Читать книгу Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen - Kurt Schellhammer - Страница 366

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Die Erlaubnis des Vermieters ist eine formfreie, empfangsbedürftige (§ 130) Willenserklärung[366]. Der Vermieter kann sie schon im Mietvertrag erteilen oder versagen[367]. Widerrufen darf er sie nur aus wichtigem Grund, oder wenn er sich den Widerruf vertraglich vorbehalten hat[368].

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung, darf der Mieter nach § 540 I 2 mit gesetzlicher Kündigungsfrist außerordentlich kündigen[369]; er darf es nicht, wenn die Person des Dritten dem Vermieter einen wichtigen Grund zur Verweigerung liefert. Ist die Verweigerung vertrags- oder gesetzeswidrig, darf der Mieter sogar fristlos kündigen[370].

Der Vermieter von Geschäftsräumen hat gegen den Mieter, der um die Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht, einen Anspruch auf Auskunft über die wesentlichen Bedingungen der beabsichtigten Untervermietung[371].

Einen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters hat nach § 553 I 1 nur der Wohnungsmieter, wenn er nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse daran erlangt, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen[372]. Berechtigt ist jedes gewichtige wirtschaftliche oder persönliche Interesse, das der gesetzlichen Ordnung nicht widerspricht[373]. Die Beweislast trägt der Mieter[374].

Beispiele

-	Die Familie des Mieters verkleinert sich durch Auszug oder Tod, und der Mieter will stattdessen eine Wohngemeinschaft gründen. Das ist heute nicht mehr anstößig. Sein Privatleben gestaltet der Mieter nach den Grundwerten der Art. 1, 2 I GG selbst (BGH 92, 213; OLG Hamm NJW 82, 2876).
-	Der Mieter will seinen Lebensgefährten in die Mietwohnung aufnehmen (BGH NJW 2004, 56: in der Regel berechtigtes Interesse).
-	Der mehrjährige berufliche Auslandsaufenthalt kann den Mieter dazu berechtigen, einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten (BGH NJW 2014, 2717).
-	Die Erlaubnis zur Untervermietung deckt in der Regel nicht die tageweise Vermietung an Touristen (BGH NJW 2014, 622).

In drei Fällen darf der Vermieter die Erlaubnis nach § 553 I 2 ausnahmsweise verweigern: Die Person des Dritten liefert ihm einen wichtigen Grund, der Wohnraum würde übermäßig belegt, oder die Überlassung der Mietsache an den Dritten ist ihm nicht zumutbar. Die Beweislast für diese Ausnahmen trägt der Vermieter[375]. Ist die Erlaubnis nur gegen höheren Mietzins zumutbar, darf der Vermieter sie nach § 553 II von einer vertraglichen Mietzinserhöhung abhängig machen.

Abweichende Abreden zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach § 553 III unwirksam.

Aber der Mieter verletzt den Mietvertrag, wenn er die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, mag er auch einen Anspruch auf die Erlaubnis haben[376].

Der Vermieter wiederum ist dem Mieter nach § 280 I 1 zum Ersatz des Mietausfallschadens verpflichtet, wenn er wider § 553 I 1 die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert und sich nicht nach § 280 I 2 entlastet[377].