Читать книгу Ипотека публичных земель - Сергей Ленкин - Страница 11

Исторический опыт говорит о том, что социально-экономическое благополучие, духовно-нравственное здоровье и развитие народов, государств во многом определяется их волей, умением создавать и реализовывать на практике организационноправовой механизм публичного регулирования оборота земли – важнейшей субстанции самой жизни на планете. Земля традиционно имеет особый статус, прежде всего потому, что является пространственно ограниченным, незаменимым и невосполнимым природным ресурсом многофункционального значения. Она была, есть и, вероятно, еще долго будет всеобщим базисом для создания и размещения основных элементов производительных сил и материально-технического потенциала нашей цивилизации. Исключительная ценность земельных ресурсов, в состав которых входят технологически и функционально связанные с ними объекты недвижимости, недра, лесной фонд и покрытые водой территории, заключается еще и в том, что земля служит материальной основой жизни, местом размещения объектов жилищного, коммунально-бытового, социально – культурного назначения, оздоровления и отдыха людей. Только земля наиболее органично и комплексно сочетает такие важнейшие компоненты развития общества, как жизнеобеспечение, фактор производства и элемент гражданского оборота недвижимости.

Как объект собственности земля отличается тем, что она одновременно является средством производства и предметом труда, природным ресурсом и местом обитания людей. Поэтому под термином «земля» мы понимаем такие наиболее общие ее признаки и отличительные особенности, как часть природы, поверхность нашей планеты, элемент экономического базиса общества и место проживания. В соответствии с Земельным кодексом РФ, земля как природный объект и природный ресурс, вместе с земельными участками, являются объектами земельных отношений. При этом земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (ст.6 ЗК РФ). Объектом собственности, экономических отношений и гражданского оборота является конкретный земельный участок, обладающий различными потребительскими свойствами и правами на него. Как товар земля участвует в гражданском обороте в виде определенных земельных участков, имеющих конкретные качественные и количественные характеристики (местоположение, размер, топография, состояние экологической среды, форма собственности, стоимость и т.п.).

Рыночная стоимость земельного участка, как объекта купли – продажи, является функцией соотношения спроса и предложения. С учетом естественной ограниченности этого товара на рынке цена, как денежное выражение стоимости на земельный участок, имеет прямо пропорциональную зависимость от спроса на него, который в свою очередь во многом определяется конъюнктурой рынка недвижимости. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи земельного участка на открытом и конкурентном рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах контрагентов сделки, которые хорошо информированы и не подвержены влиянию каких – либо форс – мажорных обстоятельств. Вместе с тем, современные тенденции развития мировой экономики характеризуются все более масштабными и далеко не всегда адекватными по последствиям переливами финансового капитала в рынки земли и недвижимости. Свидетельство тому мощный кризис ипотечного рынка в США и Европе. Важнейшими причинами подобных негативных процессов можно назвать чрезмерный и плохо контролируемый регуляторами рост цен на недвижимость, «сверхкредитование» высокорискового сегмента ипотечного рынка, а также перевод больших объёмов публичных земель в частные финансовые активы, с последующей их секьюритизацией и оборотом в виде экзотических деривативов. Лавинообразный рост последних на ипотечных рынках породил «ценовые пузыри» – резкие и неожиданные перепады цен на недвижимость, весьма пагубно сказывающиеся на социально-экономическом здоровье общества. Так называемое «лопанье пузыря» неизбежно влияет на развитие финансового кризиса в соответствии с долей недвижимости в финансовой системе экономики, во многом основанной на рыночной стоимости земельных участков. Как отмечают многие экономисты, объяснение этой международной «инфекции» требует самого пристального изучения и адекватной реакции государства и общества. Экспорт «пузырей», всплески подражательного поведения на рынках недвижимости, заражение одного рынка другим через рынок земли, как выяснилось, во многом определяют природу и характер современных финансовых кризисов.

На общественно оправданную рыночную стоимость земельного участка в условиях рыночной экономики определяющее влияние должны оказывать, прежде всего, такие факторы, как полезность, отчуждаемость, спрос, дефицитность, ликвидность. Именно взаимодействие этих факторов приводит к формированию действительно оптимальной и равновесной рыночной стоимости. Под ценой земельного участка, как правило, понимают цену конкретной сделки по его купле-продаже. То есть цена это исторический факт, а не только предмет оценки, хотя рассчитать ее вероятное значение можно. Кроме вполне объективных факторов, характеризующих рыночную стоимость земельного участка, на его цену оказывает влияние и целый ряд таких субъективных факторов, как:

• интерес покупателя к объекту сделки;

• условия сделки продавца и покупателя;

• схема финансирования сделки;

• информация о конъюнктуре рынка земли;

• степень развитости инфраструктуры рынка недвижимости;

• реклама.

Для получения объективной информации о стоимости земельного участка необходимо так же определить цель и правовой статус оценки, вид стоимости объекта, следить за соблюдением основных принципов и стандартизированных процедур оценки по отобранным и апробированным для конкретных условий методам. При большом спросе и предложении на земельные участки неразвитость земельного рынка (отсутствие системы кредитования, низкое качество подготовки исходной документации, длительные сроки согласования, обременения или полное отсутствие инженерной инфраструктуры и т. п.) приводит к тому, что в земельных конкурсах участвует монопольно ограниченный круг крупных фирм. Результатом действующей ныне системы земельных конкурсов стала практика заключения инвестиционных контрактов с администрациями органов публичной власти на освоение определенного земельного участка с последующим распределением построенного объекта в оговоренных контрактом долях. Оплата стоимости земельного участка нередко производится в натуральной форме с отложенным до окончания строительства сроком.

К сожалению, на нынешнем этапе развития земельного рынка в России, приведенные выше формы оплаты стоимости земельных участков в существенно большей степени оказывают влияние на генезис и динамику их цен, нежели факторы «классического» развитого земельного рынка. Приемлемой для общества компенсацией подобных явлений, губительных для становления цивилизованного рынка, должна стать научно-обоснованная система оценки земель, с помощью которой можно определить еще до совершения сделки с земельным участком его экономически целесообразную и действительно общественно-необходимую стоимость. Во многих развитых государствах и, прежде всего, в США, Англии, Дании, Нидерландах, Швеции, Италии давно получили широкое распространение и эффективно действуют специальные институты профессиональных оценщиков. В странах с переходной экономикой, включая и Россию, проблема оценки земель всё еще остаётся сложной и особо актуальной по причине неразвитости самих земельных рыночных отношений, слабой и противоречивой законодательно – нормативной базы, непоследовательности и половинчатости проводимых экономических реформ. Для ускоренного развития отечественного рынка недвижимости необходима более современная система оценки, позволяющая осуществлять эффективные меры от диагностики финансового и экономического состояния объекта до выбора путей его оптимального рыночного функционирования, поиска потенциальных стратегических инвесторов и способов приватизации с учетом социальных и экономических последствий. Определение цены земельных участков необходимо также и для следующих целей гражданского оборота:

• совершение операций по купле-продаже;

• дарение;

• наследование;

• ипотека;

• оценка рентабельности и эффективности бизнеса;

• выкуп и изъятие земельных участков для общественных нужд;

• определение начальной цены на аукционах и конкурсах;

• налогообложение.

Обязательной оценке, с привлечением к ее проведению независимых экспертов, подлежат земельные участки, принадлежащие на правах собственности полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135—ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» такая оценка необходима в следующих случаях:

при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или аренду [13]. В соответствии со ст. 12 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. При этом минимальная (нормативная) цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством РФ:

• при использовании объектов оценки в качестве предмета залога;

• при продаже или ином отчуждении объектов оценки;

• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

• при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а так же при возникновении спора о стоимости объекта оценки.

Основанием для проведения оценки земельного участка, согласно ст. 9 Закона №135-ФЗ, является договор между оценщиком и заказчиком. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, а так же по решению уполномоченного органа.

Так называемая массовая оценка земель предусматривает систематическую оценку групп земельных участков на определенную дату с использованием современных методов, принципов и приемов оценки. Применение массовой оценки позволяет проводить оценку не единичных земельных участков, а групп земельных участков, сходных по основным функциональным и типовым характеристикам. Массовая оценка дает представление о стоимости схожих земельных участков, но она также представляет информацию и о стоимости единичного участка. Как массовая оценка земель, так и оценка единичных земельных участков представляют собой систематические методы расчета стоимости. Массовые методы оценки имеют большее число оценочных факторов, поскольку ставят целью моделирование рыночных отношений для одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Модель оценки единичных объектов недвижимости отражает рынок только одного варианта землепользования на ограниченной местности, но критерии качества оценки при этом различны. При оценке единичных объектов недвижимости ее качество определяется сравнительно небольшим числом объектов – аналогов, которые были ранее проданы. Качество массовой оценки земельных участков измеряется статистическими методами, разработанными на основе выборки данных о продаже и сдаче в аренду земельных участков на всей территории, оцениваемой моделью массовой оценки. Различают массовую кадастровую оценку земель и единичную оценку земельных участков. Кадастровая оценка – определение кадастровой стоимости всех земель в границах административно-территориальных образований по оценочным зонам и по состоянию на установленную дату. В основе государственной кадастровой оценки земель лежит их классификация по функциональному назначению (категориям) и виду фактического использования. Результаты кадастровой оценки отражаются в Государственном земельном кадастре, который ведется в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, создания объективной основы для установления цены земли, земельного налога и арендной платы.

Кадастровая оценка земель различных категорий проводится с целью обоснования наиболее эффективного их использования и установления платы за землю. Оценка производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей, а сведения о ней отражаются в земельно-кадастровых документах. Для установления кадастровой стоимости земельных участков государственная кадастровая оценка земель проводится по правилам, регламентируемым Правительством РФ. Но если определена рыночная стоимость земельного участка, то его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости. При единичной оценке определяется рыночная или иная стоимость земельного участка на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с действующими стандартами, методами оценки и законодательством об оценочной деятельности в РФ. Для кадастровой и единичной оценки земли в России, как и в общемировой практике, в качестве базовых применяются доходный, затратный, сравнительный и нормативный методы. В основе доходного метода лежит определение дохода, приносимого земельным участком при существующей банковской процентной ставке и норме кредитования. Применение данного метода строится на прогнозе стоимости земельного участка через определенное время. Доходный метод наиболее приемлем для оценки земельных участков часто выставляемых на продажу и приносящих постоянную прибыль. Однако этот метод оценки трудно применить к землепользованиям, занятым крупными и редко арендуемыми предприятиями. Сложность заключается в определении рентного дохода и соответствующего коэффициента приведения будущих доходов к современному уровню.

Затратный метод основывается на теории, в которой рыночная стоимость земельного участка складывается из базовой стоимости земли и амортизационной стоимости её улучшений. Хорошие результаты затратный метод дает при оценке земельных участков, на которых выполнен весь комплекс инженерно-строительных работ, а все коммуникации находятся в зоне досягаемости. Этот метод удобен и при оценке земельных участков, занятых промышленными и специализированными объектами, информации о доходности или продажах которых недостаточно или она вовсе отсутствует. Вместе с тем, данный метод не всегда дает удовлетворительные результаты при оценке земельных участков с уникальными ландшафтными свойствами или занятыми историко-архитектурными памятниками. Метод сравнительных продаж базируется на сопоставлении продаж аналогичных объектов, при условии, что оцениваемый объект мало отличается от проданных, а ситуация на рынке изменилась незначительно. Этот метод может применяться для оценки любых типов земельных участков, находящихся в гражданском обороте и при наличии достоверной и достаточной информации. Он используется наиболее часто при оценке земельных участков, занятых жилой и коммерческой недвижимостью. Метод сравнительных продаж исходит из действительных продаж, при этом цены приводятся на конкретную дату. Нормативный метод включает в себя метод выкупной цены и метод земельного налога. Государственная кадастровая оценка земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, проводится в соответствии с пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ. Ныне эти функции возложены на Росреестр.

Необходимо выделить следующие важнейшие положения из правил проведения государственной кадастровой оценки земель:

• оценка проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения;

• принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке;

• оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования;

• оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;

• оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских населенных пунктов, земель лесного фонда производится на основе капитализации расчетного рентного дохода;

• оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских населенных пунктов осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания их природного потенциала;

• проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов, а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон;

• оценка проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в Государственный земельный кадастр;

• органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Росреестра утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель;

• методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральными органами исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти;

• споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

В пункте 1 ст.65 ЗК РФ называются две формы платы за землю: земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Закон РФ от 11 октября 1991г. №1738—1 «О плате за землю» называет и третью форму – нормативную цену земли. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Пункт 2 ст. 65 ЗК РФ определяет, что порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах, а в пункте 5 этой статьи говорится, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. В соответствии со ст.25 Закона РФ «О плате за землю» нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997г.

№319 «О порядке определения нормативной цены земли». В нем сказано следующее: «В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Установить, что нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

2. Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную в соответствии с пунктом 1 настоящего постановления нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

3. Нормативная цена земли, установленная в соответствии с пунктами 1 и 2, не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения».

С 1 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 29 ноября 2004 г. №141— ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации». Часть вторая Налогового кодекса РФ была дополнена главой 31 «Земельный налог», которая заменила Федеральный закон от 11 октября 1991г. №1738 – 1 «О плате за землю» (с 1 января 2006 г. он утратил силу, за исключением ст. 25) [7]. Законодатель теперь определяет налоговую базу как кадастровую стоимость земельного участка. При этом максимальный размер налоговой ставки не может превышать:

• 0,3% – для земель сельскохозяйственного назначения, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищного комплекса или предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

• 1,5% – для других категорий земель.

Кардинальные законодательные изменения претерпела и политика ценообразования на земельные участки под объектами недвижимости, как приватизированными, так и возникшими в результате других причин. Реализовано положение о переоформлении прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены объекты недвижимого имущества, на право собственности или аренды. Таким образом, осуществлен переход от расчетов выкупных цен и арендных ставок на основе нормативной цены земли к расчету на базе кадастровой стоимости земельных участков. В соответствие с Федеральным законом «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» от 24 июля 2007г. №212 – ФЗ существенные дополнения и изменения внесены в оборот земельных участков под объектами недвижимости. Порядок определения цены и оплаты таких земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, устанавливается Правительством РФ, а субъектов РФ – органами государственной власти субъектов РФ, муниципальных образований – органами местного самоуправления. При этом цена подобных земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления порядка определения цены земельного участка, эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Статья 2 Федерального закона от 25 октября 2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (вводный Закон) теперь имеет новую редакцию, в соответствии с которой до 1 июля 2012 года осуществлялась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности [11]:

• коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

• коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

• юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

• гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений и сооружений, если право собственности на эти объекты недвижимости возникло у них до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами РФ в пределах:

• 20% кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

• 2,5% кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в иной местности.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка. До 1 июля 2012 года лица, не указанные выше, но являющиеся собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретали такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами РФ, в населенных пунктах с численностью населения:

• свыше 3 миллионов человек в размере от 5 до 30 – кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

• от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от 5 до 17 – кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

• до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от 3 до 10 – кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектом РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Также до 1 июля 2012 года юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 ст.39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могли переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 вводного Закона. В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

• двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

• трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

• полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Изменение площади земельного участка, права на который переоформлены в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, в результате уточнения местоположения его границ не является основанием для удовлетворения требований продавца или покупателя об изменении цены, уплаченной за такой земельный участок. Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. В случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. Внесены изменения в порядок выкупа земельных участков, регламентируемый Федеральным законом от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Так, пункт 3 ст.11 данного Закона изложен в следующей редакции: «Стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности».