Читать книгу Как купить квартиру? - - Страница 13

Подготовительная часть процесса получения ипотеки пройдена: определены примерные условия будущего кредита, произведен ориентировочный расчет платежей и выбран потенциальный банк-кредитор. Теперь возникает вопрос о том, когда благоприятнее всего приобрести жилье в ипотеку и не прогадать при этом? Ответ может дать грамотный анализ обстановки на рынке недвижимости.

Ниже приведены основные факторы, на которые важно обратить внимание, обдумывая лучший момент для оформления ипотеки.

Цель приобретения квартиры

Если покупатель ищет квартиру для проживания (собственного или близкого человека), не готов разбираться в закономерностях изменения настроений на рынке жилья и выжидать более выгодных предложений от продавцов либо снижения ставок по кредитам, то следует рассмотреть варианты, существующие здесь и сейчас.

Достаточно провести мониторинг цен на недвижимость и, если они приемлемы, сразу перейти к подбору ипотеки. Особенно не стоить мешкать, если есть основания воспользоваться одной из программ ипотеки с господдержкой – возможно, лучших условий уже не будет, а действие льготных ипотечных программ не бесконечно.

Приобретение квартиры как инвестиции требует более тщательного анализа ситуации на рынке недвижимости, ведь инвестирование хотя и направлено на получение дохода, но при этом несет для инвестора риск убытков. Именно поэтому на основании данных за предыдущие годы, прогнозов специалистов по недвижимости и с учетом изменений в финансовом законодательстве опытный инвестор вырабатывает стратегию дальнейших действий и совершает сделки, следуя своему плану.

Отложить приобретение квартиры на несколько месяцев – не проблема для инвестора, так как в целях получения максимальной выгоды ему важно уметь ждать подходящего случая. Например, если появится информация, что цены на недвижимость начнут снижаться, то инвестор постарается по хорошей для себя цене выторговать квартиру у поддавшегося панике продавца. В дальнейшем на фоне прогноза о приближающемся скачке цен на жилье он сможет продать эту квартиру значительно дороже цены приобретения. Конечно, ситуация может развиваться в прямо противоположном направлении, и тогда инвестор останется в минусе либо продолжит ждать, когда удача улыбнется его проекту.

Выбор: вторичное жилье или квартира от застройщика по льготной ипотеке

Несложно заметить, что сегодня условия ипотеки, предоставляемой для приобретения жилья на вторичном рынке, менее выгоды по сравнению с ипотечными программами, действующими в отношении квартир в новостройках. Так, ставка по льготной ипотеке с господдержкой не превышала 8% годовых, по семейной ипотеке – 6%, в то время как базовая программа ипотеки для вторички предусматривает минимальную ставку округленно 25% годовых. Этот факт делает приобретение квартиры от застройщика привлекательнее, даже несмотря на более высокий ценник на квадратный метр ее площади. Меньший размер процентной ставки по ипотечной программе выгодно для заемщика отражается на размере ежемесячного платежа и общих расходах, понесенных на приобретение квартиры.

Для наглядности обратимся к помощи ипотечного калькулятора. Приведем расчеты в таблице.

Льготные ипотечные программы за время своего существования повысили спрос на новостройки, но одновременно вызвали рост цен на первичном рынке жилья. Но все имеет свое логическое завершение, в том числе и льготы по ипотеке: программа с господдержкой закончилась 1 июля 2024 года, IT-ипотека, Арктическая и Дальневосточная программы, а также семейная ипотека продолжат функционировать еще несколько лет – до 31 декабря 2030 года, и лишь программа сельской ипотеки установлена бессрочно.

В связи с этим, выбирая момент для приобретения квартиры, следует исходить из возможности воспользоваться льготной программой: если заемщик соответствует ее требованиям, то нужно ускориться и оформить ипотечный кредит, пока срок действия соответствующей ипотечной программы не истек. В случае, если по какой-либо причине такие программы не могут быть применены к заемщику, либо получить одобрение кредита не получится до их завершения, то отчаиваться не стоит. Можно рискнуть и подождать, пока торговля в данном сегменте рынка недвижимости не остынет. Логично предположить, что когда льготные условия кредитования перестанут действовать, то и стоимость квадратного метра может снизиться.

Прогноз изменения ипотечной ставки

Процент, под который банки готовы предоставить заемщику деньги для приобретения недвижимости, зависит от размера ключевой ставки, устанавливаемой и периодически изменяемой Центробанком. Напомним, что ключевая ставка – это не что иное, как процентная ставка по кредитам, которые коммерческие банки получают от Центробанка в целях финансирования их банковской деятельности, заключающейся, в частности, в выдаче кредитов населению. Следовательно, чем выше ключевая ставка, тем больше процент по ипотеке – в противном случае банки несли бы колоссальные убытки. В октябре 2024 года размер ключевой ставки увеличили до 21% годовых, в то время как в середине июля 2023 года он составлял всего 7,5% годовых.

График изменения ключевой ставки, скриншот с сайта Банка России

С одной стороны, если финансовые аналитики прогнозируют снижение ключевой ставки, то целесообразно повременить с оформлением ипотечного кредита и дождаться ближайшего заседания Совета директоров Банка России по вопросу ключевой ставки. С другой стороны, не всегда можно позволить себе терять время на выбор подходящего периода для покупки жилья в ипотеку. В ситуациях, не терпящих промедления, правильнее купить квартиру на доступных условиях, не откладывая это мероприятие до лучших времен. Если в будущем ключевая ставка изменится в сторону понижения, то облегчить ипотечное бремя можно будет посредством рефинансирования кредита под более выгодный процент.

Таким образом, решая вопрос о лучшем для себя моменте оформления ипотечного кредита, следует не только полагаться на анализ рынка, но и учитывать конкретные обстоятельства приобретения квартиры и верно расставлять свои приоритеты.