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aa) Voraussetzung für die Grundpfandhaftung ist, dass der Grundeigentümer auch der Eigentümer des Zubehörs ist, gleich ob er das Eigentum vor oder nach Grundpfandrechtsbestellung erwirbt. Besonderer Betrachtung bedarf die Rechtslage, wenn das Zubehör vom Grundeigentümer unter Eigentumsvorbehalt erworben worden war. Zweifellos unterliegt die Vorbehaltssache dem Zugriff des Grundpfandgläubigers dann, wenn der Grundeigentümer die Bedingung des Eigentumserwerbs gem. §§ 449, 929 BGB erfüllt, also den Kaufpreis für das Zubehör vollständig tilgt: Der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs ist gleichgültig. Wenn das Zubehör zum Zeitpunkt des Zugriffs aber noch dem Vorbehaltsverkäufer gehört, darf der Grundpfandgläubiger natürlich nicht dessen Eigentum beeinträchtigen. Fraglich ist nur, wie es sich auf die Grundpfandhaftung auswirkt, dass der Grundeigentümer als Vorbehaltskäufer zwar nicht Eigentum am Zubehör, aber schon das Anwartschaftsrecht daran erwarb (unten Rn. 840 ff.). Diese Frage wird virulent, wenn der Vorbehaltskäufer und Grundstückseigentümer über das Anwartschaftsrecht verfügt (nachf. Rn. 143) mit dem Ziel, dass der Erwerber des Anwartschaftsrechts in dem Zeitpunkt Eigentümer der Sache wird, in dem die aufschiebende Bedingung eintritt (vollständige Kaufpreiszahlung, § 449 Abs. 1). Erstreckt sich der Zugriff des Grundpfandgläubigers auf die nunmehr dem Erwerber, also einem Dritten, gehörende Sache oder erwirbt der Dritte die Sache lastenfrei (unten Rn. 858)?

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Richtigerweise ist der Fortbestand der Grundpfandhaftung anzunehmen. Das Anwartschaftsrecht ist ein dingliches Recht zum Besitz (unten Rn. 846), das der Grundeigentümer einbringen mag, ohne dass dadurch in die Rechte Unbeteiligter eingegriffen werden könnte[1], insbesondere nicht in das noch bestehende Eigentum des Verkäufers (vorst. Rn. 140). Aber das Anwartschaftsrecht ist mit der Grundpfandhaftung belastet und setzt sich am späteren Eigentum des Anwartschaftserwerbers fort[2], ebenso wie sich auch das Vermieterpfandrecht aus § 562 BGB auf Anwartschaftsrechte an eingebrachter Vorbehaltsware des Mieters erstreckt[3] (unten Rn. 1773). Wäre das Anwartschaftsrecht nicht mit der Grundpfandhaftung belastbar und könnte der Anwartschaftsrechtserwerber das Volleigentum später lastenfrei erwerben, stünde er besser da, als wenn er gleich das Vollrecht am Zubehör erwürbe (§ 1121 Abs. 1)[4].

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Die Erstreckung der Grundpfandhaftung auf das Anwartschaftsrecht wird auch dessen praktischer Bedeutung als Mittel der Kreditsicherung für den Vorbehaltskäufer gerecht. Die Erstreckung steigert nämlich den Haftungswert des Grundstücks und als Folge dessen die Kreditwürdigkeit des Vorbehaltskäufers, der zugleich Grundeigentümer ist. Der darin liegende Vorteil für den Grundeigentümer gleicht sich durch die Belastung des unter Eigentumsvorbehalt stehenden Zubehörs mit der Grundpfandhaftung nach § 1120 aus und setzt sich im Falle seiner Veräußerung fort. Deshalb wird der Erwerber des Anwartschaftsrechts wird zwar bei Bedingungseintritt Eigentümer der Sache, ohne dass der Grundeigentümer jemals, etwa in einem Zwischenstadium, auch Eigentümer der beweglichen Sache geworden wäre (Direkt-, kein Durchgangserwerb, unten Rn. 1433 bis 1436), aber das Eigentum des Anwartschaftsrechtserwerbers ist von vornherein belastetes Eigentum, nämlich belastet mit der Grundpfandhaftung gem. § 1120[5]. Der Anwartschaftsrechtserwerber des Zubehörs muss also den Zugriff des Grundpfandgläubigers dulden (hierzu im Einzelnen nachf. Rn. 470).

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bb) Allerdings könnte der Vorbehaltskäufer als Grundeigentümer die Grundpfandhaftung am Zubehör, das unter Eigentumsvorbehalt steht, vereiteln, indem er das Anwartschaftsrecht durch Rechtsgeschäft, nämlich durch Verzicht (unten Rn. 829), aufhebt (z.B. im Rahmen einer Finanzierung zugunsten einer Bank, die Sicherungseigentümerin des Zubehörstücks werden soll) und nicht lediglich auf einen anderen überträgt, sodass die Grundpfandhaftung enden würde. Umstritten ist, ob der Grundpfandgläubiger die Aufhebung des Anwartschaftsrechts hinnehmen muss[6] oder in analoger Anwendung von § 1276 BGB von seiner Zustimmung abhängig machen kann[7].

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Nach dieser Vorschrift kann ein verpfändetes Recht durch Rechtsgeschäft nur mit Zustimmung des Pfandgläubigers aufgehoben werden (unten Rn. 751). Eine entsprechende Regelung für die Grundstücks- oder Mobiliarsachverpfändung enthält das Gesetz nicht. Scheinbar bedarf es dessen nicht: Der Pfandgläubiger ist weder gegen die Zerstörung der Pfandsache durch den Eigentümer und mithin den Untergang seines Pfandrechts geschützt, sondern hat allenfalls Schadensersatzansprüche, noch bedarf er besonderen Schutzes gegen rechtliche Einwirkungen auf die Pfandsache, namentlich durch Dereliktion gem. § 959 BGB, weil sich das Pfandrecht an der nun herrenlosen Sache fortsetzt. Das ist der Grund für die fehlende Entsprechung zu § 1276 beim Sachpfand. Im Gegensatz zur gewöhnlichen Verpfändung des Eigentums an einer Sache besteht im Falle der Verpfändung eines Anwartschaftsrechts an einer Sache aber ebenso wie im Falle der Rechtsverpfändung überhaupt die Möglichkeit, auf das Recht selbst durch Rechtsgeschäft, eben durch die Aufhebung, einzuwirken und dadurch das Pfandrecht zu vereiteln. Dieser Konflikt ist durch die Anwendung von § 1276 auf das Sachpfand zu lösen. Der Eigentümer und Vorbehaltskäufer kann das Anwartschaftsrecht also nicht ohne Zustimmung des Gläubigers aufheben.