Читать книгу Пицца-бизнес: пиццерия, служба доставки, производственный комплекс - Владимир Давыдов - Страница 13

Население и демография – это факторы, которые также необходимо рассмотреть при выборе места для нового заведения. Демографические характеристики для оценки включают такие как:

Плотность населения

Возрастные группы

Статистка занятости

Личный доход

Этнические популяции

Девиз успешного пицца-предприятия должен быть – покупатель на всю жизнь.

Кто Ваши покупатели?

Необходимо понять кто они исходя из следующих параметров:

– возраст

– пол

– уровень дохода

– образование

– собственность (квартира/дом).

Вашим главным приоритетом будут, те покупатели, которые захотят купить вашу пиццу. По мере того, как вы будете все больше узнавать зону вашей доставки, вы будете пересматривать свой план, включая новых потенциальных покупателей.

Есть два подхода к решению этой задачи – нанять риэлтерскую компанию или искать помещение самим. Если вы идете первым путем, то у вас есть возможность посмотреть некоторые объекты еще до того, как они действительно освободятся и появятся на рынке недвижимости. Потому что у риэлтерских предприятий есть агенты, которые заранее знают, что и когда должно появиться на рынке.

Если же вы используете метод «сделай сам», то это будет гораздо медленнее, вы затратите больше времени на поиск качественного помещения. Однако, у вас будет возможность самим увидеть разные предложения.

Вне зависимости какой метод вы выберете, прежде всего необходимо составить список критериев, которые вы бы хотели видеть у своего объекта. (4)

Например, вы должны рассмотреть такие вопросы:

– размер помещения и его расположение

– размер зала для посетителей

– видимость

– наличие больших витринных окон

– что вокруг

– пешеходный траффик

– автомобильный траффик

– наличие парковки

– туалеты для посетителей и персонала

– устройство кухни

– соответствующая вентиляция

– холодильная камера

– кондиционирование

– доступность

– возможность ремонта и стоимость ремонта.

Кроме того, вы узнать, как можно больше об этом месте.

Например:

– какой бизнес здесь был раньше

– был ли он успешен или провалился, если второе, то в чем причина?

– какие изменения в этом помещении необходимо сделать до переезда в него и сколько это стоит?

– какое общее состояние этой недвижимости? Не течет ли крыша? Не затапливалось ли это помещение?

– конструкция здания должна подходить для работы точки общественного питания.

Чем больше вы узнаете об этом помещении, тем лучше будет ваша позиция в переговорах. Поймите, что положение объекта играет очень важную роль в вашем успехе, например, пиццерия на перекрестке улиц имеет гораздо лучшую видимость чем такой же объект в торговом центре.

Уже готовое помещение потребует меньших затрат на ремонт и открытие.

Для большинства пиццерий – отличная видимость является решающим параметром. Не делайте ошибку думая, что большинство ваших клиентов будут ехать поесть в ваше заведение во вполне определенное место. Кроме того, уже на этом этапе вы должны определиться с форматом вашей пиццерии. Так, если вы думаете только формате «заказ с собой» и/или «доставка», вам потребуется значительно меньшее помещение чем если вы думаете о полноценной пиццерии – обслуживание в зале, заказы и собой и доставка.

Кроме того, необходимо заранее ознакомиться с топографией выбранного помещения для того, чтобы понять, как она повлияет на время доставки.

Маркетинговые исследования могут показать большое количество потенциальных покупателей в радиусе 5 км от объекта, но если вдруг на карте вы увидите большое озеро или железную дорогу между вами и этими клиентами, то вам придется побороться за хорошее время доставки и уровень прибыли.

В конце концов, подумайте о рынке своего обслуживания. Ведь для того, чтобы вы могли предложить эффективное обслуживание, большинство ваших потенциальных покупателей должны находиться, работать или жить, в радиусе 5–7 км или 5 минут езды от вашей пиццерии.

Наконец, вы нашли отличное помещение, настало время поговорить о цене аренды. Отличная идея привлечь на этом этапе риелтора, если у вас он есть. И вы в любом случае должны посоветоваться со своим юристом до момента подписания договора аренды.

О чем, прежде всего, надо договариваться с владельцем арендуемого помещения:

– Цена: всегда предлагайте цену ниже предложенной арендодателем. Никогда сразу не соглашайтесь с его ценой.

– Первоначальные «дедушкины» каникулы: постарайтесь получить как можно больший период свободный от выплаты арендной платы, включающий время необходимое для проведения ремонта, открытия и становления вашей пиццерии на новом рынке. Обычно вы можете договариваться о периоде от 1 до 3 месяцев, хотя некоторые арендодатели могут согласиться и на больший период.

– Текущий/Бывший арендатор/ы: если вы сможете уговорить текущих или бывших арендаторов позволить вам ознакомиться с их договорами аренды, а также поговорите с ними о том, как им работалось с арендодателем то, получите определенную информацию, которая усилит ваши позиции в переговорах.

– Ремонт и неотъемлемые улучшения: сначала определите какой ремонт необходимо сделать, затем кто это будет делать и кому, в конце концов эти улучшения будут принадлежать. Владельцы новых помещений на улицах и помещений в торговых центрах гораздо чаще захотят переложить все затраты на улучшения на вас.

– Ежегодная индексация арендной платы: будет ли ваша арендная плата увеличиваться каждый год? На какой процент?

– Как давно это помещение на рынке аренды: как долго это помещение находится в списке предлагаемых помещений? Если оно находится в этом списке уже месяцы или даже годы, то, то у вас гораздо сильнее позиция чем если вы договариваетесь о новом «горячем» помещении с большим количеством желающих его получить.

– Депозит: большинство арендодателей требуют страховой депозит, плюс арендную плату за первый и последний месяц аренды вперед, что может составить внушительную сумму. Например, сам страховой депозит часто составляет от 1 до 10 сумм месячной арендной платы.

– Длительность договора аренды: если вы заранее настроены на длительную аренду, то вы можете выторговать лучшие условия аренды. Но никогда не делайте этого пока абсолютно не уверены в том, что расположение помещения является превосходным.

– Тройной уровень аренды (арендная плата плюс налоги плюс страховка): убедитесь, что налог на эту недвижимость и страхование уже включены в стоимость аренды. Если нет, то узнайте какова их величина и кто их оплачивает.

– Коммунальные платежи: очень редко коммунальные платежи включаются в арендную плату. Но вы всегда должны это уточнить.

– Ответственность: что случится если протечет крыша или потолок? Кто заплатит за это? Во многих договорах аренды арендодатели являются ответственными за все что происходит снаружи от сдаваемого помещения, а Вы, арендатор, за все, что происходит в арендуемых 4-х стенах. Убедитесь, что в договоре аренды ясно определены сферы ответственности.

Запомните, обо всем можно договариваться, но если вы никогда не задаете вопросы вы никогда не узнаете, что могла бы быть и более лучшая сделка. В конце концов, самое плохое, что они могут сделать, это сказать «нет».

И наконец, совет: не позволяйте волнению влиять на принятие плохого решения. Это нормально доверять своим инстинктам, но все же удостоверьтесь, что проведенный вами анализ арендуемого помещения, пешеходный траффик мимо него, все, что вокруг него и его хорошая видимость – подтверждают Вашу интуицию – это именно то место, в котором меня ждет успех. (4)