Читать книгу Gut beraten im Nachbarschaftsrecht - Dr. Ulrich Janes - Страница 18

Der Segelverein Sturmwind ist Eigentümer eines Grundstücks, das, direkt an einem großen See gelegen, mit einem viergeschossigen Vereinshaus sowie Wassersportanlagen bebaut ist und für Vereinszwecke genutzt wird.

Investor Klotzen ist Eigentümer des etwa 6 500 Quadratmeter großen Nachbargrundstücks, das ebenfalls unmittelbar an den See grenzt und auf dem sich ursprünglich eine 1870 erbaute Villa befand, die etwa 1970 durch ein Gebäude mit vier Vollgeschossen und einem Kellergeschoss ersetzt worden ist, das zunächst zu Wohnzwecken, dann als Beherbergungsbetrieb und schließlich wieder zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans aus dem Jahr 1959, geändert im Jahr 1971, der das Gebiet als Sonderzweckfläche für den Wassersport ausweist. In den Planbestimmungen sind für diese Sonderzweckfläche unter anderem als Maß der baulichen Nutzung eine größte Baumasse von 1,0 Kubikmeter umbauten Raumes je Quadratmeter Baugrundstück, eine offene Bauweise und als zulässige Geschosszahl zwei Vollgeschosse festgesetzt.

Klotzen beabsichtigt, auf seinem Grundstück ein Wohnhaus mit Gewerbeanteil und Tiefgarage zu errichten. Das geplante Gebäude soll insgesamt sieben Geschosse aufweisen mit einer maximalen Gebäudehöhe von 27,30 Meter und einer Baumasse von 4,30 Kubikmeter pro Quadratmeter Baufläche. Das Bauamt erteilt Herrn Klotzen einen Bauvorbescheid und kündigte darin die Zustimmung zu Befreiungen insbesondere von den Festsetzungen des Bebauungsplans in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzungen an.

Der Segelverein Sturmwind ist damit nicht einverstanden und geht gegen den Vorbescheid vor, soweit darin Befreiungen der zulässigen Zahl der Vollgeschosse und der zulässigen Baumassenzahl von 1,0 angekündigt wurden.

Gesetz und Recht: Ein Bebauungsplan, der als Satzung beschlossen wurde, enthält Normen, an die sich alle Eigentümer der im Geltungsbereich gelegenen Grundstücke halten müssen. Derartige Normen sind bindend und bestimmen Inhalt und Schranken des Eigentums, sodass grundsätzlich jeder gleichermaßen berechtigt und betroffen ist. Das bedeutet, dass sich jeder an die Festsetzungen halten muss, auch die Genehmigungsbehörde, die beabsichtigt, von den Festsetzungen über den Umfang der Bebauung in gravierender Weise Befreiung zu erteilen.

Ob sich der einzelne Eigentümer, der mit den anderen Eigentümern eine Schicksalsgemeinschaft bildet, gegen gravierende Abweichungen von Festsetzungen wehren kann, muss im Zweifel durch Auslegung der Festsetzung, die verletzt sein soll, festgestellt werden. Während Festsetzungen über die Gebiets- und damit über die Nutzungsart alle Planbetroffenen gleichermaßen vor Abweichungen und Änderungen schützen, kommt es bei Festsetzung zum Umfang der einzelnen Vorhaben darauf an, ob die Gemeinde diese Festsetzung gerade auch zum Schutze der sonstigen Planbetroffenen beschlossen hat.

Wie geht es weiter? Der Verein konnte die massiven Überschreitungen der Festsetzungen der Zahl der Vollgeschosse wie auch der Baumassenzahl im Bebauungsplan geltend machen, auch soweit der Verein selbst die Zahl der Vollgeschosse leicht überschritten hat.

Zwar ist in dem Bebauungsplan nirgends der Wille der Gemeinde erkennbar, dass die Maßfestsetzungen auch zugunsten des Nachbarn, insbesondere also zugunsten vom Segelverein Sturmwind, erfolgten. Jedoch ergibt sich aus dem Planungskonzept und der dadurch begründeten Schicksalsgemeinschaft, dass der Festsetzung über die Vollgeschosse und die Baumassenzahl auch eine Schutzfunktion zugunsten der übrigen Planbetroffenen, also auch für den Verein Sturmwind, zukommt. Der vom Bezirksamt erteilte Bauvorbescheid für den beantragten Neubau war damit nicht mehr gültig.