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Nach den mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB ergeben sich folgende Rechte und Pflichten für die Mietvertragsparteien:

Pflichten des Vermieters:

–	Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache während der Mietzeit, § 535 Abs. 1 BGB;
–	Verpflichtung zum Ersatz notwendiger Verwendungen, die der Mieter auf die Mietsache gemacht hat, § 539 BGB;
–	Verkehrssicherungspflicht;
–	Gewährung von Mietminderungen bei nicht unerheblichem Mangel der Mietsache, § 536 BGB;
–	Leistung von Schadensersatz wegen Nichterfüllung soweit ein Mangel bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden oder später infolge Verschuldens des Vermieters entstanden ist, §§ 536a–d BGB.

Beim leasingtypischen Dreiecksverhältnis eines Finanzierungs-Leasing wird der Leasingnehmer einer vom Leasinggeber gekauften Sache nach Rechtsprechung und herrschender Auffassung unter dem Gesichtspunkt der fehlenden Geschäftsgrundlage geschützt.[7] Zweck des Leasingvertrages ist die Gebrauchsüberlassung einer mangelfreien durch den Leasinggeber erworbenen Sache. Wird der Kaufvertrag zwischen Lieferant und Leasinggeber infolge des Sachmangels nach § 437 Nr. 2 i.V.m. §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 BGB in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt, entfällt damit rückwirkend auch die Geschäftsgrundlage des Leasingvertrages. Mit dem rückwirkenden Entfall der Geschäftsgrundlage des Leasingvertrages entfällt nach dieser Auffassung folgerichtig ebenfalls rückwirkend die Verpflichtung des Leasingnehmers zur Zahlung der Leasingraten.[8] Die Gegenmeinung will dem Leasingnehmer bei erfolgreich erklärtem Rücktritt vom Kaufvertrag lediglich ein Recht zur fristlosen Kündigung des Leasingvertrags mit ex-nunc-Wirkung zubilligen. Die bis dahin gezahlten Leasingraten einschließlich des Amortisationsteils darf der Leasinggeber behalten. Die Rückabwicklung ist hiernach allein im Verhältnis Leasingnehmer und Lieferant durchzuführen. Ein Einwendungsdurchgriffsrecht wird dem Leasingnehmer nur beim Eintrittsmodell zugebilligt.[9] Nach § 313 Abs. 3 BGB erfolgt die Rückabwicklung über den Rücktritt nach §§ 346 ff. BGB oder die Kündigung. Stellt man auf den Vertragstypus des Leasing als Mietvertrages ab, wäre die Kündigung naheliegend. In den Fällen, in denen der Leasinggeber den Lieferanten ausgesucht hat, ist im Hinblick auf die kaufähnlichen Zwecksetzung und das Näheverhältnis zwischen Leasinggeber und Lieferant ein Rücktrittsrecht interessengerechter.[10] Das Bonitätsrisiko des Lieferanten trifft den Leasinggeber jedenfalls dann zu Recht, wenn er ihn selbst auswählen konnte oder sogar wirtschaftlich mit ihm verbunden ist.[11] Der BGH hat diesen Grundsatz in seinem Urteil vom 16.6.2010 bestätigt.[12] Nach seiner Auffassung ist der Leasingnehmer, der wegen eines Mangels der Leasingsache gegenüber dem Lieferanten den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt hat, erst dann zur vorläufigen Einstellung der Zahlung der Leasingraten berechtigt, wenn er aus dem erklärten Rücktritt klageweise gegen den Lieferanten vorgeht, falls der Lieferant den Rücktritt vom Kaufvertrag nicht akzeptiert. Aus der Abtretungskonstruktion folge, „dass durch Mängel des Leasingfahrzeugs die Verpflichtung der Leasingnehmerin zur Zahlung der Leasingraten nicht berührt wird. Wegen eines Mangels des Leasingobjekts kann der Leasingnehmer vielmehr nur die ihm abgetretenen Gewährleistungsrechte gegen den Lieferanten geltend machen, während er zunächst weiterhin zur Zahlung der Leasingraten verpflichtet bleibt“.

Pflichten des Mieters:

–	Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses, § 535 Abs. 2 BGB;
–	Verpflichtung zur vertragsmäßigen Nutzung der Mietsache, insbesondere Verbot der Untermiete ohne Zustimmung, §§ 540, 541 BGB;
–	Anzeige- und Obhutspflichten, § 536c BGB;
–	Rückgabepflicht, § 546 BGB.

Vertragsbeendigung, Verjährung von Ansprüchen:

–	Kündigung, §§ 542, 543 BGB;
–	Die Verjährungsregelung des § 548 BGB findet auch auf Leasingverträge Anwendung.

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Die gesetzlichen mietrechtlichen Vorschriften können individualvertraglich abbedungen werden. So wird bspw. die Instandhaltungspflicht des Vermieters einschließlich der sog. Schönheitsreparaturen oftmals im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt. Bei Immobilien-Leasingverträgen, die wirtschaftlich die Finanzierung eines Gebäudes darstellen, fragt sich, inwieweit die mietrechtlichen Vorschriften der Interessenlage der Vertragsparteien überhaupt gerecht werden. So will der Leasingnehmer mit „seinem“ Gebäude nach Gutdünken verfahren können und umgekehrt der Leasinggeber, der vornehmlich ein Finanzierungsinteresse hat, die weitgehenden mietrechtlichen Gebrauchserhaltungs-, Instandsetzungs-, Verkehrssicherungs- und Gewährleistungspflichten vermeiden. In der Praxis finden sich daher in den Immobilien-Leasingverträgen eine Vielzahl von Regelungen, die von den gesetzlichen mietrechtlichen Vorschriften abweichen.

Beim Finanzierungs-Leasing ist zwischen zwei voneinander getrennt zu beurteilenden Vertragsverhältnissen zu unterscheiden: 1. dem Beschaffungsvertrag zwischen Leasinggeber und Verkäufer/Hersteller/Lieferanten der Sache und 2. dem Leasingvertrag zwischen Leasinggeber und Leasingnehmer. Im Rahmen des Finanzierungs-Leasing ist es üblich und grundsätzlich zulässig, dass der Leasinggeber seine mietvertragliche Gewährleistung nach §§ 536 ff. BGB im Rahmen einer leasingtypischen Abtretungskonstruktion ausschließt und dafür im Gegenzug dem Leasingnehmer die Rechte gegen den Verkäufer bzw. Hersteller aus dem Kauf- bzw. Werkvertrag nach §§ 434 ff. oder 634 ff. BGB abtritt bzw. den Leasingnehmer ermächtigt, die entsprechenden Rechte geltend zu machen.[13]

Soweit gesetzliche Regelungen abbedungen werden, stellt sich das Problem, ob diese Regelungen zulässige, der gesetzlichen Regelung vorgehende Individualvereinbarungen sind oder ob es sich um Klauseln handelt, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind. Nach § 305 Abs. 1 BGB liegen Allgemeine Geschäftsbedingungen vor, wenn eine Vertragspartei (Verwender) sie einer anderen Vertragspartei „stellt“. Gleichgültig ist, ob sie einen gesonderten Bestandteil des Vertrages bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden. Auch in notariell beurkundeten Verträgen können Klauseln enthalten sein, die unter die §§ 305 ff. BGB fallen.

Der Verwender hat die Klausel gestellt, wenn er sie dem Vertragspartner in vorformulierter Form vorgegeben hat. Ist der Vertragspartner ein Verbraucher i.S.v. § 13 BGB, reicht sogar die einmalige Verwendung aus. Entscheidend ist bei den als typisch zu qualifizierenden Gewährleistungs-, Gefahrtragungs-, Instandhaltungs- und Kündigungsklauseln also, ob der Leasinggeber erkennbar seine Abänderungsbereitschaft offen gelegt hat und ob es dem Leasingnehmer möglich war, Änderungen vorzunehmen.[14] Fällt eine Vertragsklausel unter die §§ 305 ff. BGB, so ist eine Inhaltskontrolle (= Wirksamkeitskontrolle) nach der generellen Wertungsvorschrift des § 307 BGB vorzunehmen. Die Inhaltskontrolle nach den §§ 308, 309 BGB, die spezielle Klauseln untersagen, greift nur, soweit der Vertragspartner Verbraucher, d.h. nicht Unternehmer (z.B. Kaufmann oder Freiberufler) ist. Führt die Inhaltskontrolle zur Unwirksamkeit der Klausel, gilt nach § 306 Abs. 1 BGB insoweit wiederum die gesetzliche – d.h. mietrechtliche – Regelung, im Übrigen bleibt der Vertrag wirksam.

Folgende Änderungen zivilrechtlicher Regelungen sind durch § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB gedeckt:

–	Überwälzung der Sachgefahr (= Wiederherstellungsrisiko des Vermieters bei ganzer oder teilweiser Objekt-Substanzbeeinträchtigung) entgegen §§ 535 und 538 BGB auf den Leasingnehmer. Hat der Leasingnehmer nach Ablauf der Grundmietzeit ein Ankaufsrecht am Objekt zu einem bereits zuvor festgelegten Höchstpreis, der unterhalb des Marktwertes liegen darf (= Regelfall), so liegt die Wertsteigerungschance vergleichbar einem Käufer bei ihm. Eine Überwälzung der Sachgefahr ist im Hinblick auf § 307 BGB rechtlich zulässig.[15]
–	Überwälzung der Preisgefahr (= Mietminderungsrisiko des Vermieters bei ganzer oder teilweiser Objekt-Substanzbeeinträchtigung) entgegen § 536 BGB auf den Leasingnehmer. Da die Leasingraten nicht auf vergleichbaren Marktmieten beruhen, sondern vornehmlich die Zins- und Tilgungsleistungen des Leasinggebers bedienen, wird eine Verpflichtung des Leasingnehmers zur Weiterzahlung der Leasingraten bei Objektverschlechterung nicht als unangemessene Benachteiligung angesehen (vgl. v. Westphalen a.a.O.).
–	Überwälzung von Erhaltungspflichten. Da die Immobilie vorwiegend nach den Bedürfnissen und Wünschen des Leasingnehmers angeschafft oder hergestellt wurde und dieser im Hinblick auf die mit dem Ankaufsrecht verbundene Wertsteigerungschance ein vitales Interesse an der Erhaltung des Objektes hat, wird eine Überwälzung der in §§ 535 ff. BGB geregelten Erhaltungspflichten des Vermieters auf den Leasingnehmer nicht für unangemessen erachtet.[16]
–	Ausschluss der Eigenhaftung bei Abtretung von Gewährleistungsrechten. Soweit der Leasinggeber seine Eigenhaftung ausschließt und dafür dem Leasingnehmer die Gewährleistungsansprüche gegen den Bauunternehmer abtritt, wird auch dies im Hinblick auf die von klassischen Mietfällen unterschiedliche Interessenlage für zulässig erachtet.[17] Problematisch sind allerdings die Fälle, bei denen infolge der Insolvenz von Bauhandwerkern die abgetretenen Gewährleistungsansprüche nicht realisiert werden können.[18] Hat der Leasingnehmer selbst als Generalübernehmer oder Generalunternehmer das Gebäude errichtet, so kann unter dem Gesichtspunkt des § 307 BGB keine unangemessene Benachteiligung vorliegen, wenn dem Leasingnehmer bei Ausfall der Subunternehmer der Rückgriff auf den Leasinggeber verwehrt bleibt. Gleiches dürfte auch gelten, wenn die Gewährleistungsfristen gegenüber einzelnen Bauhandwerkern abgelaufen sind.[19] Bei einem Kauf eines Verbrauchers stellt der in allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelte Gewährleistungsausschluss einen Verstoß gegen § 309 Ziff. 8 b BGB dar. Diese Norm ist nach dem ausdrücklichen Gesetzeswortlaut jedoch nur auf Kauf- und Werkverträge und nicht auf Mietverträge anwendbar.[20] Diskutiert wird, ob man in einem solchen Fall den Leasing- und den Kaufvertrag als verbundene Verträge ansieht und dem Leasingnehmer mit Verbrauchereigenschaft einen Widerrufsdurchgriff nach §§ 358, 359 BGB gibt. Dies hätte zur Folge, dass der Leasingnehmer, wenn er den Leasingvertrag widerruft, auch an den Kaufvertrag nicht mehr gebunden ist. Zu den Verbraucherschutzvorschriften, auf die § 506 Abs. 1 BGB verweist, gehören auch die Regelungen über verbundene Verträge in §§ 358 f. BGB. Gemäß § 358 Abs. 3 BGB ist ein verbundenes Geschäft zu bejahen, wenn das Finanzierungsgeschäft ganz oder teilweise der Finanzierung des anderen Vertrags dient und beide eine wirtschaftliche Einheit bilden. Nach einer in der Literatur verbreiteten Auffassung unterfallen Verbraucherleasingverträge grundsätzlich den §§ 358 ff. BGB. Erforderlich ist lediglich eine enge – wirtschaftliche – Verknüpfung zwischen Leasingvertrag und finanziertem Lieferungsgeschäft.[21] Begründet wird dies mit der Gesetzesformulierung des § 506 Abs. 1 BGB. Diese halte wie auch schon der frühere § 500 BGB an der undifferenzierten Verweisung auf die §§ 358 f. BGB fest, woraus sich ein genereller Einwendungsdurchgriff ergebe.[22] Die herrschende Meinung bejaht ein verbundenes Geschäft hingegen nur, wenn der Leasingnehmer tatsächlich auch Vertragspartner des Leasing- und des Liefervertrages ist.[23] Sie verweist auf die Gesetzesbegründung, wonach § 506 Abs. 1 BGB ausdrücklich als Rechtsgrundverweisung zu verstehen ist. Nach §§ 358 f. BGB müsse es sich nicht nur wirtschaftlich sondern auch rechtlich um zwei verbundene Verträge handeln.[24] Ist der Leasingnehmer nicht Partei des Kaufvertrages, sondern sucht er sich das Leasingobjekt lediglich aus, schließt dies begrifflich die Annahme eines verbundenen Geschäftes aus, da der Kaufvertrag nicht mit dem Leasingnehmer abgeschlossen wurde.[25] Bei der leasingtypischen Dreieckkonstruktion, bei dem nur der Leasinggeber mit dem Lieferanten eine vertragliche Verbindung begründet, liegen die Voraussetzungen des § 358 Abs. 3 BGB daher nicht vor. Anders stellt sich die Situation beim sogenannten Eintrittsmodell dar. Bei diesem wählt der Leasingnehmer den Leasinggegenstand aus und schließt hierüber den Kaufvertrag ab. Vermittelt über den Händler tritt der Leasinggeber dann in den Kaufvertrag ein.[26]

1 › III › 3. Behandlung in der Insolvenz