Читать книгу Sistemas de control de la cláusula de interés variable en los préstamos hipotecarios - Antonio Vallés Perelló - Страница 4

Es para mí una gran satisfacción prologar esta obra del doctor Antonio Vallés Perelló, conforme al uso tradicional en el mundo académico jurídico español por el que el director de tesis es habitualmente el que introduce su publicación como monografía, caso de que vea la luz al mundo editorial.

En efecto, esta monografía “Sistemas de control de la cláusula de interés variable en los préstamos hipotecarios” tiene su origen en la tesis doctoral sobre el mismo tema defendida brillantemente el día 5 de marzo de 2020 por el entonces doctorando Vallés Perelló ante el tribunal formado por el Dr. Leopoldo Porfirio Carpio, Catedrático de Derecho Mercantil de la Universidad Pablo de Olavide (que lo presidía), la Dra. Pilar Martín Aresti, Catedrática de Derecho Mercantil de la Universidad de Salamanca y el Dr. Juan Flaquer Riutord, Profesor Titular de Derecho Mercantil de la Universidad de las Illes Balears, obteniendo la máxima calificación de Sobresaliente Cum Laude por unanimidad. A todos los miembros del tribunal quiero reiterar mi agradecimiento por su participación presencial en el acto, especialmente teniendo en cuenta que, sin saberlo plenamente de forma consciente, podía barruntarse ya ese día que nos hallábamos en la génesis de la gran pandemia que nos ha azotado desde entonces.

Y volviendo a la publicación que nos ocupa, en la investigación, el proceso es tan importante como el resultado. Y por ello se me permitiré hablar brevemente del origen y el proceso de elaboración de la tesis.

En cuanto al origen, el doctor Vallés, por su larga trayectoria profesional en el sector bancario, estaba llamado a la elaboración de una tesis con esta temática. Parafraseando a Pirandello, era una tesis en busca de autor. De hecho, tras un primer intento años ha, en 2017 volvió a sucumbir al canto de las sirenas investigadoras e inició una nueva tesis, la tesis que, debidamente revisada, el lector tiene hoy en sus manos (o ante sus ojos, en la versión electrónica). Como señaló el mismo Antonio Vallés en su brillante defensa de la tesis, su vida laboral en el sector bancario ha sobrepasado en varios años la media de duración de los préstamos hipotecarios, una de cuyas cláusulas, la cláusula de interés variable, constituye el eje central y objeto de estudio de su tesis, y de esta monografía.

La elección y delimitación del tema (sistemas de control de la cláusula de interés variable en los préstamos hipotecarios) no es casual ni injustificada. En primer lugar, porque los préstamos hipotecarios a interés variable representan el porcentaje más importante del total de la cartera hipotecaria de nuestro país (aun cuando en el contexto actual aumentan su presencia las cláusulas de interés fijo). Pero también, y además, por el hecho de que en este tipo de contrato el prestatario es quien soporta el riesgo de las variaciones de tipo de interés en una operación, de larga duración como suele ser el préstamo hipotecario.

Por ello, el propósito de la tesis es establecer de forma clara todo un conjunto de exigencias y requisitos que, plasmados de una manera práctica, permitan construir un sistema de comercialización y gestión de préstamos hipotecarios que respeten tanto los intereses de la entidad financiera como del cliente, en la línea de establecer pautas de actuación responsable a los operadores que intervienen en el sistema bancario.

Su proceso de elaboración ha sido largo, con un trabajo minucioso y paciente en el que, por la actualidad y dinamismo extremo del tema, el doctorando tuvo que enfrentarse a distintos avatares legales y judiciales. Así, en la fase final de elaboración, se produjo la aprobación de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que fue debidamente incorporada al texto final tras un seguimiento detallado de su tramitación parlamentaria. Otras cuestiones, como el pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el IRPH, estaban todavía pendientes en el momento del depósito de la tesis doctoral; y justo unos días ante del acto de defensa se produjo la publicación de la sentencia, de la que dio debida cuenta en dicho acto el doctorando y que ha sido debidamente incorporada a la monografía que ahora prologamos. Y otros temas, como el establecimiento de un sistema híbrido para el cálculo del euríbor por parte del EMMI (“European Money Markets Institute”), están en fase de experimentación, pero han sido también objeto de seguimiento y valoración en la tesis, como queda reflejado en esta obra.

Por ello, quisiera destacar la capacidad de trabajo del ya doctor Vallés que no ha escatimado tiempo ni esfuerzos en la elaboración de la tesis, que ha compaginado con sus obligaciones profesionales, como abogado y también como Profesor Asociado de Derecho Mercantil de la Universidad de las Illes Balears. Han sido unos años en los que, como acompañante privilegiada, he podido constatar las cualidades no solo académicas sino también personales del doctorando: esfuerzo, responsabilidad, autodisciplina, perseverancia, humildad y, por encima de todo, bonhomía.

En los complejos meses de pandemia que siguieron a su acto de defensa, con confinamientos, desescaladas, restricciones y olas sucesivas, la tesis ha sido objeto de un profundo trabajo de revisión y reestructuración que ha dado lugar a la presente monografía, que es solo parte de aquel inicial y extenso trabajo doctoral.

La estructura de la monografía se inicia con un primer capítulo introductorio en el que se realiza una aproximación a la cláusula de interés variable, como cláusula financiera esencial determinante del contenido de la obligación garantizada, y se presentan resumidamente sus sistemas de control, que son objeto de análisis individual en los capítulos siguientes. En este capítulo el autor hace hincapié en una serie de factores más económicos que jurídicos que nos permiten constatar una serie de cuestiones de gran relevancia en los contratos de préstamo hipotecario a interés variable. Entre ellos, destacaríamos una cuestión en la que incide en distintas ocasiones: rara vez las entidades financieras acuden al mercado interbancario para captar fondos para las operaciones de préstamo, por tanto, los índices de referencia son estrictamente, como su propio nombre indica, índices de referencia y no representan el coste real de financiación de los contratos de activo. Esta idea, como podrá ver el lector, es el fundamento de la tesis del doctor Vallés y sobre ella volveremos al tratar del capítulo final.

Como hemos señalado, los sistemas de control de la cláusula de interés variable son analizados en profundidad en los capítulos posteriores. Así, el autor dedica el capítulo II al control de incorporación o inclusión, también denominado de transparencia formal. El capítulo III se centra en el control de transparencia material, de origen jurisprudencial y al que el autor otorga sustantividad propia, confirmada por su reconocimiento en la reciente Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El control de contenido o abusividad es analizado en el capítulo IV; junto a estos controles en sentido estricto, también se abordan las reglas deducidas tanto del Código Civil como de la normativa de derecho privado y la normativa sectorial que resulten, en su caso, aplicables. Finalmente, hallamos en el capítulo V el estudio de la objetividad como presupuesto de validez de la cláusula de interés variable, muy probablemente la parte de mayor interés y relevancia del trabajo, donde el autor vuelca sus conocimientos sobre la realidad del sector bancario.

En este capítulo se realiza un análisis de los principales índices de referencia, algunos cuestionados, y cuya evolución, principalmente en el índice euríbor, ha supuesto cambios relevantes en su método de cálculo. En efecto, a modo de ejemplo del trabajo realizado, respecto del euríbor (referencia empleada de forma casi generalizada en España en el mercado minorista de hipotecas sobre inmuebles residenciales) pone de manifiesto el autor que el sistema de cálculo en que se basa fue cuestionado principalmente por la falta de transparencia y, sobre todo, a raíz del escándalo de la manipulación del euríbor; este escándalo supuso que en diciembre de 2013 la Comisión Europea impusiera una sanción de 1.712 millones de euros a ocho bancos que habían participado en cárteles para manipular los tipos de interés de líbor y euríbor.

Vista la posibilidad de manipulación del índice, se han apuntado diversas medidas con la finalidad de introducir mayor transparencia en el proceso de fijación del euríbor, medidas que son analizadas por el doctor Vallés, el cual insiste de forma acertada en su tesis de que las cotizaciones o comunicaciones de las entidades deberían basarse de forma mayoritaria en transacciones reales y no en precios indicativos o la valoración de cada uno de los bancos que conforman el panel. Y es que, como señala el autor, utilizar datos de mercado, las llamadas transacciones reales, parece lo más lógico ya que al ser una referencia ampliamente utilizada en las operaciones activas sería representativa de las operaciones que se vayan formalizando y, además, supondría actualizar a precio de mercado las operaciones en vigor. De esta forma se conseguiría algo esencial en las hipotecas a interés variable: que el prestatario satisfaga en todo momento un tipo de interés acorde con las condiciones a las que está contratando en cada momento el mercado hipotecario.

En defensa de que fueran las transacciones reales las que configuraran mayoritariamente el índice puede invocarse, como hace el autor, diversos argumentos legales. Entre ellos, la Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario, que, en su artículo 19, apartado segundo, establece las condiciones para considerar como objetivo el índice de referencia: “a) Ser claro, accesible, objetivo y verificable…; b) Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o prácticas conscientemente paralelas”. Y, en última instancia, esta exigencia de objetividad del índice de referencia, de la que es un presupuesto básico el que se calcule a precio de mercado sin ser objeto de manipulación, la encontramos igualmente en nuestro decimonónico Código Civil que en el artículo 1256, en sede de disposiciones generales de los contratos, establece que “la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”. La objetividad, concluye el autor, impide dejar al arbitrio de la entidad financiera cualquier modificación del tipo de interés, constituyéndose, por tanto, en pieza fundamental en la determinación de los elementos de la relación contractual de préstamo hipotecario.

Finalmente ha de señalarse que el doctor Vallés, poniendo de manifiesto sus profundos conocimientos del sector financiero, no se limita en este capítulo final al análisis de los índices de referencia ya existentes sino que también aborda el nacimiento de nuevos índices de referencia oficiales basados en diferentes plazos del euríbor y un nuevo índice denominado “Euro short-term rate” (ESTR) que tomará el relevo del eonia.

La vinculación profesional del autor al mundo bancario se pone de manifestó también en la metodología y fuentes utilizadas para la elaboración de la tesis en la que tiene su origen esta monografía. En efecto, se ha basado, en primer lugar, en el estudio de múltiples escrituras y minutas de préstamo hipotecario y han sido importantes también las aportaciones e informaciones de los principales operadores jurídicos y económicos de este mercado hipotecario contactados: responsables de entidades financieras, notarios, gestorías, tasadoras … Además, y volviendo a las fuentes clásicas, se ha realizado un profundo análisis de la normativa que de forma específica afecta al mercado hipotecario minorista de vivienda libre, tanto la comunitaria como la española, prestando una especial atención a la normativa sectorial; y se ha estudiado la jurisprudencia comunitaria y nacional así como a las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado por su especial incidencia en el tema hipotecario.

A la vista de esta somera exposición del contenido de la monografía, el lector habrá podido captar que nos hallamos ante un trabajo de gran complejidad teórica y de innegable relevancia práctica. La lectura completa del trabajo le permitirá constatar las valiosas aportaciones que en el mismo se realizan. De tal forma que esta monografía, sin duda, está llamada a convertirse en referencia básica en la bibliografía jurídica sobre contratación bancaria.

Y acabo, como suelo acabar esto tipo de intervenciones: cualquier error, fallo u omisión en la tesis origen de este trabajo me es imputable, como directora; mientras que sus aciertos y aportaciones son mérito exclusivo del autor.

Apol·lònia Martínez Nadal

Catedrática de Derecho Mercantil

Es Llombards, Octubre de 2021

Universidad de las Illes Balears