Читать книгу Sistemas de control de la cláusula de interés variable en los préstamos hipotecarios - Antonio Vallés Perelló - Страница 6

En primer lugar, en la cláusula de interés variable consideramos que es importante delimitar, aunque sea de manera breve, el régimen de las estipulaciones contenidas en las escrituras de préstamo hipotecario y, al mismo tiempo, precisar, principalmente en atención a la Ley Hipotecaria, cuál es el contenido inscribible de dichas escrituras.

Hay que señalar que el artículo 12 de la Ley 13/2015, de 24 de Junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de Febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo, establece que:

“En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.

Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización”3.

Tanto el Tribunal Supremo en la Sentencia de 13 de septiembre de 2013 como la Dirección General de los Registros y del Notariado en las Resoluciones de 30 de marzo y 28 de abril de 2015 han interpretado este artículo en el sentido que el contenido del asiento de inscripción de hipoteca comprende necesariamente4:

1.°– la extensión propia del derecho real de hipoteca: extensión objetiva y responsabilidad hipotecaria.

2.°– la identificación de la obligación garantizada que, a su vez, incluye las cláusulas financieras determinantes de su contenido y las cláusulas de vencimiento anticipado determinantes de la posibilidad de su ejecución (ya sea por el procedimiento ejecutivo hipotecario o por el ejecutivo ordinario).

3.°– aun cuando el artículo 12 de la Ley Hipotecaria no se refiera a ellas, las cláusulas relativas a los distintos procedimientos de ejecución de la hipoteca5.

Por tanto, en concreto las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado se trasladan al asiento registral, siempre y cuando resulten conformes a la ley, “bien porque determinan el contenido de la reclamación hipotecaria (cláusulas financieras), o bien porque fijan los requisitos necesarios (cláusulas de vencimiento de la obligación) para que ésta se ponga en marcha y le sirven de fundamento” (Fundamento de Derecho 4 RDGRN de 28 de Abril de 2015). Estas cláusulas financieras deben responder tanto en su contenido como en su estructura a la llamada Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) incorporada a nuestro ordenamiento mediante la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y que ha venido a sustituir a la Ficha de Información Personalizada (FIPER) y a la oferta vinculante, desarrolladas en los artículos 21 a 23 y en el Anexo II de la Orden EHA/2899/2011 antes señalada. Esta Orden, hoy vigente con las modificaciones introducidas por la Orden ECE/482/2019 de 26 de abril, constituía hasta el momento de aprobación de la Ley 5/2019 la normativa general de transparencia en el sector bancario6.