Читать книгу Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen - Kurt Schellhammer - Страница 356

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Der Unterlassungsanspruch des Vermieters aus § 541 (vollstreckbar nach § 890 ZPO) hat drei Voraussetzungen: einen vertragswidrigen Gebrauch des Mieters, eine Abmahnung des Vermieters und die Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs.

Vertragswidrig ist jeder Gebrauch, den der Mietvertrag nicht erlaubt, auch ein vom Mieter verursachter vertragswidriger Zustand[328].

Beispiele

-	Übermäßige Abnutzung und unerlaubte Haustierhaltung;
-	eigenmächtige Änderung und Erweiterung des vereinbarten Gebrauchs (BGH LM § 550 Nr. 1: Charakter einer Gaststätte; LM § 550 Nr. 2: Ausschank von Alkohol in Milchbar; NJW 2019, 1062: Wohnen im Anwaltsbüro);
-	bauliche Veränderung (BGH NJW 74, 1463: Fassade; LG Braunschweig NJW 86, 322: gefährliche Deckenplatten);
-	unerlaubte Installation einer Parabolantenne (BGH NJW 2008, 216);
-	fahrlässige Verursachung eines Wohnungsbrandes; wenn aber der Mieter anteilig die Prämie für die Gebäudeversicherung bezahlt, ist der Vermieter vertraglich verpflichtet, die Versicherung in Anspruch zu nehmen oder den Brandschaden nach § 535 I 2 zu beseitigen (BGH NJW 2007, 292; 2015, 699).
-	starkes Rauchen, das die Wohnung nicht nur verunreinigt, sondern beschädigt (BGH NJW 2008, 1439);
-	Missbrauch der Wohnungsfenster zur Wahlwerbung oder politischen Agitation (BVerfG NJW 58, 259; LG Tübingen NJW 86, 321; a.A. LG Hamburg NJW 86, 320).

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Die Abmahnung des Vermieters besteht aus der dringenden Aufforderung an den Mieter, eine bestimmte Vertragsverletzung zu unterlassen[329]. Wie die Mahnung ist sie eine empfangsbedürftige (§ 130) geschäftsähnliche Handlung (RN 2017) und ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Mieter die Unterlassung bereits hartnäckig verweigert[330] oder schon eine frühere Abmahnung überhört hat. Der Mieter setzt den vertragswidrigen Gebrauch nur dann „ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters fort“, wenn er sie kennt. Die Verjährung der Dauerpflicht aus § 541 kann während der Mietdauer nicht beginnen[331].

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Daneben hat der Vermieter weitere Rechte: Er darf nach § 543 oder § 569 fristlos kündigen und nach § 280 I 1 wegen Vertragsverletzung Schadensersatz verlangen. Die Folgen eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache hat der Mieter nach § 538 stets zu vertreten[332]. Ansprüche aus § 1004 I schließt der speziellere § 541 aus[333].

Streiten die Parteien darüber, ob die Mietsache durch vertragsmäßigen oder vertragswidrigen Gebrauch gelitten habe, muss der Vermieter beweisen, dass ein bestimmter Mietgebrauch des Mieters den Vertrag verletzt und den Schaden verursacht habe, die Schadensursache also im Obhutsbereich des Mieters liege. Erst wenn dies feststeht, muss der Mieter sich nach § 280 I 2 entlasten[334].