Читать книгу Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen - Kurt Schellhammer - Страница 385

247

Jeder Vertragspartner darf nach §§ 542 I, 573 ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit ordentlich kündigen. Das Kündigungsrecht ist ein Gestaltungsrecht auf Beendigung des Mietverhältnisses. Für sich allein ist es nicht abtretbar[438], kann aber durch Ermächtigung nach § 185 I derart übertragen werden, dass der Ermächtigte im eigenen Namen kündigen und auf Räumung klagen darf, wenn er dafür ein berechtigtes Interesse nachweist[439].

Die Kündigung ist eine formfreie, empfangsbedürftige Willenserklärung (§ 130). Als Gestaltungserklärung verträgt sie keine Bedingung, kann jedoch vom Willen des Kündigungsgegners abhängig gemacht werden[440]. Mehrere Mieter oder Vermieter können, wenn nicht der Mietvertrag etwas anderes bestimmt, nur einheitlich und gegen alle Vertragsgegner kündigen[441]. Die Kündigung des Vermieters nur gegenüber einem von zwei Mietern ist dann wirksam, wenn der andere nicht nur ausgezogen, sondern auch bereits stillschweigend aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist[442].

Kündigen kann man in aller Regel nur das ganze Mietverhältnis[443].

Das Wohnmietverhältnis folgt strengeren Regeln: Der Vermieter muss nach § 568 I schriftlich kündigen und benötigt nach § 573 einen besonderen Kündigungsgrund, der die Kündigung sozial rechtfertigt und in der Kündigung anzugeben ist (RN 250 ff.)[444]. Aber auch der Wohnungsmieter kann, sogar formularmäßig, für die Dauer von längstens vier Jahren auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichten, § 575 IV hindert ihn daran nicht[445]. Ein weitergehender Verzicht ist, wenn individuell vereinbart, nur soweit unwirksam, als er über die vier Jahre hinausgeht, hingegen total nichtig, wenn er vom Vermieter vorformuliert worden ist[446], es sei denn der Mietvertrag ist wirksam befristet oder regelt wirksam eine Staffelmiete[447].