Читать книгу Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen - Kurt Schellhammer - Страница 357

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Das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.3.2013 hat zum 1.5.2013 den § 554 durch die §§ 555a-555f ersetzt[335] und nach dem bewährten Rechtsgrundsatz, dass ein geändertes Gesetz nicht dünner werden dürfe, sondern stets dicker werden müsse, eine wundersame Gesetzesvermehrung produziert, obwohl sich in der Substanz so viel nicht geändert hat.

Nach wie vor hat der Wohnraumvermieter das Recht, den vermieteten Wohnraum zu erhalten sowie in bestimmtem Umfang zu verbessern und zu modernisieren. Und was der Vermieter tun darf, soll der Mieter dulden. Der Vermieter klagt auf Duldung einer bestimmten Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme (vollsteckbar nach § 890 ZPO).

Der Wohnungsmieter ist nach § 555a verpflichtet, alle Maßnahmen zu dulden, die erforderlich sind, die Mietsache instandzuhalten oder instandzusetzen (I), nachdem sie ihm rechtzeitig angekündigt worden oder aber geringfügig oder zwingend erforderlich sind (II), und er hat Anspruch auf Vorschuss und auf angemessenen Ersatz der Aufwendungen, die ihm durch die Erhaltungsmaßnahme entstehen (III). Soweit er durch sie im Mietgebrauch gestört wird, hat er die Rechte aus §§ 536, 536a[336].

Nach § 555d I hat der Mieter auch Maßnahmen der Modernisierung zu dulden, die der Katalog des § 555b in sieben Ziffern beschreibt, nachdem sie ihm gemäß § 555c rechtzeitig angekündigt worden oder geringfügig sind[337].

Modernisierung bedeutet hier: Energie und Wasser sparen, den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern, neuen Wohnraum schaffen[338], aber auch die Erfüllung öffentlicher Pflichten, die dem Vermieter aufgezwungen sind und die er nicht zu vertreten hat.

Nach § 555d II 1 ist der Mieter zur Duldung ausnahmsweise nicht verpflichtet, wenn die Modernisierung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine unbillige Härte bedeuten würde[339]. Dies erfordert eine Interessenabwägung zwischen Vermieter, Mieter und Umwelt[340]. Die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses und der Betriebskosten ist nach § 555d II 2 bei dieser ersten Härteprüfung noch nicht zu berücksichtigen, denn ob und wieweit eine Modernisierung die Miete erhöhe, ist erst durch eine zweite Härteprüfung nach § 559 IV, V zu bestimmen. Der Härteeinwand des Mieters ist nach § 555d III (Ausnahme in IV) befristet.

Nach § 555d VI mit § 555a III hat der Mieter Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, die ihm durch die Modernisierung entstehen[341]. Jedoch darf er nach § 536 I a für die Dauer von drei Monaten den Mietzins nicht mindern, wenn ihn eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1 im Gebrauch stört.

§ 555e berechtigt den Mieter, binnen eines Monats nach Zugang der Ankündigung einer Modernisierung zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich zu kündigen (I), es sei denn, die Modernisierung belaste ihn nur unerheblich (II).

§ 555f erlaubt den Vertragspartnern, Maßnahmen der Erhaltung und Modernisierung zu vereinbaren, denn im Schuldrecht herrscht Vertragsfreiheit, wenn die gesetzliche Regelung nicht ausnahmsweise unabdingbar ist.

Nach §§ 555a IV, 555c V, 555d VII, 555e III aber sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters unwirksam.

Nach § 578 II 1 gelten die §§ 555a-555f zum größten Teil entsprechend für Mietverhältnisse über andere Räume, sind aber nicht zwingend[342].