Читать книгу Practicum Ejercicio de la abogacía 2022 - Alberto Palomar Olmeda - Страница 532

A. Concepto. De acuerdo con el artículo 1.475 de nuestro Código, puede ser definida la evicción como «la privación al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada».

El saneamiento por evicción es, pues, la obligación de responder de esta o, en otros términos, la obligación que existe para el vendedor de indemnizar daños y perjuicios al comprador cuando ha tenido lugar la evicción.

B. Carácter del saneamiento por evicción: pactos relativos al mismo. Es el saneamiento para el Código un elemento natural del contrato de compraventa. Se presume su existencia; pero, como no se trata de ninguna materia de interés público, se admite la validez de los pactos que acerca de la misma los interesados quieran celebrar. «El vendedor responderá de la evicción, aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor» (artículo 1.475, apartados 2.º y 3.º).

El Código, no obstante, mira con recelo la cláusula por la que el comprador renuncie al saneamiento por evicción, y la restringe en un doble concepto:

1. Declarando nulo «todo pacto que exima el vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte» (artículo 1.476).

C. Condiciones para que tenga lugar el saneamiento por evicción:

1. Privación por sentencia firme. Sobre exigir ya esta condición el artículo 1.475, en su párrafo primero, la reitera el 1.480, diciendo que. «el saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma».

2. Derecho del evincente anterior a la compra: Notificación al vendedor: nuestro Código Civil considera tan esencial este requisito, que sólo obliga al vendedor al saneamiento cuando «resulta probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento» (artículo 1.481).

D. Personas obligadas y que tienen derecho al mismo. La acción de evicción corresponde al comprador y sus herederos contra el vendedor y los suyos, independientemente de la buena o mala fe de este último y de que el hecho que dé origen a la evicción haya sido realizado por el mismo vendedor o por alguno de sus causantes. Esta acción no tiene un plazo específico de ejercicio, por lo que se aplicará el general de 15 años (artículo 1.964), que comenzarán a contarse desde el día de la firmeza de la sentencia que condenó al comprador a la privación total o parcial de la cosa.

E. Efectos:

1. Regla general. (artículo 1.478). Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:

1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.

2. Los frutos o rendimientos, si se hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.

3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del segundo con el vendedor para el saneamiento.

4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.

5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe»

2. Regla especial para el caso de haber renunciado el comprador al saneamiento. (artículo 1.477). «Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias».

3. Reglas para el caso de la evicción parcial. A los efectos de la evicción parcial se refiere el Código en el artículo 1.479:

«Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla.

Esto mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra».

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