Читать книгу Recht der Kreditsicherheiten - Peter Bülow - Страница 104

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Gemäß § 1123 Abs. 1 erstreckt sich die Grundpfandhaftung auf Miet- und Pachtforderungen, wenn das verpfändete Grundstück vermietet oder verpachtet ist. Probleme entstehen, wenn die Fälligkeit des Grundpfandrechts einerseits und die Fälligkeit der Miet- und Pachtforderung andererseits auseinanderfallen: Haften auch Forderungen, die früher als das Grundpfandrecht fällig waren? Die Antwort geben §§ 1123 Abs. 2 und 1124:

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Miet- und Pachtforderungen werden von der Grundpfandhaftung frei, sobald ein Jahr seit ihrer Fälligkeit vergangen ist (und sie vorher nicht in Beschlag genommen wurden, § 1123 Abs. 2 und nachf. Rn. 147). Darüber hinaus werden solche Forderungen gemäß § 1124 Abs. 1 in demjenigen Zeitpunkt frei, in welchem sie der Grundeigentümer eingezogen hatte. Mithin bezieht sich § 1123 Abs. 2 nur auf noch nicht eingezogene, also noch offene Forderungen. Der Einziehung stehen sonstige Verfügungen gleich, z.B. die Verpfändung (§ 1279, unten Rn. 699) oder Abtretung[1], auch eine Stundung[2]. Im Falle der Forderungsverpfändung bleibt die Grundpfandhaftung zwar bestehen, geht aber im Range nach (§ 1124 Abs. 1 Satz 2, 2. Hs.); bei Abtretung erlischt die Grundpfandhaftung (§ 1124 Abs. 1 Satz 2, 1. Hs.). Der Abtretung der Miet- oder Pachtzinsforderung steht es gleich, wenn das Grundstück veräußert wird, aber ohne die Forderungen, diese also dem – früheren – Grundeigentümer bleiben. Der Gläubiger kann dann also zwar trotz Eigentümerwechsels nach wie vor auf das Grundstück selbst, nicht aber auf die Forderungen zugreifen (§ 1124 Abs. 3).

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All das gilt für den Fall, dass der Gläubiger nicht zur Realisierung seines Grundpfandrechts geschritten ist: Sobald er das Grundstück in Beschlag nimmt (vorst. Rn. 131), sind die Wirksamkeit von Verfügungen und die Befreiung offener Miet- und Pachtzinsforderungen eingeschränkt (§§ 1123 Abs. 2, 1124 Abs. 1 S. 1, Abs. 2[3]; näher nachf. Rn. 471). Gleichermaßen sind Verfügungen eingeschränkt, die darin liegen, dass der Schuldner – Mieter oder Pächter – gegen die Forderungen aufrechnet (§ 1125).