Читать книгу Sistemas de control de la cláusula de interés variable en los préstamos hipotecarios - Antonio Vallés Perelló - Страница 5

Sin ninguna duda, a la hora de contratar un préstamo hipotecario, una de las cuestiones más relevantes para el futuro prestatario es la elección del producto que mejor se adapte a sus necesidades. Las cuestiones que se plantean, algunas de ellas de mucha actualidad, son diversas y de gran trascendencia si tenemos en cuenta que el deudor va a formalizar un contrato de larga duración. No solo está la cuestión del tipo de interés, fijo, mixto o variable, sino también elementos tan relevantes como el diferencial, las comisiones, las condiciones de vinculación, el sistema de amortización…, Al margen de acrónimos que la mayoría de veces son ininteligibles para el consumidor medio, TAE, TIN, LTV, CAP, SWAP, FEIN, FIAE… la realidad es que el mercado se está moviendo en un entorno de tipos de interés muy bajos, incluso con índices de referencia en negativo, valga como ejemplo el euríbor que inevitablemente siempre se compara con el IRPH, sobre todo por aquellos prestatarios que siguen referenciando su préstamo a este controvertido índice.

Al final la cuestión más importante es, según señala el Tribunal Supremo en su relevante sentencia de 9 de mayo de 2013 que reconoció, por primera vez, jurisprudencialmente el control de transparencia material, que “el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la carga económica que realmente supone para él el contrato celebrado, esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial realizada a cambio de la prestación económica que se quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación o distribución de los riesgos de la ejecución o desarrollo del mismo”.

No siempre es fácil realizar un análisis correcto de la comprensión por parte del prestatario de las implicaciones jurídicas y económicas de las cláusulas de interés variable de los préstamos hipotecarios, buena prueba de ello son las distintas sentencias contradictorias en relación con el índice IRPH, el aluvión de sentencias referidas a las cláusulas suelo, los problemas con los préstamos en moneda extranjera o la problemática sobre la aplicación de determinados controles de las estipulaciones de un préstamo hipotecario cuando el adherente es un autónomo o un pequeño empresario. Es cierto que el mercado de tipos de interés tiene su propia dinámica en absoluto predecible y, una vez formalizada la operación, el prestatario solo es consciente de si paga más o menos en comparación con el resto de operaciones. Precisamente por ello es necesario que la información facilitada por parte de la entidad financiera sea la adecuada e idónea. Esta cuestión se pone de relieve principalmente en las operaciones a tipo variable que en nuestro país representan el porcentaje más importante en el total de la cartera hipotecaria, pese a que, por los bajos tipos de interés, se están formalizando en la actualidad muchas operaciones a interés fijo1. Es preciso, por tanto, establecer sistemas de control de las cláusulas predispuestas en dichos contratos de adhesión y muy especialmente con esta tipología de contratos por dos motivos que, a nuestro entender, son importantes:

1) En primer lugar, no debemos olvidar que la fijación de los tipos de interés de los créditos hipotecarios es una decisión de los órganos de administración y gestión de las distintas entidades financieras. En consecuencia, entendemos que hay que objetivar las posteriores revisiones de tipo de interés para que sea el mercado, a través de índices de referencia que merezcan ser calificados como objetivos y transparentes, quien vaya marcando las pautas en la evolución del precio de la operación evitando, por consiguiente, decisiones arbitrarias.

De hecho, aspectos como el índice de referencia, el diferencial, los períodos de revisión, el sistema de amortización, las comisiones inherentes al préstamo, los productos vinculados, etc… una vez contratados entre prestamista y prestatario, van a permanecer invariables durante todo el contrato y van a caracterizar el mismo de una determinada forma.

2) En segundo lugar, determinados índices de referencia son básicamente eso, índices de referencia. No significa, y de hecho no se produce, que las entidades tengan que acudir, por ejemplo, en el caso del euríbor, al mercado interbancario y tomar los fondos al tipo de interés establecido para el prestatario. En consecuencia, considerando algunos de los índices utilizados habitualmente, la rentabilidad para las entidades financieras será mayor normalmente que el diferencial pactado.

Realizando un análisis jurídico de un contrato de préstamo hipotecario es preciso considerar que está integrado por diversas cláusulas, todas ellas calificadas como condiciones generales de la contratación. Sin ninguna duda, constituyen el elemento necesario para racionalizar la actividad bancaria caracterizada por la contratación en masa. Siendo esto cierto, no debemos olvidar que los contratos de adhesión son la principal manifestación de la superioridad económica de la entidad financiera y el futuro prestatario, parte débil de la relación contractual, no tiene otra opción que “tomarlo o dejarlo”. Es la consecuencia de la unilateralidad y la invariabilidad de las cláusulas.

Frente a esta realidad, se impone la necesidad, como ya hemos expuesto al inicio, de unos controles a través de los que se intenta restablecer el equilibrio contractual a favor del adherente, en nuestro caso, prestatario.

En esta obra se abordan además de los controles de la cláusula de interés variable, necesarios por “la insuficiencia de los principios clásicos de la autonomía de la voluntad, de la igualdad de las partes y de la libertad de contratar”2, elementos económicos de gran importancia en el mercado hipotecario minorista residencial. Adicionalmente se realiza un análisis de los principales índices de referencia, algunos cuestionados, y cuya evolución, principalmente en el índice euríbor, ha supuesto cambios relevantes en su método de cálculo. Dentro de este campo se aborda el nacimiento de nuevos índices de referencia oficiales basados en diferentes plazos del euríbor y un nuevo índice denominado Euro short-term rate (ESTR) que tomará el relevo del eonia. Especial incidencia merece en el control de transparencia material la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y toda la casuística generada por su entrada en vigor, especialmente las nuevas fichas de información (FEIN i FiAE) y la TAE. En resumen, en un préstamo hipotecario a tipo de interés variable en la medida que el prestatario es quien soporta el riesgo de las variaciones de tipo de interés es preciso que disponga de toda la información necesaria para que sea consciente tanto de su posición jurídica como económica en un contrato de larga duración. El mercado hipotecario, así lo pondremos de manifiesto, es vulnerable, está sujeto a comportamientos irresponsables y los índices de referencia deben ser representativos del mercado y no manipulables por las entidades financieras, es decir, deben ser objetivos. La razón última de un prestatario que contrata un préstamo a interés variable es satisfacer en todo momento un tipo acorde con las condiciones que en cada momento refleja el mercado.