Читать книгу Los préstamos de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y sus garantías - Santiago Hidalgo García - Страница 6

Aunque no sea lo más común en este tipo de trabajos, voy a relacionar en este apartado todavía introductorio la normativa que se va a ir tomando en consideración, especialmente en el caso de la hipoteca, donde el último hito de momento es la mencionada LCI de 2019 y el Reglamento que la desarrolla parcialmente, pero también, precisamente en relación con ésta, la normativa producida como consecuencia de la pandemia provocada por el SARS-CoV-2 (COVID-19) y la consecuente declaración del estado de alarme, por dos veces, ya que, como habrá de verse introduce modificaciones importantes, si quiera sea con carácter transitorio, en materia, por ejemplo, de ejecución hipotecaria, introduciendo moratorias, suspendiendo los plazos, etc.

La razón es que a diferencia de otras materias, cuya referencia normativa es más limitada, en este caso, por unas serie de circunstancias concurrentes nos encontramos con una enorme de cantidad de textos legales reguladores o que de un modo u otro afectan a este tema. Como ha señalado DOMÍNGUEZ LUELMO “dentro del profundo caos normativo en torno a la hipoteca parece necesario modificar de manera racional la legislación para proporcionar seguridad jurídica al sistema, de manera especial en aquellos casos en que la hipoteca recae sobre vivienda (habitual)”3.

Por un lado, fundamentalmente a partir del año 2000 pero sobre todo a partir de 2010, se han abordado, con éxito desigual, la reforma de algunas partes sustanciales del Derecho civil, por ejemplo en 2011 se publicó la Ley de Registro civil, que como se sabe ha sufrido una serie de aplazamientos en su entrada en vigor, el penúltimo de los cuales postergaba ésta hasta el 30 de junio de 2020 y el ultimo al 30 de abril de 2021 (faltando a la “costumbre” de hacerlo de año en años o de años en años). Es posible que cuando esto se publique la norma ya esté en vigor, o más probable que se haya aplazado nuevamente.

También se puso colofón en el año 2015 a la reforma procesal civil que se había iniciado en el año 2000 con la Ley de enjuiciamiento civil y continuó con la Ley concursal, con la publicación de la Ley de Jurisdicción voluntaria, norma que como se habrá de ver afecta también sustancialmente a cuestiones relacionadas con el objeto de este trabajo.

Por otro lado, una serie de factores económicos en forma de crisis, internacional, pero muy particularmente en el caso de España dieron lugar a situaciones respecto a las que hubo necesidad especial de dar reflejo y vías de solución normativas, a tal necesidad obedece las normativa denominadas de segunda oportunidad y de protección de determinados deudores hipotecarios, normativa que en muchos casos altera o modifica algunos aspectos sustanciales en materia hipotecaria.

Junto a tal normativa se incluye, en ciertos casos, la abreviatura que se utilizará en adelante para hacer referencia a cada uno de los textos. La razón es evidente, sobre todo en el caso de la hipoteca, dado el gran número de normas que a su respecto se han puesto en vigor en los últimos años, no tanto en cuanto a la Hipoteca de una manera general, ya que, aunque muchos de los preceptos de la Ley Hipotecaria han sido modificados por unas y otras normas, sigue vigente la vieja Ley Hipotecaria de 1946 (la de verdad, menciono esto porque en esta introducción habrán de hacerse unas precisiones terminológicas que parecen necesarias en relación, muy especialmente, con este tema, aunque obviamente también en relación con la fianza, por más que sean generalmente conocidas por los juristas; baste decir ahora, y luego lo tratare un poco más detalladamente, que en la prensa denominan Ley Hipotecaria a la Ley de Crédito inmobiliario, como años atrás hicieron con la Ley reguladora del Mercado hipotecario) como a otra normativa variadísima que, muy especialmente desde el año 2000 y más particularmente en tiempos todavía más recientes, han venido a afectar de una manera sustancial a la materia. Junto a la exposición normativa incluyo también algunas líneas relativas a sus contenidos, fundamentalmente a través de la exploración de los preámbulos de dichas normas, sin perjuicio de que más adelante se entrará en sus contenidos más concretos, y su glosa in extenso.

Por fin se ha dedicar un apartado especial relativo a la normativa que se ha producido como consecuencia de la declaración del estado de alarma el 14 de marzo de 2020, debida a la pandemia del SARS-CoV-2 (COVID-19), ya que al margen del sinnúmero de implicaciones, precisamente en esta materia va a producir una diversidad de efectos, tales como la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad, o muy especialmente el establecimiento de moratorias en los contratos objeto de este estudio, como se apuntado ut supra. Veamos tal normativa:

En primer lugar, como es obvio, se ha de citar la Ley hipotecaria (LH), que se aprobó por el Decreto de 8 de febrero de 1946 (BOE 27 de febrero de 1946). Naturalmente ha sufrido esta Ley multitud de reformas, por citar las más recientes y relevantes en cuanto a su contenido o número de preceptos a que afectan:

– La Ley de Enjuiciamiento civil (LEC) de 2000, modificó en su Disposición final 9ª, los artículos 41, 86, 107 y 129 a 135.

– Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad.

– La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, que se cita a continuación y que modifica también varios preceptos de la propia Ley hipotecaria.

– Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, reforma el artículo 21 de la LH, que volverá a ser reformado por la Ley 1/2013 y que ha de ser objeto de atención a lo largo de estas líneas en reiteradas ocasiones en tanto se refiere precisamente a los préstamos para adquisición de vivienda y a su carácter habitual.

– Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Modifica nuevamente su artículo 21, así como el 114 y el 129.

– Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Modifica un buen número de preceptos de la ley con esta finalidad, concretamente los artículos 9 a 11 y los 198 a 210.

– Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria: pese a su importancia apenas modifica dos artículos de la LH.

– Por fin la LCI, en su disposición final primera modifica el artículo 12, el 114, y el 129 y 129bis, así como el pfo. 2 del artículo 258.

Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario.

Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado hipotecario (LMH). Prescindiendo de otras modificaciones anteriores, algunas de las cuales se menciona en otro momento, cabe destacar las dos más recientes:

– La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. Cabe advertir en este momento que, pese a ser cuestión que afecta a la vivienda cuestión que constituye uno de los aspectos centrales de este trabajo, no me voy a ocupar de las hipotecas inversas que en los últimos años están adquiriendo nuevo impulso, porque excedería con mucho los límites que me propongo abordar y porque además la propia LCI en la parte final de su artículo 2 la excluye de su ámbito de aplicación.

– La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC) que recoge en sus artículos 681 y siguientes las normas sobre ejecución de bienes hipotecados y pignorados, es decir, entre otros el antiguo contenido del artículo 131 de la LH.

Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal (LC), que ha sido recientemente sustituida por un texto refundido al que se va a dedicar más adelante un apartado específico.

Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. (Se citará como Ley 2/2009). A partir de este momento se dictan una serie de normas como consecuencia de la crisis financiera y económica, así:

El Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.

Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. (RD-L 6/2012) Su artículo 2 establecía que “las medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor o que se suscriban posteriormente.

Las medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario”. Las previsiones del Real Decreto-Ley como también se puede leer en el preámbulo se basaban, para los colectivos en el umbral de la exclusión, que la propia norma define, en un Código de Buenas Prácticas para las entidades financieras consistente en tres posibilidades: reestructuración viable de la deuda hipotecaria con reducción de los tipos de interés, posibilidad de una quita o, en fin, “la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible”.

Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, cuyo objeto como se declara en el preámbulo “consiste en la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión”. El artículo 1 determinaba los miembros de qué colectivos se consideraban especialmente vulnerables a los efectos de la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales por dicho periodo de dos años.

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, comúnmente denominada Ley antidesahucios. Su artículo 1 establecía: “Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables”:

“1. Hasta transcurridos siete años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.

‘Durante ese plazo, el ejecutado situado en el umbral de exclusión podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda adherido al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma en las condiciones establecidas en el apartado 5 del anexo de dicho Código’ ”4.

Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social. Entre otras cosas introduce varias modificaciones en la Ley Concursal en relación a los acuerdos extrajudiciales de pago.

Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo

Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción voluntaria (LJV), modificó varios artículos de la Ley Hipotecaria, así como de la Ley del notariado, regulando el expediente de subasta notarial y la subasta electrónica.

Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social (LSO). Como se dice en su Preámbulo, en una redacción, a mi modo de ver, poco ortodoxa técnicamente hablando: “Su objetivo no es otro que permitir lo que tan expresivamente describe su denominación: que una persona física, a pesar de un fracaso económico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer”. En lo que a la hipoteca se refiere y siempre según el Preámbulo:

“se mejora también el ‘Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual’, introducido por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos” (…).

Y “se amplía por un plazo adicional de dos años la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables contenido en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, así como el colectivo que puede beneficiarse de esta medida”.

El Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de Medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo. Su artículo 2 relativo al ámbito de aplicación de la norma establece lo siguiente:

1. Las medidas previstas en este Real Decreto-ley se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que incluyan una cláusula suelo cuyo prestatario sea un consumidor.

2. Se entenderá por consumidor cualquier persona física que reúna los requisitos previstos en el artículo 3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (RCL 2007, 2164) y (RCL 2008, 372).

3. Se entenderá por cláusula suelo cualquier estipulación incluida en un contrato de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria a tipo variable, o para el tramo variable de otro tipo de préstamo, que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato.

Este RD-L previene la creación de una Comisión de seguimiento evaluación y control que se regula por el Real Decreto 536/2017, de 26 de mayo.

Aunque se trata de una norma tributaria tiene una gran incidencia sobre esta materia, en especial sobre la evolución de los índices. Me refiero al Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que como se sabe fue la norma que determina al prestamista como sujeto pasivo del impuesto, tendencia en materia de gastos en el préstamo hipotecario que se consolida con la norma que se cita a continuación.

Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera, Ley de Crédito inmobiliario (LCI). Esta norma trae causa de la trasposición de la Directiva 2014/17/UE, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Como destaca el preámbulo “La Directiva 2014/17/UE reconoce en su considerando (3) que ‘La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, (…) y puede tener graves consecuencias sociales y económicas’. En particular, la Directiva pone de manifiesto en su considerando (4) que ‘la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito’.

Dichos considerandos ponen de relieve, además, la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias. Se exige, por tanto, a la parte que domina la relación que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario”.

Con carácter casi inmediato se publica el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera.

Hitos fundamentales en esta materia son dos sentencias, una del TJUE y la otra del TS: STJUE de 26 de marzo de 2019 y STS, 463/2019 de 11 septiembre 2019, respecto a esta última como resume el comentario en La Ley5: “La supresión de la cláusula impide la subsistencia del contrato. Para evitar que ello perjudique al consumidor puede sustituirse la cláusula anulada por una disposición de Derecho nacional, debiendo valorar los Tribunales en cada caso la gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del préstamo. Para ello puede servir, como elemento orientativo, lo previsto en la Ley de Crédito Inmobiliario, cuyo artículo 24 autoriza el vencimiento anticipado del contrato si no se pagan doce plazos mensuales. Por tanto, los procesos en curso se sobreseerán si el incumplimiento del deudor no reviste esa gravedad, aunque ello no produce efecto de cosa juzgada respecto de una nueva demanda ejecutiva basada en las disposiciones de la citada Ley”.

Es llamativa la utilización de la LCI como criterio orientativo si se tiene en cuenta que en ese momento acababa de entrar en vigor, con lo que no lo estaba cuando se produjeron los hechos objeto del litigio. Se tratará más adelante este aspecto.

Por fin, al menos cuando esto se escribe, hay que mencionar y se comentará en su lugar, la STS de 6 de noviembre de 2020, referida a la no consideración de abusivo de un préstamo referenciado al IRPH entidades.

La materia está en constante tratamiento, legislativo y jurisprudencial, de manera que al momento de publicarse estas líneas seguramente hay nuevas manifestaciones.

Del mismo modo un factor extraordinario ha venido a afectar de manera severa al objeto de este estudio. Me refiero naturalmente a la declaración del estado de alarma debida a la pandemia por COVID-19, el 14 de marzo de 2020 y la nueva declaración del estado de alarma por el mismo motivo el 25 de octubre de 2020.

Tal situación ha requerido medidas excepcionales, pero, además, dada su prolongación en el tiempo, tales medidas, por más que sean provisionales, inevitablemente van a tener una permanencia que, amén de a otras muchas circunstancias va a afectar muy especialmente al desenvolvimiento de los préstamos objeto de este trabajo, máxime si como ha de verse, prolongan en algunos casos su eficacia más allá de propia vigencia de las normas que las establecen.

Se hace, por tanto, necesario dedicar el siguiente epígrafe a la normativa generada como consecuencia de tal declaración.