Читать книгу Practicum Ejercicio de la abogacía 2022 - Alberto Palomar Olmeda - Страница 548

Obras

a. Obras del arrendador

Obras de conservación. La LAU dispone en su artículo 21 que:

«1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido»

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado».

Obras de mejora. El arrendador podrá realizar obras de mejora que razonablemente no puedan dilatarse hasta la finalización del arrendamiento. Ha de notificarlas al arrendatario, el cual podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda. Si opta por soportarlas, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de que se vea privado por causa de las obras, y a una indemnización por los gastos que las obras obliguen a efectuar (artículo 22).

b. Obras del arrendatario

Reparaciones urgentes: El artículo 21 en su n.º 3 dispone que: «en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá (el arrendatario) realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inmediato o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador».

Pequeñas reparaciones. A tenor del n.º 4 del artículo 21, también son de cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

Su importe no es exigible al arrendador y su ejecución no requiere ni la puesta en conocimiento del arrendador ni su previo consentimiento.

Obras realizadas por arrendatarios con discapacidad. El artículo 24 LAU establece que:

«El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador».

Derecho de adquisición preferente. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones siguientes.

a. Derecho de tanteo. El arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo sobre la finca arrendada, en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente (por el arrendador) la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión (artículo 25, n.º 2, párrafo 1.º). Los efectos de la notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma (artículo 25, n.º 2, párrafo 2.º).

b. Derecho de retracto. Si se hubiese omitido la notificación prevenida para el tanteo o se hubiera omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resulte inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto, subrogándose en la posición del comprador mediante el abono del precio de la venta y de los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda vendida (artículo 25, n.º 3 de la LAU).

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