Читать книгу Cuestiones procesales en el Código Civil y Comercial de la Nación - Silvana Ballarin - Страница 14

Capítulo II

PARTE GENERAL

8. Pretensiones judiciales contra infractores consorciales en el Código Civil y Comercial de la Nación. Medida cautelar de guarda de persona

Por Juan Antonio Costantino

8.1. Introducción

Para el mejor posicionamiento del lector transcribimos a continuación la norma vigente del Código Civil y Comercial de la Nación que analizaremos: “ARTICULO 2069. Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones”.

De similar textura conceptual, procesal y jurídica al art. 15 de la ley 13512, esta normativa presenta escasas modificaciones, por lo menos en lo que resulta de su faz operativa.

En primer lugar, elimina toda la terminología anterior de neto corte penal ya que se hablaba de la “denuncia correspondiente”, “pena de arresto” y “reincidencia”, terminología propia de un sistema penal.

En segundo lugar, para habilitar el desalojo del ocupante no propietario infractor, ahora basta la “reiteración de infracciones”, y en este sentido al cambiar el vocablo “reincidencia”, por “reiteración”, no será ya necesario que exista una sentencia firme contra la misma persona, ya que de este modo se lo podría considerar reincidente.

En cuanto al ocupante propietario no podrá ser desalojado, pero sí sujeto, por ejemplo, a la aplicación de astreintes hasta que desista de su proceder antirreglamentario.

Este artículo reglamenta, desde el punto de vista procedimental, las pretensiones que se hagan valer en justicia como derivación de la violación de las prohibiciones del art. 2047 del Código Civil y Comercial, aunque también se admite en la doctrina y precedentes judiciales que por esta vía del art. 2069 se canalicen las pretensiones por violaciones de arts. 2046 y 2053 del presente Código.[409]

Consiste en una norma que contiene verdaderas medidas autosatisfactivas[410] pues faculta al juez a adoptar acciones anticipatorias y de efectos irreparables, en búsqueda de hacer cesar la fuente de los perjuicios a los inmuebles linderos privativos o comunes, en un claro intento de ejercer la prevención de nuevos daños.[411]

Seguramente ningún conocedor del derecho procesal integraba la comisión que analizó la ley. En este artículo se deslizan algunas imprecisiones terminológicas un tanto elementales, pero que de ninguna manera oscurecen su interpretación.

8.2. Procedimiento aplicable

El Código Civil y Comercial, consciente de su expansión normativa procesal en todo el país, ha preferido no tipificar el cauce procesal pero sí aclarar que el reclamo debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone cada ordenamiento local. En Provincia de Buenos Aires sería el sumarísimo.

8.3. Legitimación activa y pasiva. Sanciones

Otro matiz a tener en cuenta es el referido a los legitimados activos para este tipo de pretensiones; ellos pueden ser, tanto el consorcio de propietarios, como el “propietario afectado”. La jurisprudencia ha interpretado en forma pacífica este principio y así se ha tornado doctrina judicial casi unánime la que afirma que cuando la acción es iniciada por el consorcio de propietarios, no es requisito de su progreso la prueba de un perjuicio real derivado de la violación de la prohibición de edificar o de toda otra pretensión que haga valer dicho ente, en resguardo de la observancia de las normas estatutarias o legales establecidas para preservar la estabilidad, salubridad, seguridad o estética del edificio, su óptimo aprovechamiento común, la utilización de todos los copropietarios en la medida de sus derechos y la armónica convivencia.[412]

Se ha sostenido que es conveniente que el administrador recabe autorización especial de la asamblea de propietarios para emprender la acción destinada al cese de las infracciones.[413]

Coincidimos en que resulte conveniente ese proceder, aunque en la mayoría de los supuestos el administrador se verá compelido a actuar sin posibilidad material de consultar o requerir autorización asamblearia. Al constatar que frecuentemente las violaciones son de significativa gravedad y no admiten demora, sumado ello a que normalmente el administrador está facultado reglamentariamente para iniciar la acción por el consorcio, colegimos que, si bien es conveniente, normalmente no es posible aguardar a una resolución asamblearia. Se trata del cumplimiento de las diligencias propias del administrador, y no podrá justificar su incuria en la ausencia de una autorización expresa de los propietarios.

Pensamos que es esa la interpretación adecuada ya que de otro modo no se entendería que el legislador en un mismo artículo se refiera en tres oportunidades y párrafos distintos al representante de los propietarios (debió decir del consorcio) y al “propietario afectado” o “propietarios afectados”, como legitimados activos.

Otra interpretación posible pero que no se adecua a la norma legal es aquella que indica que, tratándose de la violación del reglamento de propiedad por parte de un consorcista, cualquiera de los otros, fuere o no afectado, estaría en condiciones de peticionar el cese de la infracción por haberse violado el estatuto consorcial. Reiteramos nuestra adhesión a las primeras de las interpretaciones.

Racciatti distingue supuestos, y legitima activamente a cualquier propietario cuando la infracción es relativa al uso o destino de las unidades, aun cuando ello no genere un daño en sentido jurídico y entonces no pueda hablarse de afectados en sentido de dañados.[414]

En cuanto a la legitimación pasiva, acorde con la finalidad de la acción –que es evitar que la violaciones reglamentarias o legales perturben la vida consorcial– quedan expuestos a la acción todos los infractores, resulten propietarios, locatarios, u ocupantes a cualquier título.

Deberá tenerse presente que estos individuos podrán ser demandados con distinto objeto:

a) La acción tendiente al cese de la infracción que podrá ser dirigida contra el propietario y/o contra el ocupante a cualquier título que no revista calidad de titular dominial, que puede ir teóricamente acompañada de sanciones tales como multas y arresto. En relación a las multas en la práctica se han sustituido por sanciones conminatorias de los art. 37 y 39 C.P.C.C.B.A.

b) La de desalojo de la unidad funcional, que compete activamente al consorcio o al propietario afectado se dirige únicamente contra el ocupante no propietario “reiterante” –en el vocabulario de la norma– descartando que el propietario infractor pueda sufrir el desahucio por resultar absolutamente chocante con sus facultades y derechos como dueño del inmueble,

c) La de daños y perjuicios entablada por el consorcio o el propietario u ocupante dañados en sentido jurídico, tratándose de una acción independiente de la que nos ocupa, que se canaliza por las normas rituales locales de cada jurisdicción provincial y que solo es mencionada en el art. 2069.

d) Queda claro que el ejercicio de esta vía no puede hacer suponer la renuncia a intentar otra acción tendiente a la reposición de las cosas al estado anterior o a la indemnización de los daños injustamente soportados con motivo de la infracción.

8.4. Prescripción liberatoria

La acción del artículo en comentario no tiene un plazo prescriptivo específico, pero, resultando de naturaleza convencional el deber violado, sería aplicable la prescripción de cinco años según el art. 2560 del Código Civil y Comercial de la Nación. Vayan aquí recordadas para el lector las reflexiones que efectuamos al analizar la prescripción liberatoria de la acción de nulidad de la asamblea extrajudicial, que ahora tiene un plazo de caducidad de 30 días a partir de la realización de la misma. Nos remitimos entonces a las consideraciones efectuadas en torno a la caducidad de plazo para accionar proveniente de los reglamentos, así como a la aplicación concreta de la doctrina del abuso de derecho y de los actos propios.[415]

8.5. Medida cautelar de guarda de persona

La praxis profesional indica que en muchas ocasiones el infractor es una persona muy anciana, sin familiares, o con familiares desatentos a la soledad o estado de salud de la persona. En otros casos se trata de personas con algún grado de desequilibrio que pone en riesgo su propia vida y la de los demás consorcistas del edificio. En estas situaciones es factible solicitar la guarda de la persona haciendo aplicación analógica de lo dispuesto en el art. 234 y ss del CPCCN o de la Provincia de Buenos Aires.

Luego de una intervención del equipo interdisciplinario de la justicia de familia puede disponerse la internación de la persona.

Resultan de aplicación los arts. 41 inc. b) y 42 del Código Civil y Comercial.