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Eine erste Hauptursache für den Wohnungsboom liegt in der anhaltenden, sehr starken Zuwanderung in die Städte. Vor allem in Großstädten hat die Wohnungsnachfrage rein bevölkerungsbedingt im letzten Jahrzehnt enorm zugenommen: In Städten über 100.000 Einwohnern leben heute ca. 1,5 Mio. mehr Menschen als 2009. Städte wie Leipzig, Frankfurt am Main oder Potsdam sind um 13-17 % gewachsen. Die hohen Einwohnerzuwächse speisen sich zum einen aus Zuzügen aus ländlicheren Regionen im Inland, zum anderen aus erheblichen Zuzügen aus dem Ausland. Vor allem junge Menschen ziehen in die Metropolen. Bei ältere Menschen gibt es dagegen mehr Fort- als Zuzüge (vgl. Göddecke-Stellmann et al. 2018, S. 10). Abbildung 3 verdeutlicht, dass zwischen lokalen Bevölkerungszuwächsen und dem Wachstum der Immobilienpreise ein deutlicher Zusammenhang besteht.

Abb. 3: Zusammenhang zwischen Bevölkerungsgewinnen und Immobilienpreisen (Quelle: Eigene Darstellung und Berechnungen auf Basis von Angaben des Statistischen Bundesamts und Bulwien Gesa)

Trotz der Coronakrise spricht vieles dafür, dass die Wohnungsnachfrage in den Großstädten auch in Zukunft weiterhin wachsen wird. Erstens befinden sich Unternehmen aus Wirtschaftsbranchen mit guten Zukunftschancen wie grüne Energie, künstliche Intelligenz, Elektromobilität oder Finanztechnologie überwiegend in den Ballungszentren, zweitens werden Universitäten und Hochschulen weiterhin eine magnetische Anziehungskraft auf junge Menschen ausüben. Diese Menschen dürften aufgrund der guten Berufsaussichten noch häufiger als heute in den Großstädten bleiben oder ins unmittelbare Umland ziehen (vgl. Wissenschaftlicher Beirat beim Bundesministerium für Wirtschaft und Energie 2018, S. 5 f.). Der im Zuge der Coronakrise entstandene Home Office-Boom könnte allerdings für eine Abschwächung der rasanten Städtewanderung sorgen.