Lage geraten, dass er von der Pfandreife überrascht wird und die Ablösung (nachf. Rn. 235 ff.) nicht mehr bewerkstelligen kann. Davor schützt ihn § 1141: Um Pfandreife herbeizuführen, muss die Kündigung für die Hypothek dem Eigentümer gegenüber erklärt werden, die Kündigung gegenüber dem persönlichen Schuldner genügt nicht. Die Fälligkeit der Forderung ist unbeschadet dessen durch Kündigung gegenüber dem Schuldner herbeizuführen. Der Gläubiger muss also, um das Grundstück verwerten zu können, zwei Kündigungen erklären. Die Vorschrift bezieht sich nur auf die Hypothek. Bei der Grundschuld ist die Kündigung allein gegenüber dem Eigentümer gem. § 1193 zu erklären. Adressat der Kündigungserklärung ist bei Hypothek und Grundschuld derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer des belasteten Grundstücks eingetragen ist, selbst wenn die Grundbucheintragung unrichtig sein sollte (§§ 1141 Abs. 1 Satz 2, 1192 Abs. 1). Bei unerreichbarem Eigentümer kann gem. §§ 1141 Abs. 2, 132 Abs. 2 BGB ein Grundbuchvertreter bestellt werden.

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Vor Pfandreife ist der Verwertungsanspruch des Gläubigers also nicht fällig. Doch darf der Eigentümer das Grundstück und damit den Wert des Grundpfandrechts nicht verschlechtern (§§ 1133 bis 1136, nachf. Rn. 203 ff.), um die Befriedigungsaussichten des Gläubigers nicht zu beeinträchtigen.