Читать книгу Los préstamos de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y sus garantías - Santiago Hidalgo García - Страница 5

Es el propósito principal de este trabajo tratar el sistema de garantías para la adquisición de vivienda, en una diversidad de planos, por un lado el general recogiendo las garantías que más frecuentemente intervienen en el tráfico jurídico, descendiendo de lo general, al caso particular de aquellas que se constituyen en garantía de préstamos para la adquisición de vivienda y, por tanto a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario a la que en adelante y como se ha hecho ya en el título se denominará Ley de Crédito Inmobiliario (LCI). No obstante, ha de tenerse en cuenta que para cumplir tal propósito es necesario analizar algunos problemas que plantea la aplicación de la norma en relación con su ámbito de aplicación, cuestión en la que inciden otros aspectos, entre ellos también el relativo a las garantías prestadas en los créditos (préstamos) que regula.

A pesar de que la finalidad de la norma, a priori, lo constituiría la regulación de los préstamos para la adquisición de viviendas y principalmente, de viviendas habituales, lo cierto es que no se ha mencionado en el título ni la “vivienda”, ni el “apellido” de habitual, lo que viene motivado por algo que tanto la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n° 1093/2010, como la Ley que la desarrolla en España, regulan y es los préstamos que se garantizan mediante la constitución de hipotecas sobre bienes inmuebles de uso residencial, pero no necesariamente viviendas habituales, ya que puede tratarse de créditos garantizados con una hipoteca sobre una segunda vivienda1 o de una vivienda cuya finalidad no va a ser la de ser la de domicilio permanente o familiar, e incluso puede referirse a elementos que en realidad no son vivienda, como enseguida se habrá de ver, pero pueden considerarse como de uso residencial, como puede ser el caso de los trasteros o de las plazas de garaje, siempre y cuando el prestatario o el hipotecante sea una persona física.

Obsérvese además, que no necesariamente se trata de préstamos para la adquisición de este tipo de bienes, sino que, aunque sean con finalidad distinta, estén garantizados con hipotecas que recaigan sobre ellos: claro es que lo más habitual es que el préstamo se solicite para adquirirlo y que sea ese mismo bien el que se hipoteque, pero lo esencial aquí no es la finalidad del préstamo, sino el bien objeto de la hipoteca.

La otra posibilidad es que no se trate de un bien de este tipo, en cuyo caso también se aplicaría la ley sin necesidad de garantía hipotecaria, siempre y cuando el prestatario o cualquiera de los sujetos que intervengan en la parte prestataria (fiadores o garantes) sean personas físicas que tengan la condición de consumidor.

Enseguida se ha de ver que la solución del problema del ámbito de aplicación de la Ley está plagado de escollos.

Así el artículo 1 de la LCI al definir el objeto de la ley mantiene esa misma denominación, no utilizando la de vivienda:

“Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”.

En la LCI se recogen o contemplan tres órdenes de cuestiones:

Obviamente en primer lugar se pretende una especial protección del prestatario persona física consumidor (o no) en todo el proceso crediticio, desde su inicio (publicidad no engañosa, deber de información, obligaciones de transparencia, información precontractual asesoramiento por parte del prestamista y del notario y de manera muy especial la obligación de evaluar la solvencia, que en definitiva no solo es un mecanismo de protección del prestamista, sino también del propio prestatario ya que se pretende evitar el sobreendeudamiento, pasando por su desarrollo), como en su final (reembolso anticipado, vencimiento anticipado, etc.).

Por otra parte se trata de controlar la actividad de los prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario, representantes designados y asesores (naturalmente se trata en su mayor parte de entidades bancarias).

En este como en otros casos, la Ley solo determina parcialmente los conceptos que maneja, de manera que hay que recurrir a otras normas para concretarlos.

En este caso se ha de estar fundamentalmente a la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito cuyo artículo 1 determina lo siguiente:

1. Son entidades de crédito las empresas autorizadas cuya actividad consiste en recibir del público depósitos u otros fondos reembolsables y en conceder créditos por cuenta propia.

2. Tienen la consideración de entidades de crédito:

a) Los bancos.

b) Las cajas de ahorros.

c) Las cooperativas de crédito.

d) El Instituto de Crédito Oficial.

Se ha de desarrollar esta cuestión al tratar el ámbito de aplicación subjetivo de la LCI ut infra, no obstante cabe adelantar ahora que este aspecto es bastante confuso en relación con el ámbito de aplicación de la LCI, desde el punto de vista subjetivo del prestamista, ya que si bien define ampliamente el concepto de prestamista en el artículo 4, no todos los préstamos concedidos por aquellos sujetos que la ley define como tales prestamistas van a estar sujetos a la LCI, sino que puede tratarse de préstamos hipotecarios de consumo sujetos a la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, por ejemplo. De hecho, uno de los problemas que se plantea en relación con todos estos temas es el de la dispersión normativa que, además, en muchos casos ofrece regulaciones poco coherentes entre sí, amén de la dificultad en muchos casos de determinar cuál es la norma aplicable encada caso.

Por fin se trata de las distintas formas de garantía que se constituyen o pueden constituir en estos préstamos: la garantía hipotecaria, el establecimiento de fiadores o garantes o avalistas y por fin la constitución de distintos tipos de seguros (como se dice en el artículo 14 “seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige”).

Precisamente de lo relativo a los distintos tipos de garantías que se contemplan en la norma trata este trabajo fundamentalmente.

En primer lugar, parecería evidente que la garantía que en todo caso exige la norma es la hipoteca. Tanto es así que, como se va a ver enseguida en relación con las precisiones terminológicas, la Ley de Crédito Inmobiliario recibe vulgarmente el nombre de ley hipotecaria.

Naturalmente esta hipoteca se constituirá comúnmente sobre el bien inmueble de uso residencial que se va a adquirir con el préstamo, aunque la hipoteca puede constituirse sobre un bien inmueble residencial distinto (incluso cabe, claro está, que el hipotecante no sea el deudor). Pero en cualquier caso, lo que en principio parece claro es que el objeto principal de la ley son los préstamos hipotecarios (la ley se denomina de crédito inmobiliario, pero todo su articulado habla de préstamos) lo que en otros términos implicaría que esta garantía ha de estar presente prácticamente siempre, cuando se trata del objeto principal de este estudio, es decir, de las garantías para la adquisición de vivienda.

No obstante habrá de verse que, por un lado, lo esencial no es el objeto del propio contrato de préstamo, es decir, para lo que se solicita el préstamo: para que la norma sea aplicable como se habrá de ver, lo esencial es que se constituya una hipoteca sobre un bien de uso residencial, no necesariamente vivienda, aunque el préstamo no se solicite para adquirirlo, es más, aunque el que la constituya no sea el propio deudor.

Por otra parte la norma regula otro tipo de préstamos, cuales son aquellos que se solicitan para la adquisición de o conservación del derecho de propiedad sobre terrenos o bienes inmuebles construidos o por construir a favor de personas físicas consumidores, préstamos que pueden tener una garantía hipotecaria sobre un bien de uso no residencial o incluso, lo que parece más improbable, pero sí posible, sin constituir garantía hipotecaria alguna, con lo cual se observa que la “comúnmente denominada” Ley Hipotecaria, no sería tan hipotecaria como se pretende, puesto que eventualmente puede regular préstamos no garantizados con hipoteca.

En cualquier caso, el artículo 1 y lo vuelve a hacer el artículo 2.1, a), habla de “hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial”. La norma no se ocupa de la regulación de la hipoteca en cuanto derecho real, evidentemente de eso ya se ocupan otras normas como la Ley y reglamento hipotecarios, la LEC en lo que a ejecución se refiere (obviamente con las particularidades de las normas de segunda oportunidad que se irán analizando) y la Ley del mercado hipotecario que la propia LCI reforma, pero evidentemente la hipoteca sobre un bien inmueble de uso residencial es la forma de garantía real que normalmente garantizará este tipo de operaciones.

Pero ¿cuáles son esos otros derechos reales de garantía a que hace referencia los artículos 1 y 2 de la LCI?. La razón por la que se usa esta expresión en el precepto, que fundamentalmente proviene del artículo 3.1,a) de la Directiva 2014/17/UE y su alcance se analizará más adelante.

Queda dicho que será preciso abordar la cuestión de los problemas que en los últimos años se han producido en relación con las hipotecas y los créditos inmobiliarios en la práctica bancaria y de las entidades financieras, especialmente como consecuencia de la crisis económica y muy particularmente en el caso español, lo que ha hecho, como se habrá de ver, que incluso la trasposición a nuestro ordenamiento de la Directiva 2014/17/UE haya tenido tintes particulares2. Estas cuestiones son las que centran buena parte del interés de la problemática que aquí se aborda.

En segundo lugar, la norma contempla la posibilidad de concurrencia de fiadores o garantes, en alguna ocasión se incorpora también el término avalistas, para la adquisición de inmuebles residenciales, como es el caso de los diversos tipos de afianzamiento, avales o garantes, generalmente en forma de garantías o a primera demanda. En efecto se trata de incorporar como garantía adicional una garantía de tipo personal. No obstante, se trata de una garantía adicional, no es una garantía que necesariamente vaya a exigir el prestamista o no al menos en todos los casos, sino tan solo en aquellos en que lo exija la entidad del préstamo o las dudas del prestamista sobre la solvencia (más que la presente, porque si alberga tales dudas no concederá el préstamo, sino la futura) del potencial prestatario.

Hay que destacar que estos fiadores o garantes se sitúan a lo largo de todo el texto exactamente en el mismo plano que el propio deudor, es decir, habrá que evaluar su solvencia, informarles, presentarles las Fichas, ser asesorados por el prestamista y el notario, cumplimentar el test notarial, etc.

Por fin se tratará la constitución de seguros, fundamentalmente para el aseguramiento de la responsabilidad hipotecaria, seguros de todo tipo, que en unos casos pueden tener carácter obligatorio, mientras que en otros lo que producen es una bonificación para el caso de que se constituyan con la entidad bancaria que concede el préstamo. El artículo 17 de la LCI que proscribe la práctica de ventas vinculadas, establece:

“3. Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones”.

Por lo que se tratará también de las condiciones en que este tipo de aseguramientos se establecen, sin olvidar que se trata de un problema que no solo se ha planteado respecto de los créditos inmobiliarios, sino que ya ocurrió anteriormente y generó una importante jurisprudencia respecto del crédito al consumo.

1. Como ha señalado DOMÍNGUEZ LUELMO “el concepto de inmueble de uso residencial es más amplio que el de vivienda habitual, porque se refiere a cualquier inmueble que pueda destinarse a residencia, con independencia de que su destino sea el de primera o segunda residencia o que vaya a destinarse a alquiler”. “Especialidad de la vivienda habitual como objeto de la hipoteca”, Cap. IV de Vivienda e hipoteca, APDC, Tecnos, Madrid, 2018, p. 242.

2. Señala CARRASCO en el apartado introductorio de los Cometarios…: “¡Qué de cosas han entrado salido de su texto a lo largo de estos años de peregrinaje! De suerte que se podría decir que finalmente devino una especie de ley de todas las cosas y de ninguna en particular. Y la macedonia normativa, naturalmente, plagada de inconsistencias. Pretende ser una transposición de la Directiva UE 2014/17, pero no se parece a ella”, CARRASCO PERERA Comentario a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, CARRASCO, A. (Coord.) Thomson, Reuters Aranzadi, Navarra, 2019. P. 33.