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Der sachliche Schutzbereich von Investitionsförderungsverträgen orientiert sich nicht am Begriff des Eigentums, sondern an dem der Investition, bzw. im deutschen Wortlaut dem der Kapitalanlage (→ Investitionsrecht, internationales). Dieser Begriff ist in der Regel in den Verträgen definiert und meint üblicherweise Vermögenswerte aller Art. Dieser Definition folgt dann eine Aufzählung typischer Investitionsformen, wie (i) Sach- und Grundeigentum sowie andere dingliche Rechte, (ii) Beteiligungen an Gesellschaften, (iii) vertragliche Rechte mit wirtschaftlichem Wert, (iv) geistige Eigentumsrechte und (v) Konzessionen (vgl. etwa Art. 1 Abs. 1 des deutschen Mustervertrages; abgedruckt in: AVR 45 [2007], 276 ff.). Trotz der weitreichenden Überschneidungen ist der Schutzbereich nicht zwangsläufig deckungsgleich mit dem oben skizzierten Schutz des Eigentums im Fremdenrecht. Ein Unterschied kann zum Beispiel darin bestehen, dass für private Zwecke im Ausland befindliches Eigentum im Fremdenrecht geschützt ist, während es bei Investitionsschutzverträgen stets von einer Auslegung des jeweiligen Vertrages abhängt, ob dieser eine wirtschaftliche Betätigung erfordert oder nicht.

Investitionsschutzverträge enthalten verschiedene materiell-rechtliche Bestimmungen, die Investitionen vor politischen Risiken im Gaststaat schützen sollen. Zu diesen Schutzbestimmungen gehören in der Regel eine Pflicht zur Nichtdiskriminierung, zur gerechten und billigen Behandlung oder zur Gewährung von Schutz und Sicherheit. Eine zentrale Bestimmung regelt die Behandlung von Enteignungen. Dabei folgen Investitionsschutzverträge in der Regel den Bestimmungen des Fremdenrechts (s. oben, III.), d. h. Enteignungen sind zulässig, müssen aber die einschlägigen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen erfüllen. Für die Berechnung der Höhe der Entschädigung verwenden die Verträge in der Regel die Hull-Formel (→ Enteignungsrecht, internationales).