Читать книгу Los préstamos de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y sus garantías - Santiago Hidalgo García - Страница 9

Antes de abordar el estudio del crédito inmobiliario, parece preciso realizar algunas precisiones terminológicas en tanto se dan ciertas particularidades, propiciadas entre otras muchas causas por el tratamiento periodístico de la cuestión, que generan cierta confusión e imprecisiones. En efecto, si se consultan en la prensa noticias sobre la LCI encontramos frases como las que transcribo a continuación, de manera constante y reiterada: “El Tribunal Supremo ha instado este miércoles a aplicar la ley de Contratos del Crédito Inmobiliario, más conocida como ley hipotecaria… La ley hipotecaria, que entró en vigor en junio de este año…”11. “El alto tribunal amplía los beneficios de la nueva ley hipotecaria a los préstamos anteriores a su entrada en vigor”12 “La compraventa de vivienda se desploma: en julio cayó un 21% por la nueva ley hipotecaria”13; “15 cosas que debes saber de la nueva Ley Hipotecaria”14.

Es llamativo que en los textos del ejemplo ni siquiera se refieren ni en una sola ocasión a la Ley por su nombre, como sí se hace en otros, por ejemplo en un artículo de El Mundo, el titular es el siguiente “Ley hipotecaria: claves que no debes perder de vista cuando firmes tu crédito” aunque al pie, al menos, se dice “Conviene tener muy en cuenta algunos puntos de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario que pueden ser muy relevantes a la hora de firmar el contrato. Los repasamos en este artículo”15.

En cualquier caso en todo el tratamiento que de la cuestión se hace en la prensa, se insiste en que Ley Hipotecaria es el término con el que popularmente se conoce la Ley de Crédito Inmobiliario, ignoro el contraste de tal dato en la calle, o si se habrá hecho una encuesta, porque lo cierto es que en el único lugar donde se usa una terminología tan confusa, que llama a una ley por el nombre de otra, es en los medios de comunicación: si popularmente a la Ley de crédito inmobiliario le llama alguien Ley hipotecaria es porque así lo ha hecho la prensa desde el primer momento y no al revés. En cualquier caso, podemos encontrar tal denominación incluso en artículos y trabajos especializados16.

La célebre Wikipedia no contribuye a aclarar mucho las cosas: en la entrada Ley hipotecaria17, que sí se refiere a la “auténtica” Ley hipotecaria podemos leer lo siguiente: “La Ley Hipotecaria que regula el mercado hipotecario en España es el Decreto de 8 de febrero de 1946. Además de esta Ley, está vigente, entre otra normativa, la Ley 2/1981 de 25 de marzo y la Ley 41/2007 de 7 de diciembre que modifica a la anterior” en ningún momento a continuación se refiere a otra cosa que a la hipoteca y a la ejecución hipotecaria y trata la Ley hipotecaria y la del mercado hipotecario como si regulasen la misma cosa.

Tampoco debe olvidarse que también en el lenguaje corriente y de la prensa ha triunfado la denominación de desahucio no para referirse a este proceso de lanzamiento del inquilino en el caso del arrendamiento, sino también para hacer referencia a las ejecuciones hipotecarias de vivienda, donde además no faltan expresiones como “avalar con su vivienda” o similares18.

Como se ha dicho también anteriormente se va a dedicar este estudio a las garantías en la adquisición de vivienda, si bien la LCI, la Directiva 2014, prefiera hablar de bienes inmuebles de uso residencial.

En cualquier caso y como se ha dicho, se trata de adquisiciones de viviendas que no necesariamente van a dedicarse a constituir el lugar de residencia habitual o permanente de una persona, familia o grupo de personas, sino que puede tratarse de viviendas de uso turístico o segunda vivienda o viviendas que se adquieren con la finalidad de realizar una inversión o de destinarlas ulteriormente a ser objeto de un arrendamiento del tipo que sea, es decir, sujeto o no a la LAU. De hecho, en el artículo 2 se destaca lo siguiente: “La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica”. Sobre tales presupuestos es difícil saber lo que es una “función doméstica”.

En el diccionario de la RAE se nos dice como primera acepción de doméstico que es lo “perteneciente o relativo a la casa u hogar”, cosa que no parece que sea un trastero ni una plaza de garaje por más que la norma lo diga. Con todo cuando se lee el preámbulo se observa claramente que el legislador en lo que está pensando es precisamente en la vivienda destinada a cumplir con lo que constituye un derecho constitucional, el derecho a la vivienda, a la vivienda habitual, claro está. Derecho que adquiere nueva dimensión en el artículo 5 del Texto Refundido de la Ley del Suelo.

Ha de tenerse en cuenta además que precisamente el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en su artículo 2 define lo que se considera residencia habitual “la que constituya el domicilio de la persona que la ocupa durante un período superior a 183 días al año”.

Desde el punto de vista subjetivo hemos de atenernos a lo que la propia Ley dice en su artículo 2, Respecto al prestamista:

“Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional”.

No obstante, el elenco de posibles sujetos que pueden ocupar esta posición contractual es amplio y el artículo 4 al definirlos los recoge en varios apartados:

“2) ‘Prestamista inmobiliario’: toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b).

…

5) ‘Intermediario de crédito inmobiliario’: toda persona física o jurídica que, no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y en realizar además alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de préstamo a que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b):

a) presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo;

b) asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo;

c) celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del prestamista.

6) ‘Grupo’: un grupo de prestamistas que deban ser objeto de consolidación para la elaboración de las cuentas consolidadas, según la definición de la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas.

7) ‘Intermediario de crédito vinculado’: todo intermediario de crédito que actúe en nombre y bajo la responsabilidad plena e incondicional de:

a) un solo prestamista;

b) un solo grupo; o

c) un número de prestamistas o grupos que no representa a la mayoría del mercado.

8) ‘Representante designado’: toda persona física o jurídica que realiza las actividades propias de un intermediario de crédito inmobiliario en nombre y por cuenta de un único intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de éste”.

Por lo que se refiere al prestatario ha de ser una persona física.

No menciona en principio que haya de ser un consumidor, es decir que es aplicable a todo tipo de personas físicas con independencia de que se trate o no de consumidores. Así el apartado b del artículo 2 establece que:

La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

El artículo 4 que recoge pormenorizadamente las definiciones de la distinta terminología empleada por la Ley, vuelve a definir al prestatario como persona física sin hacer referencia a su condición de consumidor: “toda persona física que sea deudor de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por construir”.

Por otra parte, excluye de su ámbito de aplicación expresamente, por ejemplo, los préstamos concedidos por un empleador a sus empleados y en todo caso a las personas jurídicas. No obstante, en este punto tiene particular interés la intervención de los posibles garantes, ya que basta con que cualquiera de ellos (fiador, avalista, hipotecante no deudor) sea una persona física, para que la norma sea aplicable, aunque el prestatario sea una persona jurídica.

El propio preámbulo aunque en principio nos dice que el objeto principal son aquellos contratos celebrados con consumidores, enseguida aclara que no tienen por qué serlo:

“La normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso residencial, es decir, su objeto es la protección de los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial. Sin embargo, también permite que por parte de los Estados miembros se adopten disposiciones más estrictas en materia de protección de las personas consumidoras, incluyendo también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no consumidores.

De esta forma, la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos. Así se configura el ámbito de aplicación de la vigente normativa de transparencia en materia de créditos hipotecarios que se regula en el Capítulo II del Título III de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios”.

Es interesante, a estos efectos, el tratamiento que de la cuestión da el Informe 11/2019 de la comisión de consultas doctrinales del Colegio de registradores sobre aspectos prácticos de la Ley de los contratos de crédito inmobiliario 5/2019 de 15 de marzo.

En ella se hace referencia a tres posibles situaciones distintas en cuanto a los préstamos, cuales son aquellos a los que es aplicable la LCI, aquellos otros a los que no les es aplicable tal Ley, pero sí la normativa general de consumo y finalmente aquellos otros a los que no les es aplicable ni la LCI ni tampoco la normativa de consumo. Hay que tener en cuenta que aquellos préstamos que expresamente excluye de su ámbito de aplicación la propia LCI no necesariamente se integran en esta última categoría porque alguno de ellos sí que puede verse sujeto a la normativa general de consumo: por ejemplo “Los préstamos concedidos por una empresa no bancaria a sus empleados, la empresa tiene la condición de profesional y el trabajador de consumidor, sí están incursos en esta excepción; pero son préstamos de consumo general” es decir a los que se aplica la normativa general de consumo.

En este momento no entro en más detalles sobre estos extremos porque se van a volver a tratar con cierto detenimiento al tratar del ámbito de aplicación de la LCI, concretamente en lo que se refiere al ámbito de aplicación desde el punto de vista subjetivo, es decir, de los sujetos intervinientes. Posiblemente el panorama sea más claro cómo se habrá de ver en relación con el sujeto prestatario que con el prestamista, aunque en ambos casos se pueden plantear serias dudas en cuanto al ámbito de aplicación.

11. https://www.lavanguardia.com/economia/20190911/47300329964/tribunal-supremo-desahucios-cuotas-impagadas-hipoteca.html.

12. https://elpais.com/economia/2019/09/11/actualidad/1568204669_235198.html.

13. https://www.elespanol.com/economia/empresas/20190910/compraventa-vivienda-desploma-julio-cayo-nueva-hipotecaria/428207478_0.html.

14. https://www.nuevatribuna.es/articulo/actualidad/15-cosas-debes-saber-nueva-ley-hipotecaria/20190616175713163643.html.

15. https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2019/06/17/5d077fcf21efa03e448b4693.html.

16. GARCIA MONTALVO “Algunas consideraciones sobre la nueva Ley Hipotecaria”, Instituto de estudios económicos, 2017.

17. https://es.wikipedia.org/wiki/Ley_Hipotecaria_(España).

18. A título de ejemplo, noticia del 11 de noviembre en el diario El Pais: “Desahuciada una mujer de 82 años que avaló con su piso un préstamo de su hija y que convivía con sus nietas menores”, https://elpais.com/espana/madrid/2020-11-11/desahuciada-una-mujer-de-82-anos-que-avalo-con-su-piso-un-prestamo-de-su-hija-y-que-convivia-con-sus-nietas-menores.html. El artículo además de insistir en utilizar la misma expresión que su titular, en un momento dado indica que se intentó suspender el desalojo de la vivienda con base en el artículo 704 del Código civil (sic) en lugar de la Ley de enjuiciamiento civil.