Читать книгу Ипотека публичных земель - Сергей Ленкин - Страница 28

Ипотека (залог недвижимости) традиционно является важнейшим способом обеспечения обязательств при долгосрочном кредитовании, поскольку недвижимое имущество меньше любого другого подвержено инфляции, риску утраты или уничтожения, его труднее укрыть или изъять в ущерб залогодержателю. К тому же для кредиторов дополнительную надежность этому способу обеспечения придаёт обязательность и публичность государственной регистрации ипотеки. Преимущества и уникальность земель, как предмета ипотеки, по сравнению с другими видами залогового обеспечения, заключаются в постоянстве местоположения, естественной способности создавать прибавочную стоимость и увеличивать в перспективе свою рыночную цену. При этом физически конкретный земельный участок как предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Выигрышное достоинство земельно-ипотечного кредита в его долгосрочности и достаточно большом размере ссуды, что дает возможность заемщику, с одной стороны, более обоснованно планировать свой бюджет и уверенно развивать производство, а с другой – ускорять оборот капитала и получать дополнительную прибыль. Основными правовыми актами, регулирующими в настоящее время ипотечные отношения, являются Гражданский кодекс РФ, а также Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который, как специальный закон, значительно расширил возможности использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита [12]. Кроме того, правовая регламентация оборота недвижимости содержится в ряде других федеральных законов и подзаконных нормативно-правовых актов, регулирующих соответствующие виды деятельности – гражданский оборот, имущественные и земельные отношения, оценочную, банковскую и финансовую деятельность. Так, отношения в сфере оборота недвижимости регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Под капитальными вложениями этот закон понимает инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (ст. 1). При этом объектами капитальных вложений признаются различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (ст. 3). Таким образом, хотя этот закон и не употребляет термин «недвижимость», однако он имеет важное значение для урегулирования отношений, связанных с использованием недвижимого имущества, поскольку именно это имущество, как правило, требует капитальных вложений.

Законодателем в последние годы были внесены достаточно существенные изменения и дополнения, направленные на устранение, выявившихся в процессе правоприменительной практики пробелов и недостатков в сфере действия залоговых рыночных механизмов. Отменен запрет на составление и выдачу закладной, если предметом ипотеки являются земли сельскохозяйственного назначения. Изменился и сам предмет ипотеки. Теперь предметом ипотеки могут быть любые земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте на основании федерального закона. Отменена норма о необходимости нотариального удостоверения договора об ипотеке. Не менее важной правовой новеллой стало положение о том, что ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других, прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, может осуществляться только с одновременной ипотекой самого земельного участка. Изменения произошли и в порядке оценки земельного участка при его ипотеке. Если ранее залоговая стоимость земельного участка не могла быть ниже его нормативной цены, то теперь оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, а залоговая стоимость устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем [13]. Нормы ФЗ об ипотеке, как специальные, имеют приоритет над общими правилами ГК РФ о залоге (ст.334 – 358). В ГК РФ (п. 2 ст. 334) указано, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке, а нормы ГК РФ, применяются к ипотеке только в случаях, когда самим ГК РФ или ФЗ об ипотеке не установлены иные правила. Нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), но только в той части, в которой они не противоречат ФЗ об ипотеке (п. 2 ст. 79 ФЗ об ипотеке). Таким образом, иерархия вышеуказанных законодательных актов в целом отвечает определенной внутренней соподчиненности ипотечных норм высшего уровня. ФЗ об ипотеке определяет и регулирует такие важные вопросы залоговых отношений как:

● заключение договора об ипотеке;

● составление и выдача закладной;

● передача прав залогодержателя третьим лицам;

● обременение заложенного имущества правами третьих лиц;

● последующий залог;

● обращение взыскания на заложенное имущество и его реализацию;

● особенности ипотеки отдельных объектов, в том числе земельных участков. В соответствии со ст. 8 ФЗ об ипотеке заключение договора об ипотеке осуществляется с соблюдением общих правил ГК РФ (гл. 28, ст. 432 – 449) о заключении договоров, а также положений настоящего федерального закона. В ст.9 ФЗ об ипотеке определяется содержание договора об ипотеке, то есть указываются те условия договора, о которых обязательно должно быть достигнуто соглашение сторон: предмет, оценка, существо договора, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (см. приложение 2). По общему правилу, установленному ст. 341 ГК РФ, право залога по договору об ипотеке должно возникать с момента заключения договора об ипотеке. При этом следует учитывать, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 ФЗ об ипотеке). В связи с этим право залога по договору об ипотеке возникает с момента его государственной регистрации. Договор об ипотеке обычно содержит следующие основные условия: