Читать книгу El deslinde de fincas - Sofía De Salas Murillo - Страница 7

Si el deslinde supone la delimitación de las fincas colindantes, hemos de aclarar como presupuesto base qué se entiende, a estos efectos –y con carácter general–, por finca, que es el objeto primario de los derechos reales inmobiliarios.

Pese a que numéricamente el término «finca» es el más utilizado en este contexto por el Código civil –133 veces, frente a otros como «suelo» (17), «tierras» (23), «edificios» (30), «terreno» (31), «heredades» (39), «inmueble» (86), o el plural «propiedades» (5)–, este no contiene una definición de la misma, sino que se centra en el concepto «inmueble» (especialmente en el art. 334 CC)3.

Tradicionalmente se define la finca como «trozo de la superficie terrestre cerrado por una línea poligonal y objeto de propiedad», como dice la STS de 10 de diciembre de 1960, que añade que «la línea poligonal es lo esencial y lo demás accesorio».

Es decir, sobre la base de la existencia de un trozo de superficie o de corteza terrestre, para hablar de finca, ha de haber un cerramiento –por lo menos ideal– mediante una línea poligonal, de modo que la existencia de finca en sentido jurídico se va a dar en cuanto dicho trozo pertenece en propiedad a un solo propietario o a varios proindiviso.

En efecto, como explica De Pablo Contreras, a diferencia de lo que ocurre con las cosas corporales (que, una vez creadas, tienen entidad propia, por lo que preexisten a los derechos subjetivos que puedan tenerlas por objeto), las fincas sólo alcanzan existencia, cada una, por virtud del ejercicio del derecho de propiedad, y a él deben su extensión y consistencia concreta, pues no tiene en nuestro sistema nadie el poder originario de fijar los linderos de todas las fincas, con fijación valedera para siempre, de modo que la propiedad, y los eventuales derechos reales limitados que la gravasen, recayesen necesaria e inevitablemente sobre esa unidad inmobiliaria fija y preexistente4. Tampoco la finca es una porción de terreno delimitada necesariamente por accidentes o discontinuidades físicas apreciables, ni por ningún otro criterio que no sea el dominio de su titular: es un derecho real configurado por una voluntad humana negocial, que puede coincidir o no con las circunstancias físicas aparentes del territorio5. De hecho, los límites, como insiste Lacruz Berdejo, «son mera consecuencia del derecho real de propiedad, sin el cual la superficie terrestre sólo estaría interrumpida –pero no delimitada– por los accidentes físicos»6. En el mismo sentido, las fincas no están previamente inscritas y delimitadas a la espera de que se inscriban sobre ellas las titularidades jurídicas7.

La delimitación de las fincas no es, por tanto, en la actualidad, algo fijado por alguien (una autoridad que repartiera tierras en una primigenia colonización8) o algo (accidentes geográficos), sino que es consecuencia de los actos de su titular.

Sin embargo, el conocimiento de esta delimitación, de la ubicación exacta y real de los límites de la finca, se revela esencial para su titular, en orden a la defensa de su derecho, y para los terceros, a fin de que puedan respetar ese derecho y como posibles interesados en su tráfico jurídico. Y ello, no solo cuando la finca carece de cerramiento o signos exteriores de su delimitación, sino en todo caso, pues estos (cerramiento o signos exteriores) no implican necesariamente, como se verá, una correspondencia real y válida de la extensión del derecho.

En vistas a ese conocimiento, cobra especial importancia la representación gráfica de la finca –con el salto cualitativo que se ha producido no solo por las técnicas modernas, sino por las consecuencias jurídicas que se le han atribuido por las últimas reformas y que se verán más adelante–, que supera ampliamente la mera descripción per relationem de los colindantes.

En consecuencia, no existe finca sin reconocimiento previo de la existencia de uno o varios propietarios que ejerzan sus facultades como tales sobre un terreno determinado; y además, la delimitación física de la finca depende exclusivamente de la voluntad de dicho propietario reconocido, pues es éste quien puede alterar la misma mediante diferentes operaciones como su división o su transmisión9, con los condicionantes legales de medida marcados, por ejemplo, por las unidades mínimas en materia agraria o de montes que influyen por ello en la propia configuración de la finca en sentido jurídico10.

Dado que al centrarnos en el deslinde estamos considerando la fijación de los límites con una proyección física y real –de hecho, la consecuencia del deslinde puede ser un amojonamiento o un cerramiento–, deberemos utilizar, por una parte, el concepto de finca en sentido material en el sentido de «superficie o espacio delimitados que forman una unidad en el tráfico, de cosa que está siempre en el mismo sitio respondiendo a una determinación geográfica»11. Si se proyecta en su dimensión registral, ese concepto de finca material es «todo aquel espacio físico volumétrico geográficamente referenciable, que pertenece en propiedad a un solo titular o a varios proindiviso, idealmente delimitado en atención a tal derecho de propiedad, y dotado de unidad económica que, precisamente por todo ello, es susceptible de abrir folio en el Registro de la Propiedad»12. En este sentido, como tendremos ocasión de ver, la coordinación del Registro de la Propiedad con el Catastro inmobiliario facilitada por la Ley 13/2015, es el instrumento que más puede acercar «la finca registral a la finca material, o sea, el objeto sobre el que recae la titularidad presunta de los derechos reales inscritos con el que, respetando la real o presunta de los que no hayan inscrito su título, hubiera sido objeto de la obligación de entrega de su transmitente»13. Aunque ciertamente, lograr que la concordancia o identidad entre finca registral y parcela catastral coincida exacta y perfectamente en todos los casos con la realidad física de la finca no es tarea sencilla14. El deslinde está llamado a ser pieza esencial en esa coordinación, ya sea como causa de la misma o como su consecuencia: de hecho, el legislador considera que uno de los procedimientos para lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral es el deslinde registral (art. 198.2.º LH). Por los requisitos y garantías de dicho procedimiento está claro que tiende a ello, sin perjuicio de otros deslindes que, aunque necesiten ser complementados con procedimientos como el del art. 199 LH, pueden contribuir igualmente a dicho propósito.

Por lo demás, la doctrina amplía el concepto finca no sólo a la superficie stricto sensu sino también al suelo y al subsuelo, entendido todo como un conjunto unitario. En este sentido, se ha afirmado que «la finca ya no puede considerarse, en su acepción clásica de porción de la superficie terrestre, delimitada por una línea poligonal, sino más bien como el espacio en el cual es posible la construcción de una edificación susceptible de propiedad independizada», por cuanto se admite «la posible configuración de objetos de derecho diferenciados sobre y bajo la rasante de la superficie del suelo»15, como es el caso de los aparcamientos subterráneos. Como veremos, se han practicado deslindes en plazas de garaje, pero no plantean una problemática diferente de lo que pudiera suceder en el exterior, dado que se trata de delimitar el «trozo de superficie» del suelo del garaje respectivo al que corresponde.