Читать книгу Ипотека публичных земель - Сергей Ленкин - Страница 10

При планировании ипотечных отношений и формировании земельных залоговых фондов необходимо учитывать законодательные ограничения гражданского оборота земельных участков. Земельный кодекс РФ содержит ряд норм, устанавливающих общие начала оборота земельных участков. В ст. 27 3К РФ изложены основные критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков. То есть, определены требования к оборотоспособности и самому обороту земельных участков. Под оборотоспособностью, согласно ст. 129 ГК РФ (устанавливающей общее понятие оборотоспособности гражданских прав), следует понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или перехода его от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если участки не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Под универсальным правопреемством ГК РФ подразумевает переход всех прав и обязанностей от прежнего собственника к новому. В пункте 3 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ указывается два вида имущества, которое не подлежит приватизации [17]:

• имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота);

• имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав в зависимости от их оборотоспособности делятся на три группы:

• объекты, свободные в обороте, т.е. объекты гражданских прав, которые могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте;

• объекты, изъятые из оборота, т.е. объекты гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается и виды которых должны быть прямо указаны в законе;

• объекты, ограниченно оборотоспособные, т.е. объекты гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению и виды которых определены в порядке, установленном законом.

Согласно п. 2 ст.27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность за исключением случаев, установленных федеральными законами. В п. 3 ст.27 ЗК РФ особо подчеркнуто то, что содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом РФ и федеральными законами. Это обстоятельство весьма важно для понимания возможностей более полного вовлечения земельных активов в гражданский оборот. Во-первых, перечень самих ограничений и запретов оборота земельных участков конкретен и имеет закрытый характер, а, следовательно, не может быть кем-либо произвольно продлен, кроме самого законодателя. Во-вторых, как приватизация, так и другие формы гражданского оборота подобных земельных участков возможны при регулировании их иными федеральными законами. К таким федеральным законам, прежде всего, следует отнести те, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости и, прежде всего, природных объектов. В данном случае имеются в виду Лесной кодекс РФ, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности, и Водный кодекс РФ, которым определено, что большинство водных объектов находится в государственной собственности. В отношении регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения ЗК РФ придерживается позиции, согласно которой оборот земель данной категории должен регулироваться специальным Федеральным законом. Таковым является Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101 – ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [19]. При этом исключение сделано для земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также для земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями. Так, согласно данному Закону, установлено, что земельные участки сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам и юридическим лицам, лицам без гражданства могут быть предоставлены только в аренду.

В соответствии с п.4 ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в государственной собственности следующими объектами:

• государственными природными заповедниками и национальными парками, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и Федеральным законом от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»;

• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

• зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

• объектами организаций федеральной службы безопасности;

• объектами организаций органов государственной охраны;

• объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

• объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

• объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

• воинскими и гражданскими захоронениями;

• инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

В соответствии с п.5 ст.27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

• в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях;

• из состава земель лесного фонда;

• в пределах которых расположены водные объекты и находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

• занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

• не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно – территориальных образований;

• предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также – размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

• занятые объектами космической инфраструктуры;

• расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

• расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

• в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Для более полного осмысления путей формирования высоколиквидных земельных активов уместно рассмотреть и некоторые правовые аспекты прекращения прав распоряжения, пользования и владения земельными участками. В соответствии с ГК РФ, ЗК РФ и Законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прекращение прав на землю производится по следующим основаниям: правомерные действия субъектов прав на землю, неправомерные действия или бездействие землевладельца, различные события или принудительные изъятия в интересах государства или кредиторов. Основаниями для прекращения прав собственности на землю могут быть такие правомочные действия правообладателя как: добровольный отказ; прекращение деятельности организации; продажа; дарение; обмен; взнос в уставный капитал хозяйственных обществ; переход права на участок при отчуждении здания. Результатом бездействия могут стать: отказ выкупа закладной; неуплата земельного налога; неиспользование земель 3 года. Не правомерные действия возникают при: нерациональном использовании земли; земельных правонарушениях; нецелевом использовании земли.

Неиспользование земель для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства в течение 3 лет или использования с нарушением законодательства является основанием для прекращения прав собственности и аренды на земельный участок (ст.284, 285 ГК РФ). В случае ненадлежащего использования сельскохозяйственных земель (причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту) участок может быть изъят по суду – по иску органов государственной власти (ст.6 Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Кроме того, прекращение прав собственности на землю может последовать и по таким причинам как: смерть собственника; реквизиция; конфискация; демаркация границ государства; выход из крестьянского хозяйства; выкуп для государственных или муниципальных нужд; национализация.

При этом важно иметь ввиду следующие обстоятельства:

• земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращение прав на которую устанавливается гражданским законодательством (ст. 225 ГК РФ);

• при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования распоряжение участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органам местного самоуправления (ст. 53 ЗК РФ);

• изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ) осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения,

иными обстоятельствами в установленных законодательством случаях;

• реквизиция земельного участка (ст. 51 ЗК РФ) – временное изъятие земельного участка у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей документа о реквизиции (при невозможности возврата реквизированного участка собственнику возмещается его рыночная стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок);

• принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка (ст. 54 и ст.54.1 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется на основании решения суда, после наложения штрафа и вынесения предупреждения. При этом прекращение прав на земельный участок не освобождает лиц, нарушивших земельное законодательство, от возмещения причиненного ущерба.