Читать книгу El deslinde de fincas - Sofía De Salas Murillo - Страница 4

La identificación de los límites de la propiedad ha dado lugar a no pocos pleitos y conflictos, a veces con consecuencias trágicas, no solo por todas las disputas que históricamente han ido ligadas a la tenencia de la tierra, sino porque aún en un marco de paz social, la identificación del perímetro de las fincas resulta difícil cuando no hay escrituras, o las que hay –o los datos del Registro, si la finca está inscrita– son tan antiguas que no proporcionan información suficiente para identificar los límites de la finca, o incluso su misma situación. Es frecuente que los límites no estén claramente definidos, o los marcados por una u otra vía, no coincidan con la realidad. La solución a estos problemas se ha buscado, ya desde el Derecho Romano, a través de expedientes como la actio finium regundorum, y en nuestro sistema, a través del deslinde.

La jurisprudencia sobre esta figura es muy abundante y aparentemente clara, o al menos expresada en términos rotundos, aunque luego se demuestra que no lo es tanto, y de hecho, se hace difícil, precisamente, deslindar esta de otras figuras: de la acción reivindicatoria, porque el efecto del deslinde atribuye la posesión al demandante del terreno discutido; de todo el tema de extensión de la finca (en especial, en lo referente a los excesos y defectos de cabida, y la relación con la adquisición como cuerpo cierto, etc.). Sin embargo, esta diferenciación entre figuras es una labor esencial para evitar, por ejemplo, que se utilice el deslinde como reivindicatoria encubierta, o para aclarar el valor de la cosa juzgada en unos y otros procedimientos.

El deslinde tiene un marco legislativo complejo, dado que se encuentra regulado en sede civil y administrativa, con efectos a veces coincidentes y a veces diversos.

En sede civil, el procedimiento para llevarlo a cabo se encuentra en distintos cuerpos legales, en función de si se torna contencioso o no.

Por una parte, los deslindes en los que hay oposición o no hay acuerdo, y por ello se judicializan, encuentran en la Ley de Enjuiciamiento Civil su base procedimental, y en el Código civil y el Código civil de Cataluña –que lo denomina delimitación–, los criterios materiales para que la autoridad judicial tome la decisión respecto al deslinde. Para los deslindes que, al menos de entrada, no son contenciosos, el legislador introdujo en el año 2015 un doble procedimiento dependiendo de si se trata de fincas inscritas o no.

Así, la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción voluntaria, en sus arts. 104 a 107 se ocupa del deslinde de fincas no inscritas, que se tramita por los Letrados de la Administración de Justicia.

Por su parte, para las fincas inscritas, la Ley 13/2015, de 24 de junio, da una nueva redacción a los arts. 200 y 201LH, que regulan el deslinde registral de fincas y la rectificación de linderos registrales, sin perder de vista el también reformado art. 199 LH que ha tomado un especial protagonismo en este campo. En todo ello va a destacar el papel de las actuales técnicas de identificación de las fincas, desarrolladas al hilo de la regulación sobre las bases gráficas, que inciden directamente en el deslinde, bien como su base, bien como su resultado.

En efecto, si bien el Registro de la Propiedad como institución tiene por objeto la inscripción del dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles (art. 1 LH), de modo que su atención parece focalizarse en el derecho subjetivo de carácter real y por tanto en el sujeto del mismo, lo cierto es que se basa en una llevanza por fincas, por lo que el legislador, especialmente en los últimos años, parece trasladar su atención al objeto: la finca y en concreto a su realidad física, aspirando a que haya un pleno reflejo de la finca en el Registro, y que este, a su vez, se coordine con la institución del Catastro, donde también se refleja esta realidad física. Destaca de modo especial, el cambio introducido en el art. 10.5 LH, que extiende la presunción de exactitud a los datos de hecho o físicos de la finca –en concreto, a la ubicación y delimitación geográfica expresada –, en los casos en que se hubiera alcanzado respecto a ella la coordinación Catastro-Registro mediante el acceso de la representación gráfica de la finca al Registro. Este cambio, en teoría, puede evitar algunos de los conflictos que ahora se plantean en tema de deslinde, aunque sin eliminarlos, porque, por una parte, el ajuste a la realidad física, pese a los avances en ortofotografía y perfección de la cartografía no es siempre exacto, y porque la realidad negocial extrarregistral va a seguir existiendo.

Tendremos ocasión de ver cómo estas reformas relativas a la identificación gráfica de las fincas influyen en la forma de practicar los deslindes y sus consecuencias. Por ello, y en relación con el Registro de la Propiedad, habrán de estudiarse los aspectos relativos al valor del deslinde como medio inmatriculador y en algunos casos, de rectificación de la descripción de la finca.

La complejidad aumenta porque junto al deslinde civil, existe el deslinde administrativo, efectuado en ejercicio de una potestad de las administraciones públicas, reconocida no solo en la legislaciones sobre patrimonio de estas, o de tipo sectorial (legislación sobre montes, aguas, costas, etc.), sino explícitamente en algunos estatutos de autonomía, que proclaman el derecho de las respectivas comunidades autónomas a ejercer la potestad de deslinde en materia de bienes, como sucede en el de la Comunidad Autónoma de Madrid, la Rioja, Murcia, Canarias, o Extremadura.

En este ámbito del deslinde administrativo, el ordenamiento actual plantea algunas contradicciones llamativas que favorecen a la Administración, pero no al particular. Un ejemplo: sentencias recientes como la STS de 10 de febrero de 2020 (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5.ª), declaran que el ejercicio por la Administración de las potestades administrativas relativas a la utilización y protección del dominio público (en el caso de la sentencia, el hidráulico) no exigen proceder previamente al deslinde del mismo, aunque se cuestione la titularidad de terrenos que la Administración considera dominio público. Por contraste, el particular que tiene una finca colindante con dominio público, respecto de la que hay dudas en los linderos (por ejemplo, porque en las bases gráficas que se incorporan al Registro aparezca que su finca invade parte de aquél), puede ver paralizado cualquier negocio sobre la finca si la Administración no emplea los medios correspondientes para el deslinde. Es cierto que el ordenamiento permite al particular instar el inicio del procedimiento, pagando sus costes, pero además de que puede ser excesivamente oneroso para él, queda, pese a todo, a expensas de la posible inactividad de la Administración.

En cuanto a sus efectos, el deslinde (nótese que no empleo la expresión «acción de deslinde», precisamente porque puede ser fruto de un acuerdo extrajudicial entre particulares o de una potestad de la Administración) tiene una finalidad limitada a fijar los límites dudosos de una finca y, como mucho, declarar su estado posesorio. Sin embargo, su utilidad va mucho más allá, pues, además de que puede constituir un requisito sine qua non para el ejercicio de otras acciones como la declarativa o la reivindicatoria, en los casos en que los límites no son precisos, frecuentemente se identifica con la recuperación de posibles posesiones indebidas que se detectan con ocasión de su realización, puede comportar la rectificación de linderos –si se entiende que lo que se exige como presupuesto es una confusión jurídica y no meramente o no solo material de los mismos- e incluso tiene eficacia declarativa de la titularidad demanial en los casos del deslinde de costas y de vías pecuarias. Y aunque este último efecto no pueda predicarse de los deslindes civiles, lo cierto es que el deslinde tal y como está configurado actualmente va a posibilitar el ejercicio efectivo de todas las facultades que integran el dominio, por lo que se pone de manifiesto que la importancia de esta figura va mucho más allá de la idea que pueda tenerse inicialmente del deslinde como requisito cuasimaterial para el ejercicio de otras acciones, sin dejar de lado su contribución al gran objetivo legislativo de lograr la coordinación Catastro-Registro.

Lógicamente mi perspectiva será civil, centrándome en su influencia en el derecho de propiedad del que el deslinde es, más allá de los estrictos efectos de individualización que se le quiera dar, un medio de defensa.