Читать книгу Ипотека публичных земель - Сергей Ленкин - Страница 13

В настоящее время основополагающим законодательным актом, регулирующим вопросы отчуждения из государственной и муниципальной собственности объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, является Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) [17]. В целях лучшего понимания путей обеспечения ускоренного развития рыночного, и, прежде всего, ипотечного оборота публичных земель, рассмотрим лишь те нормативные положения Закона о приватизации, которые создают организационно-правовую базу для практического решения этой важной задачи. В соответствии со ст.2 (п.2) Закона о приватизации государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических или юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций акционерных обществ, в уставные капиталы которых вносится данное имущество). Говоря о сфере действия настоящего законодательного акта, весьма важно сразу же отметить то, что он не распространяется и не регулирует (но и не запрещает) отношения, возникающие при отчуждении (п.2 ст.3):

● земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы;

● природных ресурсов;

● государственного и муниципального жилищного фонда;

● государственного резерва;

● государственного и муниципального имущества, находящегося за пределами территории Российской Федерации;

● государственного и муниципального имущества в случаях, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;

● безвозмездно в собственность религиозных организаций для использования в соответствующих целях культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного находящегося в государственной или муниципальной собственности имущества религиозного назначения, а также безвозмездно в собственность общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности указанных организаций;

● государственного и муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций, созданных при преобразовании государственных и муниципальных унитарных предприятий, и государственного и муниципального имущества, передаваемого государственным корпорациям и иным некоммерческим организациям в качестве имущественного взноса Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;

● государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении;

● государственного и муниципального имущества на основании судебного решения;

● акций, в предусмотренных федеральными законами случаях возникновения у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований права требовать выкупа их акционерным обществом;

● акций акционерного общества, а также ценных бумаг, конвертируемых в акции акционерного общества, в случае их выкупа в порядке, установленном статьей 84.2, 84.7 и 84.8 Федерального закона от 26 декабря 1995 года №208-ФЗ «Об акционерных обществах».

● имущества, переданного центру исторического наследия Президента Российской Федерации, прекратившего исполнение своих полномочий;

● земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в отношении которых уполномоченным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом принято решение, которое предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 12 указанного Федерального закона и в соответствии с которым единый институт развития в жилищной сфере выполняет функции агента Российской Федерации;

● федерального имущества в соответствии с решениями Правительства Российской Федерации, принимаемыми в целях создания условий для привлечения инвестиций, стимулирования развития фондового рынка, а также модернизации и технологического развития экономики, развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации, в том числе в связи с осуществлением деятельности акционерного общества «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства» на основании Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» в качестве института развития в сфере малого и среднего предпринимательства;

● имущества, передаваемого в собственность Российского научного фонда в качестве имущественного взноса Российской Федерации;

● движимого имущества (за исключением акций и долей в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ и товариществ), обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации или поступившего в собственность государства в порядке наследования;

● федерального имущества в случае его обмена на олимпийские объекты федерального значения, находящиеся в частной собственности, определяемые в соответствии с Федеральным законом «Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и ХI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и созданные во исполнение заключенных с Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта соглашений об организации строительства олимпийских объектов федерального значения;

● имущества, передаваемого в собственность управляющей компании в качестве имущественного взноса Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в порядке, установленном Федеральным законом «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации»;

● ценных бумаг на проводимых в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 2011 года N 325 – ФЗ «Об организованных торгах» организованных торгах и на основании решений Правительства Российской Федерации;

● имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды федеральному государственному унитарному предприятию «Почта России», при его реорганизации на основании Федерального закона «Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия „Почта России“, основах деятельности акционерного общества „Почта России“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

● судов, обращенных в собственность государства, а также имущества, образовавшегося в результате их утилизации.

Отчуждение указанного в настоящем пункте государственного и муниципального имущества регулируется иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. Приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности (п.3 ст.3). Следует иметь в виду и руководствоваться в практической деятельности тем, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным настоящим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства (п.4 ст.3).

Поскольку предметом нашего исследования являются проблемы земельной инвестиционной политики на уровне субъектов РФ и муниципальных образований, отметим, что действующий сегодня Закон о приватизации предоставил этим органам публичной власти права для решения вопросов отчуждения недвижимости, включая земли и земельные участки. Так, сферу компетенции (п.2 ст.6), порядок планирования приватизации имущества (п.1 ст.10), а также порядок принятия решений об условиях приватизации соответствующего государственного и муниципального имущества (п.4 ст.14) они могут теперь определять вполне самостоятельно. Законодательство Российской Федерации о приватизации состоит из настоящего Федерального закона и принимаемых в соответствии с ним других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. При этом нормы о приватизации государственного и муниципального имущества, содержащиеся в других федеральных законах, не должны противоречить Закону о приватизации. В свою очередь, законодательство субъектов Российской Федерации о приватизации состоит из законов субъектов РФ о приватизации государственного имущества, принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом, и принимаемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов субъектов РФ. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно, но в соответствии с законодательством РФ и соответствующего субъекта РФ о приватизации (ст.4).

Важным вопросом, на котором следует особо заострить внимание при формировании акционерного общества «Земельный Залоговый Фонд» (АО ЗЗФ), является определение состава и порядка приватизации подлежащего отчуждению имущественного комплекса унитарного предприятия. В соответствии со ст.11 Закона о приватизации состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в передаточном акте, который составляется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о земельных участках, предоставленных в установленном порядке унитарному предприятию. В передаточном акте указываются все виды подлежащего приватизации имущества унитарного предприятия, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, в том числе обязательства предприятия по выплате повременных платежей гражданам, перед которыми оно несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровью, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В передаточный акт включаются также сведения о земельных участках, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. Кроме того, передаточный акт должен содержать расчет балансовой стоимости и подлежащих приватизации активов унитарного предприятия, а в случае создания акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия – сведения о размере уставного капитала, количестве и номинальной стоимости акций. Расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов предприятия производится на основе данных точного бухгалтерского баланса, подготавливаемого с учетом результатов проведения инвентаризации имущества указанного предприятия, на дату составления акта инвентаризации.

Балансовая стоимость подлежащих приватизации активов определяется как сумма стоимости чистых активов унитарного предприятия, исчисленных по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости земельных участков, определенной в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, за вычетом балансовой стоимости объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. Приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. №49 утверждены Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств. Результаты инвентаризации оформляются по унифицированным формам, утвержденным постановлением Госкомстата России от 18 августа 1998 г. №881. Состав, подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, определенный в соответствии с комментируемой статьей, должен утверждаться решением об условиях приватизации имущества.

Состав, содержание и методические основы формирования бухгалтерской отчетности организаций, являющихся юридическими лицами по законодательству РФ, кроме кредитных и бюджетных организаций, установлены Положением по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации» (ПБУ 4/99), утвержденным приказом Минфина России от 6 июля 1999 г. №43 н. Согласно п. 2 ст. 15 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. №161 – ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» стоимость чистых активов государственного или муниципального предприятия определяется на основании данных бухгалтерской отчетности в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации (см. Приказ Минфина России от 28.08. 2014 №84 н «Об утверждении Порядка определения стоимости чистых активов»). При расчете балансовой стоимости активов предприятия следует иметь в виду следующие обстоятельства. В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» от 24.07.2007 №212 – ФЗ, вступившим в силу с 30 октября 2007 года, новая редакция п. 3 ст.11 Закона о приватизации предусматривает, что стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Для целей приватизации объектов недвижимости, разграничения государственной собственности на землю, а также других актов гражданского оборота земли, весьма важное значение имеют такие виды недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, как здания и сооружения. В литературе, в том числе, законодательных актах используется и термин «строения», которым фактически охватываются эти два вышеуказанных понятия. Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов, здания представляют собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей [102]. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки являются самостоятельными объектами. К сооружениям Общероссийский классификатор основных фондов относит инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое, например:

● автомобильная дорога включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге сооружения – ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 метров;

● отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как: линии электропередачи; теплоцентрали; трубопроводы различного назначения; радиорелейные линии; кабельные линии связи; специализированные сооружения систем связи; а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений. Вместе с тем, приведенные определения не основываются в полной мере на понятии недвижимости, сформулированном в ст.130 ГК РФ. В частности, они не содержат указания на такой существенный для недвижимости признак, как неразрывная связь с земельным участком. Понятие зданий и сооружений формулируется через указание на цели их использования. Более совершенным представляется определение здания, предлагаемое авторами Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под зданием ими понимается сооружение, укрепленное на поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленном законом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением. Разработчики Концепции отказались от противопоставления понятий здания и сооружения, а предлагают определять одно понятие через другое6. По данным Росреестра общая площадь земель застройки на 1 января 2021 года составила в целом по России 6,1 млн. га. В данные земли включены площади под зданиями и сооружениями, а также земельные участки, необходимые для их эксплуатации и обслуживания. 61% (3,7 млн. га) земель от общей площади земель застройки расположены в пределах городских и сельских населенных пунктов, где эти земли сосредоточены в основном в жилой, общественно-деловой и производственной зонах. На категорию земель промышленности, транспорта, связи и иного назначения приходится 1,0 млн. га застроенных земель, а на земли сельскохозяйственного назначения – 1,1 млн. га [92].