Читать книгу Los préstamos de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y sus garantías - Santiago Hidalgo García - Страница 8

En fin, naturalmente, se ha de suponer que el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal, no es consecuencia del estado de alarma, ni es normativa excepcional, aunque se aprobó y publicó en pleno “confinamiento”, si bien su entrada en vigor se produjo el 1 de septiembre de 2020.

No es consecuencia del estado de alarma, aunque el legislador “no tiene más remedio” que mencionarlo en el Preámbulo:

Esta finalidad conservativa del Derecho concursal se manifiesta no solo a través de normas con vocación de permanencia como el presente texto refundido, sino que en el contexto de la crisis sanitaria originada por el COVID-19 también se han adoptado medidas urgentes, de naturaleza temporal y extraordinaria, con incidencia en el ámbito concursal. El ámbito temporal de aplicación de estas medidas es limitado, pues tratan de atender de manera extraordinaria y urgente la situación de los procesos concursales tras la finalización del estado de alarma y la situación de las empresas afectadas por la disminución o el cese de actividad motivada precisamente por las consecuencias económicas generadas por la mencionada crisis sanitaria, de modo que durante un cierto período de tiempo ambas normas, texto refundido y normas excepcionales, coincidirán en su aplicación, si bien cada una en su respectivo ámbito.

Interesa aquí especialmente su artículo 499 que se refiere a la exoneración total del pasivo insatisfecho y establece en su número 2°:

Aunque el deudor no hubiese cumplido en su integridad el plan de pagos, el juez, previa audiencia de los acreedores, atendiendo a las circunstancias del caso, podrá conceder la exoneración definitiva del pasivo insatisfecho del deudor que no hubiese cumplido en su integridad el plan de pagos pero hubiese destinado a su cumplimiento, al menos, la mitad de los ingresos percibidos durante el plazo de cinco años desde la concesión provisional del beneficio que no tuviesen la consideración de inembargables o la cuarta parte de dichos ingresos cuando concurriesen en el deudor las circunstancias previstas en el artículo 3.1, letras a) y b), del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, respecto a los ingresos de la unidad familiar y circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

A los efectos de este artículo, se entiende por ingresos inembargables los previstos en el artículo 1 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.

Por otra parte, son créditos con privilegio especial en primer lugar según su artículo 270 los garantizados con hipoteca de cualquier tipo. El límite del privilegio especial es el valor razonable del bien que en el caso de los bienes inmuebles será el resultante de informe emitido por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro especial del Banco de España, según el 273 pero que no será necesario de existir uno realizado por una “sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro especial del Banco de España dentro de los seis meses anteriores a la fecha de declaración de concurso”. No obstante, en el caso de vivienda establece el artículo siguiente:

1. En caso de viviendas ya terminadas, el informe sobre bienes inmuebles previsto en el artículo anterior podrá sustituirse por una valoración actualizada cuando, entre la fecha de la última valoración disponible y la fecha de la valoración actualizada, no hubieran transcurrido más de seis años. La valoración actualizada se obtendrá aplicando al último valor de tasación disponible realizado por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro especial del Banco de España la variación acumulada constatada por el valor razonable de los inmuebles situados en la misma zona y con similares características desde la emisión de la última tasación a la fecha de valoración.

2. En el supuesto de no disponerse de información sobre la variación en el valor razonable proporcionado por una sociedad de tasación o si no se considerase representativa, el último valor disponible podrá actualizarse con la variación acumulada del precio de la vivienda establecido por el Instituto Nacional de Estadística para la Comunidad Autónoma en la que radique el inmueble, diferenciando entre si es vivienda nueva o de segunda mano, siempre que entre la fecha de la última valoración disponible y la fecha de la valoración actualizada no hayan transcurrido más de tres años.

En estos casos se previene la dación en pago mediante la correspondiente autorización judicial en el artículo 211 a solicitud del acreedor con privilegio especial, es decir, entre otros el acreedor hipotecario.

Como se ha indicado anteriormente el Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-19, introduce algunas modificaciones en esta materia, no tanto en el propio texto refundido, como en lo relativo al convenio concursal y enajenación de la masa activa dentro de la Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia.

3. Loc. ult. cit. p. 332.

4. Ver MARTÍN PASTOR, J. La Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, LA LEY 2928/2013.

5. LA LEY 126867/2019.

6. Naturalmente es una cuestión opinable, de hecho hay quien como BANACLOCHE se ha pronunciado radicalmente en contra de las sucesivas prórrogas del estado de alarma inicial: “no parece constitucionalmente posible una ampliación del estado de alarma por un período superior a 15 días. Primero, porque la prórroga de un plazo no puede ser superior al propio plazo que prorroga. Así se dice expresamente en relación con el estado de excepción, y debe ser igual para cualquier caso análogo. Si permanecen las circunstancias que han justificado la declaración de la alarma, cabe que se aprueben prórrogas sucesivas, pero siempre con el límite temporal que marca la Constitución para la duración inicial: 15 días.

Pero además, si se aceptara que no existe límite alguno para la prórroga del estado de alarma, podría acordarse una duración de tres meses, seis meses, un año. Sería únicamente una cuestión de oportunidad política, pero no de exigencia constitucional. Creo que nadie puede considerar como conforme a nuestra Constitución una situación similar, que consagraría por largo tiempo una restricción de derechos al margen de toda proporcionalidad”. Esto último es lo que ahora ha ocurrido precisamente. Reconoce, no obstante, el autor que “el estudio de los antecedentes históricos del art. 116 de la Constitución Española no aporta ninguna solución a la cuestión y tampoco los de la Ley Orgánica que lo desarrolla. Por lo tanto, la respuesta debe surgir no de la interpretación literal de la norma, sino atendiendo a su espíritu y finalidad, como dice el Código Civil” Ver https://www.iustel.com//diario_del_derecho/noticia.asp?ref_iustel=1198292&. Debo añadir que la comparación con lo regulado en cuanto al plazo para el estado de excepción, que el propio autor realiza, lejos de apoyar su teoría, la cuestiona: el artículo 15 de la Ley Orgánica fija un plazo máximo de prórroga para el estado de excepción de otros 30 días, si la Ley no lo hace para el de alarma es porque no hay tal límite.

7. Leemos en la página del Congreso: La Diputación Permanente convalidó también el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que busca ofrecer mayor seguridad y certidumbre al inquilino, incentivar la oferta de vivienda de alquiler y dar apoyo a los grupos más vulnerables. Para ello, se contempla la ampliación de la prórroga obligatoria de tres a cinco años en caso de que el arrendador sea una persona física y a siete años en caso de que sea una persona jurídica y se establece la variación del IPC como techo a la actualización anual del precio del arrendamiento, entre otras soluciones.

http://www.congreso.es/portal/page/portal/Congreso/Congreso/SalaPrensa/NotPre?_piref73_7706063_73_1337373_1337373.next_page=/wc/detalleNotaSalaPrensa?idNotaSalaPrensa=32950&mostrarvolver=N.

8. “Medidas regladas en materia de contratos con motivo del Covid-19 en España” Revista de Derecho Civil; http://nreg.es/ojs/index.php/RDC, vol. VII, núm. 2, especial (mayo 2020) Ensayos, pp. 15-46, p. 17.

9. Así lo explica la Introducción al RDL: El presente real decreto-ley adopta una medida de carácter urgente dirigida a asegurar la protección de los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. La atención de todas las personas en condiciones de vulnerabilidad es una de las prioridades estratégicas del Gobierno y en las actuales circunstancias deben ser un colectivo especialmente protegido.

Por ello es de especial importancia garantizar el derecho a la vivienda a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad que vean reducir sus ingresos como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19.(…) La experiencia acumulada tras la crisis financiera de 2008 aconseja ampliar significativamente la protección a este colectivo para que puedan acceder a una moratoria en el pago de sus hipotecas y evitar la pérdida de sus viviendas. Adicionalmente, esta medida también beneficia a las entidades financieras en la medida que ayuda a contener la morosidad en una situación extraordinaria, como la actual.

10. Vid GARCÍA RUBIO, Si, como parece lógico, este artículo solo es aplicable durante el plazo de la moratoria concedido al fiador o avalista vulnerable, la norma no tiene sentido porque durante ese plazo el acreedor no puede reclamarle la deuda ult. cit. p. 30 y ÁLVAREZ ROYO-VILLANUEVA, Hay Derecho, 2 abril, 2020, https://hayderecho.expansion.com/2020/04/02/cuando-y-como-puedo-pedir-la-moratoria-hipotecaria-y-no-hipotecaria/ a los garantes solo se les podría reclamar si el deudor no ha pedido la moratoria en cuyo caso entraría el juego el mencionado precepto.