Читать книгу Ипотека публичных земель - Сергей Ленкин - Страница 25

В целях реализации п. 11 ст.43 Закона о приватизации постановлением Правительства РФ от 11 декабря 2002 г. №886 «Об отчуждении принадлежащих Российской Федерации акций закрытых акционерных обществ, долей в обществах с ограниченной ответственностью и вкладов в товариществах на вере»7 установлено следующее:

● при отчуждении РФФИ принадлежащих Российской Федерации акций, долей и вкладов в хозяйственных обществах и товариществах в порядке реализации преимущественного права на их приобретение участниками хозяйственных обществ и товариществ Фонд направляет им извещение с указанием количества, цены подлежащих продаже акций, долей и вкладов, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и порядка внесения средств для их оплаты;

● в случае если участник не воспользовался своим преимущественным правом на приобретение принадлежащих Российской Федерации акций, долей и вкладов в хозяйственных обществах и товариществах, приватизация указанных акций, долей и вкладов (если иной порядок их отчуждения не определен уставом хозяйственного общества и товарищества) осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

В соответствии с п. 12 и 13 ст.43 Закона о приватизации, постановлением Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. №7078 было утверждено Положение о реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», регламентирующих совместную приватизацию объектов недвижимости. Так, в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу настоящего Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. В случае если по истечении сроков, установленных договором, не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу (п.2 ст.43).

Вышеуказанным Положением Правительства РФ устанавливался следующий порядок, на наш взгляд, приемлемый в аналогичных случаях и для формирования ЗЗФ. Заявление о выкупе федерального имущества по договорам аренды с правом выкупа, определяющим размер, сроки и порядок внесения выкупа, направлялся арендатором в Минимущество России (его территориальный орган). К заявлению прилагалось нотариально заверенная копия договора аренды и платежные документы о внесении выкупа. Минимущество России (его территориальный орган) в месячный срок рассматривало представленные документы и направляло арендатору извещение о подтверждении выполнения им условий договора аренды с правом выкупа. Оплата приобретаемого федерального имущества подтверждалась заверенной банком копией платежного документа о перечислении суммы выкупа в доход федерального бюджета. Основанием для принятия решения о выкупе федерального имущества по договорам аренды с правом выкупа, в которых не определены размер выкупа, сроки и порядок его внесения, являлось направленное арендатором в Минимущество России (его территориальный орган) заявление о выкупе арендуемого имущества с приложением нотариально заверенной копии договора аренды с правом выкупа, платежных документов о внесении выкупа (если до подачи заявления арендатор в соответствии с условиями договора производил платежи в счет выкупа) и предложения о порядке выкупа имущества. Минимущество России (его территориальный орган) в 2-месячный срок рассматривало поступившие документы и привлекало независимого оценщика для оценки арендованного имущества на дату подачи заявления о выкупе.

В случае если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления о выкупе составит 10 тыс. установленных федеральным законом МРОТ или меньше, Минимущество России (его территориальный орган) принимает решение о продаже этого имущества арендатору. В решении указываются наименование имущества и иные данные, позволяющие его идентифицировать в соответствии с договором аренды, а также цена имущества, установленная на основании отчета независимого оценщика. Данное решение являлось основанием для заключения Минимуществом России (его территориальным органом) с арендатором дополнительного соглашения, которое определяло размер выкупа, сроки и порядок его внесения. Размер выкупа соответствует рыночной стоимости арендованного имущества, указанной в отчете независимого оценщика. В случае если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления составляла более 10 тыс. установленных федеральным законом МРОТ, Минимущество России (его территориальный орган) направляло арендатору предложение о совместном создании АО с внесением арендуемого имущества в качестве вклада государства в его уставный капитал. Арендатор в месячный срок со дня получения предложения направлял в Минимущество России уведомление о согласии на совместное создание АО, к которому прилагал перечень имущества, вносимого арендатором в уставный капитал этого акционерного общества, отчет независимого оценщика, проект устава АО, предложения о формировании его органов управления и подписанный арендатором проект соглашения о расторжении договора аренды с правом выкупа. Вкладом арендатора может быть как имущество, созданное за счет аренды федерального имущества, так и иное имущество, принадлежащее арендатору на праве собственности. Минимущество России (его территориальный орган) в случае несогласия с представленным арендатором отчетом независимого оценщика вправе потребовать проведения вторичной оценки. Спор о достоверности оценки имущества разрешается в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Минимущество России (его территориальный орган) в месячный срок рассматривает поступившие документы и принимает решение о внесении от имени Российской Федерации арендуемого федерального имущества в качестве вклада в уставный капитал АО, создаваемого совместно с арендатором с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций. В решении указываются наименование имущества и иные данные, позволяющие его идентифицировать в соответствии с договором аренды, рыночная стоимость имущества согласно отчету независимого оценщика, количество и номинальная стоимость приобретаемых в собственность РФ акций создаваемого акционерного общества. Этим же решением утверждаются устав АО, кандидаты в его органы управления и назначается представитель РФ для участия в учредительном собрании АО. Количество акций создаваемого АО, передаваемых Российской Федерации в лице Минимущества России и арендатору, определяется пропорционально вкладам, внесенным соответственно РФ и арендатором. Одновременно с принятием указанного решения Минимущество России (его территориальный орган) заключает с арендатором соглашение о расторжении договора аренды с правом выкупа. После регистрации отчета о размещении первого выпуска акций АО Минимущество России передает РФФИ (продавцу) акции созданного АО для их продажи арендатору. Продавец в целях реализации арендатором права первоочередного приобретения находящихся в федеральной собственности акций направляет арендатору извещение о количестве и цене подлежащих продаже ему акций, а также сообщает о порядке внесения денежных средств на счет продавца. Цена подлежащих продаже акций определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого продавцом. Двум и более арендаторам акции продаются пропорционально количеству принадлежащих им акций АО. В случае если в течение 2 месяцев со дня отправления извещения арендатор не воспользуется своим правом первоочередного приобретения акций (не направит в адрес продавца заявление о покупке с приложением копии платежного документа о внесении платежа на указанный в извещении счет продавца), такие акции подлежат приватизации в порядке и способами, предусмотренными Законом о приватизации. Очевидно, что описанная выше, и апробированная на практике, схема совместного с арендатором акционирования земельных участков и недвижимого имущества, расположенного на них, вполне реализуема субъектами федерации и муниципальными образованиями РФ в случае нежелания арендаторов по какой – либо причине участвовать в приватизации земельной публичной собственности. Важно также иметь в виду и то обстоятельство, что в соответствии с п.3 ст. 28 Закона о приватизации арендаторы – собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно п.2 ст.209 ГК РФ собственник (в нашем случае СФ или МО) вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества (земельные участки) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Кроме того в ст. 617 ГК РФ под названием «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» прямо указано: «Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды» (п.1).