Читать книгу Как купить квартиру? - - Страница 9

Залог успешной работы с недвижимостью – это компетентный анализ рынка и четкое понимание факторов, оказывающих непосредственное влияние на ценообразование. Прежде чем начать инвестировать, следует изучить и учесть все значимые обстоятельства, от которых зависит общий диапазон цен на квартиры по стране и в регионах, а также стоимость отдельно взятых конкретных объектов недвижимости.

Общие факторы:

1. Благосостояние населения страны. Если доходы граждан будут снижаться, то уменьшится спрос на дорогостоящую недвижимость, которая в настоящее время не всегда по карману даже представителям среднего класса. Данная ситуация породит рост числа невостребованных квартир и те, соответственно, постепенно будут дешеветь, чтобы возродить спрос. И наоборот, повышение среднего заработка россиян будет способствовать поднятию цен на недвижимость с учетом региональных особенностей.

2. Уровень инфляции. Наверное, каждому знакомо то чувство, когда замечаешь, что цены на продукты ощутимо отличаются от вчерашних. Деньги подешевели из-за возросшей инфляции, и для того, чтобы магазин не утратил часть своего обычного денежного потока, цены увеличились на размер инфляционных потерь. Поэтому на прежнюю сумму уже нельзя купить такое же количество товаров, как накануне. Аналогично дело обстоит на рынке недвижимости, где вслед за ростом инфляции незамедлительно ползут вверх цены на квартиры, так как ни один из продавцов не захочет продешевить.

3. Показатель ключевой ставки. Устанавливаемая Центробанком России ставка рефинансирования оказывает воздействие на ценовую политику в сфере недвижимости благодаря своему прямому влиянию на формирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым банками населению. Чем выше ключевая ставка, тем дороже заемщикам обходится кредит на покупку квартиры, а значит, падает спрос на жилье. Если общество находится в ожидании грядущего повышения размера ключевой ставки, то продавцы с целью найти покупателей на свои объекты будут вынуждены в разумных пределах понижать цены, пока рынок вторичной недвижимости не просел. В преддверии ожидаемого снижения ключевой ставки, продавцы будут придерживать продажу, чтобы потом на фоне возросшего спроса продать квартиру выгоднее. По данным на ноябрь 2024 года, размер ключевой ставки установлен на высоком уровне – 21% годовых и, по прогнозам Центробанка, ее снижение к 10—12% годовых предвидится не ранее 2025 года.

4. Ипотечные программы с господдержкой. Для их реализации государство выделяет бюджетные средства, которые распределяются между банками для компенсации неполученного ими дохода в результате предоставления населению ипотечных кредитов на льготных условиях. Ввиду того, что ипотека с господдержкой ориентирована в основном на рынок первичного жилья, то логичным следствием ее внедрения стало повышение спроса на квартиры в новостройках. На этой почве застройщики повысили цены на квадратный метр площади в строящемся доме. Однако, несмотря на сравнительную дешевизну вторичного жилья, его покупка по базовой ипотечной программе выходит во многих случаях более финансово обременительной, нежели приобретение квартиры от застройщика по льготной ипотеке.

5. Количество возводимых многоквартирных домов в населенном пункте. С постройкой каждого многоэтажного дома увеличивается объем предложений на рынке недвижимости и повышается конкуренция между ними. Несомненно, это способствует снижению ценника на жилье, чтобы сделать его доступным и тем самым привлечь покупателя.

6. Курс национальной валюты. Курс рубля отражается на цене вторичной недвижимости главным образом благодаря психологическому воздействию на умы граждан. Если рубль сдает позиции, то население, обладающее рублевыми сбережениями, стремится сохранить их. С этой целью деньги вкладывают либо в золото, либо в недвижимость, так как и то, и другое способно не только сберечь вложения, но и приумножить. В случае пугающего снижения котировок граждане способны лихорадочно скупать недвижимость по заявленным ценам, ведь «время – деньги», и торговаться некогда. Влияние курса валюты на стоимость новостроек обычно ощущалось по причине закупок застройщиками импортных строительных материалов за иностранную валюту. В свете последних политических событий и наложенных на Россию международных экономических санкций, это привело не только к росту цен на жилье в новостройках, но и вовсе к замораживанию строительства ввиду невозможности поставки санкционных товаров. Однако в настоящее время бизнес идет по пути импортозамещения, в связи с чем влияние курса рубля на ценообразование в данной области ослабевает.

Индивидуальные факторы:

1. Физическое состояние квартиры. Цена квартира выше, если в ней имеются качественный и выполненный со вкусом ремонт, удобная планировка, балкон или лоджия, высокие потолки, просторная кухня, раздельный санузел и прочие удобства.

2. Площадь жилого помещения. Когда площадь больше – выше цена. Однако на сегодняшний день самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Поэтому в целях инвестирования (как путем перепродажи, так и для сдачи в аренду) рациональнее сделать выбор именно в пользу однушки, обладающей большей ликвидностью, так как найти покупателя, например, на трехкомнатную квартиру будет сложнее.

3. Характеристики многоквартирного жилого дома. На цену квартиры влияет общее состояние жилого дома, в том числе проведенный капитальный ремонт, материал стен и перекрытий, чистота подъездов, наличие мусоропровода, лифта, пандусов, автомобильной парковки, благоустроенной придомовой территории и т. п.

4. Локация. Квартира в доме, расположенном в экологически чистом районе, в частности, вблизи лесопарка и подальше от больших магистралей, будет стоить дороже, чем аналогичная квартира в доме на территории бывшей промзоны или рядом с круглосуточно гудящим шоссе.

5. Развитая инфраструктура. Для многих жителей немалое значение при выборе квартиры имеет наличие неподалеку от дома остановок общественного транспорта. Жилье в трех минутах ходьбы от метро будет пользоваться большим спросом и стоить дороже, чем квартира в километре пути от остановки.

6. Наличие объектов социального назначения. Поликлиника, детский сад или школа рядом с домом сделают квартиру в нем привлекательной для семей с детьми; университет по соседству обеспечит активную сдачу жилья студентам и аспирантам, и т. п.

7. Местоположение. Квартиры в мегаполисах, региональных центрах и прочих крупных городах оцениваются дороже по сравнению с жильем в провинции, и арендная плата здесь тоже существенно выше. Инвестировать в недвижимость, находящуюся в небольшом городке или поселке, вполне возможно, но такое дело будет менее прибыльным.

Квартира, обладающая наиболее полным сочетанием вышеперечисленных факторов, способствующих поддержанию постоянного спроса на нее и гарантирующих неуклонный рост ее цены, станет беспроигрышной инвестицией, которая обеспечит своему владельцу достойный доход.