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Wie stark die Angebotsreaktion seit Beginn des Booms ausgefallen ist, zeigt ein Blick in die Wohnungsbaustatistik. Wie Abbildung 2 verdeutlicht, herrschte vor Beginn des Wohnungsbooms im deutschen Wohnungsbau zunächst lange Zeit Flaute. Im Jahr 2009 wurden lediglich 160.000 neue Wohnungen fertig gestellt, deutlich weniger als 0,5 % des damals vorhandenen Bestands. Inzwischen liegt die Zahl der pro Jahr neu fertig gestellten Wohnungen bei etwa 300.000 und damit gut 80 % höher als noch 2009. Das Niveau der Baugenehmigungen ist mit über 350.000 pro Jahr sogar fast doppelt so hoch wie damals. Im Laufe des Wohnungsbooms hat sich ein hoher Bestand an genehmigten, aber noch nicht fertig gestellten Wohneinheiten aufgebaut. Dieser sog. »Bauüberhang« beträgt laut Baugenehmigungsstatistik zurzeit etwa 740.000 Wohnungen, gleichbedeutend mit dem höchsten Wert der letzten 25 Jahre.

Abb. 2: Fertigstellungen, Genehmigungen und Bedarf im Wohnungsbau (Quelle: Eigene Darstellung auf Basis von Angaben des Statistischen Bundesamts sowie Deschermeier et al. (2017) und Braun (2020))

Abbildung 2 belegt, dass der Wohnungsbau im aktuellen Wohnungsboom erst mit zeitlicher Verzögerung richtig in Schwung gekommen ist. Tatsächlich zählt Deutschland im internationalen Vergleich zu den Ländern, in denen der Wohnungsbau überdurchschnittlich langsam auf steigende Wohnungspreise reagiert (vgl. Cavalleri et al. 2019, S. 8). Volkswirte sprechen hier von einem unelastischen Marktangebot.³ Inzwischen nähern sich die Neubauzahlen aber dem erforderlichen Niveau zur Behebung des Wohnungsmangels: Deschermeier et al. (2017, S. 197 ff.) schätzen für den Zeitraum 2018-2030 einen Fertigstellungsbedarf von ca. 315.000 Wohnungen pro Jahr. Braun (2020) kommt auf Basis neuerer Informationen zur Bevölkerungsentwicklung und genutzten Wohnfläche je Einwohner in einem Szenario »Trend« sogar zu einem deutlich niedrigeren Neubaubedarf von im Schnitt nur 260.000 Wohnungen pro Jahr im Zeitraum 2019-2030 (vgl. Braun 2020, S. 4). Falls der hohe Überhang an genehmigten, aber noch nicht fertigen Wohnungen abgebaut werden kann, dürfte der Neubaubedarf bis 2030 vollständig gedeckt sein.⁴