Читать книгу Как купить квартиру? - - Страница 7

Одним из самых распространенных способов получить дополнительный заработок от недвижимости является сдача квартиры в аренду. Суть аренды состоит в том, что арендатор за плату получает на определенный срок право пользоваться предоставленной ему квартирой почти как своей собственной.

Какие есть варианты аренды?

Сдавать квартиру можно на длительный срок, то есть на 1 год и дольше (долгосрочная аренда) или на меньший период времени (краткосрочная или посуточная аренда).

В первом случае от собственника потребуется минимум усилий, чтобы заработать на аренде: разместить объявление, получить отклики от людей, желающих снять жилье, показать им квартиру, подписать договор аренды и далее спокойно получать стабильный пассивный доход. По договоренности сторон на арендатора можно возложить передачу показаний счетчиков, оплату коммуналки, проведение текущего ремонта в квартире и прочую рутину. По подсчетам специалистов, на долгосрочной аренде можно выручить в среднем 5% годовых от суммы, вложенной в покупку квартиры.

Краткосрочная аренда займет больше энергии и времени, так как придется регулярно заселять жильцов и готовить квартиру к сдаче следующим арендаторам. Такой вид аренды по большей части популярен в крупных городах, в туристической или курортной местности, где он составляет конкуренцию гостиничному бизнесу. Сдача квартиры посуточно может принести более высокий доход по сравнению с долгосрочной арендой – порядка 20—40% годовых.

Плюсы и минусы аренды

Положительной стороной аренды выступает то, что квартира не лежит мертвым грузом, а работает и покрывает расходы на свое содержание – арендные платежи компенсируют затраты на коммунальные услуги и оплату имущественного налога, а также пополняют личный бюджет владельца.

Рекомендуется сдавать жилье официально и оплачивать налоги с выручки, тем более что можно воспользоваться статусом самозанятого и платить подоходный налог в пониженном размере: 4% – если арендатором выступает физическое лицо, и 6% – если квартиру арендует предприниматель или организация. При сдаче квартиры без письменного договора будет проблематично взыскать с арендатора ущерб, причиненный собственнику в процессе пользования съемной квартирой.

Отрицательные моменты аренды заключаются в возможных убытках, связанных с регулярным износом либо повреждением мебели, техники, сантехнического оборудования и т. п. Арендодатель должен быть финансово готов при необходимости провести косметический ремонт, заменить вышедшие из строя приборы и устранить прочие неполадки в квартире. Вероятность причинения ущерба в разы выше при посуточной аренде, так как временные жильцы могут халатно относиться к чужому имуществу, хулиганить и в целом вести себя недобросовестным образом.

Следует иметь в виду, что действующее правовое регулирование требует учитывать интересы соседей при сдаче квартиры в аренду, что вполне обоснованно, ведь некоторые арендаторы способны подпортить места общего пользования или устроить шумную вечеринку и помешать другим жильцам дома вести привычный образ жизни.

Самые страшные опасения для собственника квартиры заключаются в том, что он может оказаться втянутым в противозаконную деятельность арендатора. К сожалению, зачастую невозможно определить, что жилец планирует заниматься в арендованной квартире запрещенными делами (к примеру, распространять изъятые из оборота вещества либо реализовывать мошеннические схемы и наживаться за счет обманутых людей). Как бы не пришлось арендодателю доказывать сотрудникам правоохранительных органов, что преступного сговора с нарушителем у него не имелось. Не исключено и самому стать жертвой правонарушителя, умышленно завладевшего квартирой по договору аренды, чтобы по поддельным документам фиктивно продать ее либо сдавать в аренду другим людям по более высокой цене.

Стоит ли брать ипотеку?

Покупка квартиры в ипотеку исключительно с целью ее последующей сдачи в долгосрочную аренду экономически не оправдана, если большая часть цены квартиры оплачена кредитными средствами. Объясняется это тем, что доход от аренды на длительный срок не всегда сможет покрыть ипотечные платежи, следовательно, вместо получения прибыли инвестор будет нести финансовые потери. Относительно сдачи ипотечной квартиры в аренду на короткий срок или посуточно, то на первый взгляд видна перспектива досрочно погасить долг по кредиту и даже выйти в плюс, если квартира будет пользоваться спросом. Однако банки, в частности Сбер, принимая в залог недвижимость, устанавливают для собственника правило не передавать ее в аренду без предварительного согласия залогодержателя (то есть банка-кредитора). Соответственно, всякий раз, собираясь сдавать квартиру, придется получать такое разрешение. Конечно, можно попробовать действовать неофициально, то есть не подписывать договор аренды и не платить налоги, но тогда ко всем вышеупомянутым рискам аренды добавятся возможность применения банком санкций за несоблюдение условий кредитного договора и опасность наступления ответственности за нарушение обязанностей по уплате налогов.