Читать книгу Practicum Ejercicio de la abogacía 2022 - Alberto Palomar Olmeda - Страница 542

El contrato de arrendamiento de fincas urbanas es, sin duda, uno de los contratos que ha sufrido más amplias modificaciones, que han afectado a los principios básicos de su regulación. Uno de los antecedentes principales se sitúa en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, cuyas notas más características son la concesión de un derecho irrenunciable al arrendatario, como el de la prórroga forzosa del contrato, la amplitud de las subrogaciones familiares y el control de las rentas.

Un cambio de las circunstancias que habían determinado esta legislación especial provocó el Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985, que suprime para los contratos de arrendamiento de viviendas, que se celebrasen después de su entrada en vigor, la prórroga forzosa y establece, además, una mayor libertad de las partes en la fijación de las rentas, aunque para los contratos anteriores sigue siendo de aplicación en su integridad la Ley de 1964.

En la misma línea, aparece la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994(LAU), que entró en vigor el 1 de enero de 1995, y que constituye el régimen legal aplicable a los contratos que se celebren a partir de esta última fecha, cuyos principios fundamentales son, con relación al arrendamiento de viviendas, el de mantener la supresión de la prórroga forzosa iniciada con el referido Decreto-Ley de 1985 y el establecimiento como contrapartida y en garantía del arrendatario, de un plazo mínimo de duración del contrato (5 años).

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, modificó aspectos importantes de la LAU. Dicha ley tuvo como objetivo flexibilizar el mercado de alquiler para logar la necesaria dinamización del mismo y así: se reforzó la libertad de pactos en la regulación de los contratos, se redujo el plazo de duración del arrendamiento y de la prórroga del contrato, se fijó en un año el plazo para la recuperación por el arrendador del inmueble para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, asi como el desestimiento del arrendador una vez transcurridos seis meses del contrato.

También se persiguió normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas. Para ello, el arrendamiento de viviendas se somete al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario de forma que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

Por último, la Ley 4/2013 opera una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas. En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no.

Destaca en este ámbito la posibilidad que ahora se incorpora en el artículo 4.5 LAU, según el cual las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquellas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

Posteriormente el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, en materia de vivienda vuelve a modificar la LAU, eliminando básicamente las reformas de la Ley 4/2013 y así: se extienden los plazos de prórroga obligatoria y prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda; se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora de la Ley 4/2013 por lo que se establece en cinco años el periodo de prorroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años. Y en cuanto a la prorroga tácita se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más, con lo que se dota al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013.

Además, se establecen modificaciones que inciden en el momento de la suscripción de los contratos de arrendamiento. Por un lado, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Y, por otro lado, se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

El título II del RDLey 7/2019, introduce modificaciones en el régimen de la propiedad horizontal con objeto de realizar obras de mejora de la accesibilidad.

Por su parte, el título III incorpora dos modificaciones del procedimiento de desahucio de vivienda. La primera, especifica que deberá fijarse por el órgano judicial el día y la hora exactos de los lanzamientos. La segunda, introduciendo el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica. De esta forma se clarifica el procedimiento, introduciendo mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social.

El título IV, que recoge las medidas en materia económica y fiscal, incluye en primer lugar la modificación del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, introduciendo tres medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

En primer lugar, se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

En segundo lugar, se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.

Y, por último, se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.

Ya entrando en el examen de la LAU de 1994(en adelante LAU), hay que puntualizar que a los contratos celebrados con anterioridad a esta Ley la LAU de 1994 se les aplicarán las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con determinadas excepciones contenidas en las disposiciones transitorias.

La LAU dedica su Título I a regular su ámbito de aplicación y parte de una diferenciación entre los contratos de arrendamiento de viviendas y los contratos de arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a usos distintos del de vivienda.

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