Читать книгу Как купить квартиру? - - Страница 8

Другим способом инвестиции в недвижимость является перепродажа с наценкой квартиры, приобретенной по более низкой стоимости. Цены на объекты недвижимости обычно не стоят на месте, а спрос на них никогда не угасает. На первый взгляд данный метод заработка выглядит относительно простым и бесхлопотным: купил квартиру, подождал год-два и продал дороже. Разница между ценой покупки и продажи – это и есть инвестиционный доход, все прозрачно и понятно. Если же окунуться в особенности перепродажи, то станет очевидным, что для успешного ведения бизнеса в данной сфере потребуются внушительный стартовый капитал (ипотека в данном случае – не вариант), способность анализировать экономическую обстановку по стране в целом и ситуацию на рынке недвижимости в частности, умение выявлять лучшее время для покупки и продажи квартиры. Пригодятся также предприимчивость и смекалка, чтобы прибегать к различным приемам, способствующим увеличению извлекаемой из перепродажи прибыли. Если инвестора не устраивает пассивное ожидание скачка цен на его квартиру, то ему придется приложить усилия и сделать дополнительные вложения, чтобы реализовать свой инвестиционный проект в более короткие сроки и на максимально выгодных условиях.

В существующей практике сложилось несколько вариаций перепродажи квартир, среди них:

1. Покупка проблемного жилья, самостоятельное устранение причин, понижающих его стоимость и продажа юридически чистой квартиры по лучшей цене.

Сюда можно отнести покупку:

– арестованных квартир с торгов, цены на которые обычно ниже рыночных (к примеру, в случаях реализации квартир, переданных в залог банкам);

– квартир, продаваемых в рамках дела о банкротстве собственника;

– квартир с зарегистрированными в них людьми, с долгами за коммунальные платежи либо с неузаконенной перепланировкой или прочими сложностями, решение которых инвестору придется взять на себя, чем и обусловлена низкая цена таких квартир:

Вложение средств в подобную недвижимость сопровождается риском того, что сроки осуществления инвестиционного плана могут затянуться, так как для решения некоторых проблемных вопросов (например, выселение жильцов из квартиры) может потребоваться обращение в суд.

2. Покупка квартиры и ее перевод в нежилое помещение. Можно неплохо заработать, купив квартиру на первом этаже многоквартирного жилого дома, далее перевести ее в нежилое помещение и продать как коммерческую недвижимость под офис, магазин либо для ведения любого другого бизнеса. В данном случае важно учитывать спрос на нежилые помещения в месте расположения объекта, а также формальности, которые нужно соблюсти для перевода квартиры в статус нежилого помещения.

Еще один вариант – это приобретение нежилых апартаментов на мансардном этаже жилого дома, которые можно переделать в современную компактную квартиру-студию, за счет чего продать намного дороже изначальной покупной цены. Один минус – такие апартаменты будут интересны покупателям, не нуждающимся в постоянной регистрации, так как прописаться в нежилом помещении нельзя.

3. Приобретение помещения на ранней стадии строительства. Инвестор заключает договор долевого участия в строительстве жилого дома на стадии котлована, а перед сдачей объекта производит уступку права требования либо продает квартиру после получения ключей и оформления права собственности. В данном случае следует просчитать, насколько выше будет цена объекта к моменту окончания стройки и учитывать всевозможные убытки, связанные с риском затягивания сроков сдачи жилого дома.

4. Покупка квартиры в жилом доме, подпадающем под программу реновации, либо в аварийном доме, подлежащем расселению. После покупки такого объекта остается ждать, когда вместо него будет предоставлена квартира в новом доме, затем продать ее и на разнице заработать. Главный минус данной стратегии в том, что точно неизвестно, сколько придется ждать расселения и какое жилье дадут взамен. В результате инвестор рискует вместо дохода получить низколиквидную недвижимость в подлежащем сносу доме.

5. Покупка недооцененной квартиры. Иногда квартира по незнанию собственников может оставаться недооцененной. Например, если рядом с домом через пару лет будет построен бизнес-центр либо планируется создание экопарка или открытие новой стации метро, то любое из указанных обстоятельств положительно отразится на цене квартиры. Инвестору достаточно располагать сведениями о грядущих изменениях и экономическом потенциале квартиры, чтобы хорошо заработать на неминуемом повышении стоимости недвижимости в данном районе.

6. Флиппинг. Предусматривает следующий алгоритм действий: по приятной цене покупается квартира в плачевном состоянии, но с потенциалом роста ликвидности (хорошее расположение, вид из окна, развитая инфраструктура и т.п.). Затем в ней проводится ремонт, желательно в современном стиле, который делает квартиру привлекательной для покупателей и дает возможность выставить ее на продажу по значительно большей цене. Продажная стоимость квартиры должна быть достаточной, чтобы инвестор сумел покрыть расходы на ремонт и остаться в плюсе. К подбору жилья для флиппинга следует подходить крайне внимательно, оценив перспективы роста цены и фактическое состояние самой квартиры, чтобы минимизировать вероятность выявления в процессе ремонта новых недостатков, требующих дополнительных денежных вложений.

Суть всех перечисленных выше способов заработка состоит в приобретении квартиры с приличным дисконтом, связанным чаще всего с наличием тех или иных изъянов, повышении ее ликвидности и последующей продаже уже по справедливой рыночной цене. Все способы прибыльные, но трудоемкие и относительно рискованные. С одной стороны, инвестору придется вкладывать свои собственные средства в покупку квартиры, приведение ее в товарный вид, решение юридических проблем и прочие улучшения характеристик квартиры, рискуя по стечению обстоятельств не получить желаемой выгоды, в том числе деньги могут оказаться замороженными в неудачной недвижимости. С другой стороны, доход от грамотной и продуманной перепродажи может достигать 50% и более, и это уже за вычетом подоходного налога.