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aa) Es können rechtshindernde, rechtsvernichtende oder rechtsverändernde Einwendungen gegen das dingliche Recht bestehen. Sie richten sich gegen den Bestand des Grundpfandrechts selbst:

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–	Nichtigkeit der dinglichen Einigung (§ 873 Abs. 1), z.B. wegen Geschäftsunfähigkeit gem. § 105, wegen Wuchers gem. § 138 Abs. 2[1], in Ausnahmefällen auch wegen Sittenverstoßes nach § 138 Abs. 1 BGB[2], wegen fehlender kommunalrechtlicher Genehmigung[3],
–	fehlende Briefübergabe, Nichtigkeit der Aushändigungsabrede (§ 1117 Abs. 1 bzw. Abs. 2),
–	fehlerhafte Grundbucheintragung im Hinblick auf § 1115 (vorst. Rn. 157).

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Der Einwand des Eigentümers kann sich auch gegen die Inhaberschaft des Verwertung verlangenden Gläubigers am Grundpfandrecht richten, weil

–	die Gläubigerstellung durch Übergang des Grundpfandrechts auf einen anderen geendet habe, z.B. wegen Entstehung eines Eigentümergrundpfandrechts, resp.
–	die Abtretung des Grundpfandrechts zwischen Zedent und Zessionar unwirksam sei, z.B. wegen Nichtigkeit einer vorgegangenen Abtretung oder aufgrund dinglicher Vinkulierung (vgl. vorst. Rn. 250)[4].

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bb) Trotz wirksamer Bestellung des Grundpfandrechts und fortbestehender Gläubigerstellung kann durch Vereinbarung zwischen Gläubiger und Eigentümer oder kraft Gesetzes das Recht des Eigentümers begründet werden, die Duldung der Verwertung des Grundstücks zu verweigern, sodass eigentümerbezogene Einreden entstehen[5].

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Derartige Vereinbarungen können liegen

–	im Sicherungsvertrag, namentlich bei der Sicherungsgrundschuld (nachf. Rn. 282),
–	in anderen Abreden, – z.B. der Zusage des Gläubigers, das Grundpfandrecht für bestimmte Zeit nicht geltend zu machen (Moratorium, Stundung[6]) oder – in der Vereinbarung eines Abtretungsverbots nach § 399 BGB bezüglich der hypothekengesicherten Forderung[7] oder der Grundschuld (s. allerdings vorst. Rn. 253 – dingliche Vinkulierung) oder
–	das Grundpfandrecht erst geltendzumachen, nachdem die Geltendmachung der Forderung beim persönlichen Schuldner, der nicht der Eigentümer ist (Interzession), versucht wurde (dilatorische Einrede).

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Der Eigentümer kann auch Einreden haben, die nicht auf verwertungsbezogenen Absprachen mit dem Gläubiger beruhen, sondern kraft Gesetzes entstehen:

–	Das Grundpfandrecht ist durch unerlaubte Handlung (§ 853, z.B. durch Betrug)[8] oder
–	ohne rechtlichen Grund (§ 821, der Sicherungsvertrag ist nichtig)[9] erlangt,
–	die Verwertung stellt sich auf Dauer als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) dar[10] (peremptorische Einreden).

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Wann eine Sicherungsgrundschuld verwertet werden kann, richtet sich nach dem Sicherungszweck, der dem Sicherungsvertrag zu entnehmen ist. Demgemäß kann der Eigentümer dem Verwertungsanspruch die Einrede der Nichterfüllung des Sicherungszwecks entgegensetzen, namentlich die fehlende Fälligkeit der gesicherten Forderung oder, im Wege des Zurückbehaltungsrechts nach § 273 BGB, den Rückübertragungsanspruch auf die Grundschuld bei Erledigung des Sicherungszwecks nach vollständiger oder teilweiser Tilgung der gesicherten Forderung (Einrede der Nichtvalutierung, nachf. Rn. 293) oder auch den Anspruch auf Verzicht zur Ermöglichung der freihändigen Veräußerung (vorst. Rn. 221, dilatorische, bei Wegfall des Sicherungszwecks peremptorische Einreden)

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cc) Hat der Eigentümer peremptorische Einreden, kann er nicht nur die Duldung der Verwertung verweigern, sondern er kann darüber hinaus gem. § 1168 verlangen, dass der Gläubiger auf das Grundpfandrecht verzichtet (nachf. Rn. 367 ff., im Falle der Grundschuld wahlweise deren Abtretung oder Aufhebung, vorst. Rn. 219). Eigentümerbezogene Einreden können gem. §§ 1157 Satz 1, 1192 auch dem Erwerber des Grundpfandrechts entgegengesetzt werden (nachf. Rn. 347).

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dd) Für Briefgrundpfandrechte kommt das Widerspruchsrecht wegen fehlender Briefvorlegung gem. § 1160 hinzu (näher nachf. Rn. 351).

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ee) Besondere Einwendungslagen kann der Prozess hervorbringen: Hatte der Gläubiger den Schuldner wegen der Forderung verklagt und wurde die Klage rechtskräftig abgewiesen, erwächst dem Eigentümer eine Einrede gegen die Verwertung, weil der Schuldner aufgrund der materiellen Wirkung der Rechtskraft die Klageabweisung auch im Duldungsprozess gem. § 1147 geltend machen kann. Sind Schuldner und Eigentümer verschiedene Personen, entfaltet die Klageabweisung bezüglich der Forderung zwar keine Rechtskraft gegenüber der Verwertung, gleichwohl wird im Falle der Hypothek eine eigentümerbezogene Einrede des Eigentümers bejaht[11] und damit ein erneuter Prozess über den Bestand der Forderung (den der Eigentümer als Dritter in Bezug auf die Forderung führen müsste) vermieden. Das ist keine Ausprägung der Akzessorietät der Hypothek zur Forderung und gilt deshalb gleichermaßen für die Grundschuld, der gegenüber der Eigentümer den Fortfall des Sicherungszwecks wegen Abweisung der Klage auf Erfüllung der gesicherten Forderung geltendmacht. Ist über die Klage des Gläubigers gegen den Schuldner noch nicht rechtskräftig entschieden, hat der Eigentümer eine dilatorische Einrede. Klagt umgekehrt der Schuldner gegen den Gläubiger auf negative Feststellung, muss das Gleiche gelten.